Scheitert eine Ehe oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft, so ist dies zumeist mit emotionalen Verletzungen, mit oft hilflosen Schuldzuweisungen, mit Trauer, gelegentlich mit Wut verbunden. Die beschlossene Scheidung wird unter diesen Vorzeichen zu einem kräftezehrendem Prozess. Dabei erfordert gerade die formale Auflösung der häuslichen Gemeinschaft ein kluges und besonnenes Vorgehen – insbesondere, wenn Kinder und eine eigene Immobilie im Spiel sind.
Nicht nur die privaten, auch die wirtschaftlichen Konsequenzen einer Scheidung sind einschneidend. Vor allem die Zukunft der gemeinsamen Immobilie muss eindeutig geregelt werden. Das ist besonders schwierig, weil sie emotional stark besetzt ist – als Ort der Familie, als Symbol für Vertrauen und Geborgenheit – und weil sie gleichzeitig oft den größten Vermögenswert darstellt. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Optionen Sie bei einer Scheidung für den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie haben – und versuchen Sie einen für Sie optimalen Weg zu finden.
Warum birgt eine Immobilie in der Scheidung so viel Konfliktpotential?
Grundsätzlich sind es zwei Aspekte, die eine Immobilie in der Scheidung zu einem komplexen Problem machen: Der emotionale und der formal-juristische. Unter emotionalen Gesichtspunkten ist eine gemeinsame Immobilie immer mehr als ummauerte Wohnfläche. Sie steht für die Erfüllung eines gemeinsamen Traums, für gemeinsame Anstrengungen und Mühe, aber auch für gemeinsame Freude und Heiterkeit, für Glück, Liebe, Vertrauen und Verlässlichkeit. Für Familie und Kinder. Der Bruch schmerzt entsetzlich.
Unter formal-juristischen Gesichtspunkten ist die Immobilie in erster Linie ein Vermögensgegenstand. Der weitaus überwiegende Teil aller Ehe- und Lebenspartner in Deutschland lebt im Güterstand der Zugewinngemeinschaft – auch weil dies der vom Gesetzgeber favorisierte ist. Das bedeutet: Haben Sie nicht ausdrücklich vor einen Notar einen Ehevertrag geschlossen oder einen anderen Güterstand gewählt, leben Sie automatisch in einer Zugewinngemeinschaft.
Die Eckdaten dieses Konstrukt kurz erklärt: Jeder Partner bleibt zunächst alleiniger Eigentümer des von ihm in die Partnerschaft mit eingebrachten Vermögens. Das gilt sowohl für tatsächliche Werte und finanzielle Mittel, aber auch für Negativvermögen, also Schulden, Kredite und Verbindlichkeiten. Der sogenannte Zugewinn bezeichnet nun Vermögen, das während der Partnerschaft von beiden gemeinsam erwirtschaftet wurde. Dieser wird im Falle einer Scheidung aufgeteilt, und zwar insofern, dass derjenige mit einem höheren Vermögenszuwachs dem anderen, der weniger zu verbuchen hat, einen Ausgleich zahlen muss. Der Ausgleich ist gleichwohl auf maximal die Hälfte des Endvermögens des zahlungspflichtigen Partners begrenzt.
Eine gemeinsam angeschaffte Immobilie verkörpert exemplarisch eine solchen Zugewinn. Das Problem ist nur, dass sie sich nicht einfach halbieren lässt.
Der Gesetzgeber verordnet Scheidungswilligen in Form des verpflichtenden Trennungsjahres – zwölf Monate, in denen die Partner „getrennt von Tisch und Bett“ leben müssen – quasi eine Zwangs-Bedenkzeit zu ihren Entschluss. In dieser Zeit sollte zwingend auch Klarheit über die Zukunft der Immobilie geschaffen werden. Es gibt mehrere Möglichkeiten.
Welche Optionen gibt es für eine Scheidungsimmobilie?
Auch wenn es extrem schwerfällt und fürchterliche Anstrengungen kostet: Versuchen Sie unbedingt, mit Ihren Ex-Partner eine friedliche Einigung darüber zu erzielen, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Sie ersparen sich beiden finanzielle Verluste, aufreibende Streitereien und weitere Beschädigungen Ihres ohnehin in schwere Mitleidenschaft gezogenen Nervenkostüms.
1. Die Realteilung: Aus eins mach zwei
Bei dieser Variante des möglichen Umgangs mit einer Scheidungsimmobilie wird das Haus in zwei getrennte Wohnungen geteilt, respektive umgebaut, die dann jeweils von einem der Ex-Partner bewohnt werden können. Jeder erhält das Alleineigentum an den vom ihm genutzten vier Wänden und dieses wird durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch dokumentiert. Es versteht sich von selbst, dass nicht jede Immobilie für diese Option geeignet ist. Zumal es ausdrücklich nicht ausreicht, schlicht eine Wand durch Wohn- und Schlafzimmer zu ziehen – es müssen bauliche abgeschlossene Wohneinheiten entweder bereits vorhanden oder eben geschaffen werden.
Bitte beachten Sie: Brechen Sie eine solche Lösung niemals übers Knie – etwa, weil die Immobilie so nicht ganz aufgegeben werden muss und das gemeinsame Sorgerecht für Kinder leichter umzusetzen ist. Besprechen Sie mit einem erfahrenen Architekten oder Gutachter die Kosten eines solchen Umbaus – und setzen Sie diese ins Verhältnis zum später erreichten Wohnkomfort.
2. Einer bleibt wohnen: Die Eigentumsübertragung
Einer der beiden Ex-Partner bleibt (mit den Kindern) in der Scheidungsimmobilie wohnen und zahlt den anderen aus. Was sich so simpel anhört, ist mit einem gewaltigen, finanziellen Kraftakt verbunden, der sich nicht so ohne weiters stemmen lässt. Die Abfindung, die Sie Ihrem Ex-Partner zahlen müssen, bemisst sich am aktuellen Marktwert der Immobilie und dem beurkundeten Eigentumsanteil, also zumeist 50 Prozent. Sie übernehmen bei einem Eigentumsübertrag jedoch nicht nur den Vermögenswert, sondern auch die Kreditbelastungen, die noch auf ihm ruhen.
Wichtig: In eine Eigentumsübertragung müssen Sie zwingend die kreditgebende Bank mit einbinden. Nur sie kann den Partner, der sein Eigentum aufgibt, aus der Mithaftung für den Kredit entlassen. Das muss sie allerdings nicht zwingend tun. Sie kann ihre Zustimmung verweigern, wenn sie Zweifel daran hat, dass Sie den Kredit allein ordnungsgemäß zurückzahlen können (dazu auch Punkt 3.).
Gut zu wissen: Der Eigentumsübertrag sollte unbedingt noch in der Trennungsphase, also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden wird, in trockene Tücher gebracht werden. Nur dann bleibt er von der Grunderwerbsteuer befreit.
Die Übernahme einer Scheidungsimmobilie setzt immer voraus, dass der künftige Alleineigentümer über ein hinreichendes finanzielles Polster verfügt, um die laufenden Kosten plus Abfindung des Ex-Partners tragen zu können. Eine Variante für letzteres hat sich in der Praxis bewährt: Der verbleibende Ex-Partner kauft dem anderen seinen Eigentumsanteil in Raten, in Form einer monatlichen Miete, ab. Auch diese Option funktioniert nur auf Basis eines Grundeinvernehmens. Sie wird in schriftlicher Form vor einem Notar dokumentiert.
3. Die Schenkung: Wenn die Kinder übernehmen sollen
Sie können die Scheidungsimmobilie selbstverständlich auch auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen – um sie so quasi im Familienbesitz zu halten. Eine solche Schenkung funktioniert logischerweise nur, wen sich die beiden Ex-Partner einig über die Verfahrensweise sind. Grundsätzlich gibt es auch die Möglichkeit, dass nur ein Elternteil seinen Eigentumsanteil dem Kind schenkt – das Einverständnis des anderen Partners vorausgesetzt.
Ist das Kind noch minderjährig, so muss in beiden Fällen ein Vormundschaftsgericht der Übertragung zustimmen.
Gut zu wissen: Was Sie sicher in bester Absicht ins Auge fassen, hat eine Kehrseite: Die Schenkung der Scheidungsimmobilie kann für ein Kind zu einer herben Belastung werden – nicht nur in mentaler Hinsicht, sondern auch in ganz praktischer Weise: Es fallen Unterhaltskosten und Grundsteuer an und die typischen Eigentümerpflichten müssen wahrgenommen werden. Möglicherweise hat das Kind jedoch eine ganz andere Lebensplanung.
4. Ein Heim für andere: Die Vermietung
Eine ganze Reihe von wirtschaftlichen Gründen kann für die Vermietung einer Scheidungsimmobilie sprechen: Die Marktlage ist gerade ungünstig für einen Verkauf, die Immobilie als Altersvorsorge soll erhalten bleiben, keiner der beiden Ex-Partner kann sich eine alleinige Übernahme leisten. Auch in diesem Fall gilt: Die beiden Ex-Partner müssen noch „vernünftig“ miteinander umgehen können, um gemeinsam die Vermieter-Aufgaben wahrnehmen zu können. Dabei wird es immer wieder Punkte geben, über die sie sich verständigen müssen: Von der Auswahl der Mieter, über die Organisation und Beauftragung von Instandsetzungsarbeiten bis zum Erstellen der Nebenkostenabrechnungen.
5. Die Teilungsversteigerung: Der denkbar schlechteste Weg
Ist das Zerwürfnis der Ex-Partner abgrundtief und besteht keinerlei Aussicht auf Verständigung mehr, dann bleibt als Ultima Ratio der Weg zum Amtsgericht. Jeder der beiden Ex-Partner kann bei diesem einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Und zwar unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils. Die Scheidungsimmobilie wird dann durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.
Das Procedere ist einfach – und wirtschaftlich bitter. Ein vom Gericht beauftragter Gutachter bewertet die Immobilie und setzt anschließend eine Untergrenze für das Einstiegsgebot fest. Diese Untergrenze liegt in aller Regel 30 bis 40 Prozent unter dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie. Die Wahrscheinlichkeit, dass das Haus unter Wert verkauft wird, ist daher extrem hoch. Mit dem Verkaufserlös werden zunächst die noch laufenden Kredite bedient. Wenn Sie Pech haben, reicht die Summe nicht – und beide Ex-Partner müssen fortan die Restschulden abbezahlen, während die Immobilie längst einen neuen Eigentümer hat.
Gut zu wissen: Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung können Sie innerhalb einer Frist von zwei Wochen Einspruch einlegen, beispielsweise mit dem Verweis darauf, dass sich die Lebensumstände der Kinder durch eine Teilungsversteigerung gravierend verschlechtern würden.
Allerdings: Selbst wenn das Gericht Ihre Einwände akzeptiert, ist die sprichwörtliche Kuh nicht vom Eis: Das Verfahren kann lediglich für sechs Monate eingestellt werden.
6. Endgültiger Abschied: Der Verkauf
Zu groß, zu teuer, zu emotional belastet: In aller Regel ist es im Scheidungsfall am sinnvollsten, die gemeinsame Immobilie in gegenseitigem Einverständnis zu verkaufen. Für einen alleine sind die laufenden Kosten kaum zu bewältigen, die Wohnfläche ist überdimensioniert und die Vorstellung, mit dem Ex-Partner irgendwie weiterhin in einem „halbierten“ Haus zu leben, wenig attraktiv. Selbst die Perspektive, gemeinsam über die Verwaltung, Renovierung und Instandsetzung des nun vermieteten, ehemaligen Zuhauses entscheiden zu müssen, erscheint wenig verlockend. Optimal ist es, wenn sich die beiden Ex-Partner auf das gemeinsame Ziel eines Verkaufs einigen – und sich einen erfahrenen Makler mit ins Boot holen, der eine fundierte Wertermittlung durchführt und anschließend professionell den Vermarktungsprozess managt.
Gut zu wissen: Nach Ende des Trennungsjahres kann jeder der beiden Ex-Partner den Verkauf der Immobilie sogar verlangen. Verweigert der andere seine Zustimmung, so steht ihm der Weg der Einklagung frei.
Bitte bedenken Sie: Unabhängig von eventuellen Marktgegebenheiten sollten Sie bei der Wahl des Verkaufszeitpunkts die „drohende“ Spekulationssteuer berücksichtigen. Bei einer selbstgenutzten Immobilie entfällt diese, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und zwei Jahre zuvor im Haus gelebt haben. Bei einer nicht selbst genutzten Immobilie müssen Sie zehn Jahre warten, wenn Sie keine Spekulationssteuer zahlen wollen.
Was passiert bei einer Scheidung mit dem Immobilienkredit?
Das Wichtigste vorab: Für die Bank ändert sich durch eine Scheidung nichts an den bestehenden Kreditvereinbarungen. Dem Kreditinstitut ist es völlig egal, ob die Ehepartner noch verheiratet, schon geschieden oder getrennt lebend sind. Da für die gemeinsame Immobilie zumeist beide Partner als Kreditnehmer unterschrieben haben, haften auch beide für die Gesamtschuld.
Die Bank kann daher auch nach der Auflösung der Ehe oder Lebenspartnerschaft von beiden Kreditvertragspartnern Zahlungen in voller Ratenhöhe einfordern oder – falls der Kredit nicht mehr bedient werden kann – die Zwangsversteigerung der Immobilie auslösen.
Sie können allerdings versuchen, nach der Trennung mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln, die besser zur neuen Lebenssituation passen. Auch wenn Sie beschließen, alleine in der Immobilie wohnen zu bleiben und Ihren Ex-Partner auszahlen möchten, können Sie das vollumfänglich nur realisieren, wenn die Bank Ihrem Vorhaben zustimmt (siehe Punkt 2.2.). Verpflichtet ist sie nicht dazu.
Gut zu wissen: Eine Scheidung allein ändert noch nichts an den Eigentumsverhältnissen, die im Grundbuch vermerkt sind. Erst wenn die Immobilie verkauft oder verschenkt, respektive ein Eigentumsanteil offiziell übernommen wird, werden auch die Einträge im Grundbuch korrigiert.
Wie wird der Verkaufserlös einer Scheidungsimmobilie aufgeteilt?
Wurde eine Scheidungsimmobilie erfolgreich verkauft, so müssen vom Verkaufserlös zunächst die noch bestehenden Immobilienfinanzierungen abgelöst werden. In aller Regel fallen dafür zusätzlich Vorfälligkeitsentschädigungen an, die die Bank beansprucht. Der verbleibende Rest wird zwischen den Ex-Partnern hälftig aufgeteilt – unterstellt, dass beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und, wie oben erwähnt, im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Die gemeinsam erworbene Immobilie gilt als gemeinschaftlich erwirtschaftetes Vermögen, von dem jedem der beiden Ex-Partner die Hälfte zusteht.
Gut zu wissen: Bei der finalen Halbierung des Verkaufserlöses spielt es keine Rolle, wer während der Ehe oder Lebenspartnerschaft wann wie viel in die Immobilie investiert hat. Ausschlaggebend ist allein der gleichberechtigte Eigentumseintrag im Grundbuch.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für welche Immobilien-Entscheidung?
Frisch getrennt lebende Ex-Partner mögen sich durch die Frage nach dem „richtigen“ Zeitpunkt für die Umsetzung der alles verändernden Immobilien-Entscheidung schnell überfordert fühlen – zumal sich beide gerade überhaupt erst zu einem konkreten Vorgehen durchgerungen haben. Trotzdem lohnt es sich, auch diese Hürde mit quasi zusammengebissenen Zähnen noch zu meistern – sie kann bares Geld sparen und weitere Belastungen verhindern.
Es gilt:
• Soll die Immobilie an einen Ex-Partner oder ein Kind übertragen werden, so wickeln Sie diese Transaktion am besten noch im Trennungsjahr ab. Es fällt dann keine Grunderwerbssteuer an.
• Auch wenn die Immobilie verkauft werden soll, kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, den Verkauf bereits in der Trennungszeit in Angriff zu nehmen. So ersparen Sie sich laufende Bewirtschaftungskosten.
• Warten Sie mit dem Verkauf der Immobilie auf keinen Fall bis zu dem Punkt, an dem Ihnen das „Wasser bis zum Hals“ steht. Käufer haben ein feines Gespür für die Notlage(n) in einem Scheidungsfall – und werden entsprechend versuchen, den Preis herunterzuhandeln.
• Der Vollständigkeit halber: Nach rechtskräftiger Scheidung, gegen die keine Beschwerde eingelegt wurde, kann jeder Ex-Partner, wie oben bereits erwähnt, den Verkauf der Immobilie verlangen und die Zustimmung des anderen notfalls auf dem Klageweg einholen.
Immobilienmakler beim Verkauf der Scheidungsimmobilie?
Engagieren Sie für den Verkauf der Scheidungsimmobilie unbedingt einen qualifizierten Immobilienmakler. Dieser kümmert sich mit professioneller Expertise um den gesamten Vermarktungsprozess – und nimmt damit auch Zunder aus dem Feuer der Streitigkeiten um den größten und wichtigsten Vermögensposten. Sie müssen sich mit Ihren Ex-Partner nicht auch noch über Inserate, Besichtigungen, Interessenten und Kaufpreisverhandlungen auseinandersetzen – sondern haben den Kopf frei für andere Formalitäten und Erfordernisse der Scheidung.
Ein erfahrener Makler wird Ihre Immobilie zunächst fundiert bewerten und anschließend zielgruppengenau vermarkten. Er kümmert sich um Besichtigungstermine und stellt sicher, dass potentielle Kaufinteressenten über die erforderliche Bonität verfügen. Er besitzt ein garantiert besseres Verhandlungsgeschick in den Kaufpreisverhandlungen als Eigentümer, die mitten in einer Scheidung stecken und an tausend andere Dinge zusätzlich denken müssen. Und nicht zuletzt übernimmt er nicht nur die Rolle des Vermittlers zwischen Käufer und Verkäufer, sondern kann auch quasi als Mediator zwischen den beiden, emotional arg strapazierten Partnern fungieren.
Versuchen Sie, sich zu einigen – und lassen Sie sich beraten
Für den „richtigen“ Umgang mit einer Scheidungsimmobilie gibt es kein Patentrezept – dafür sind die Umstände und Bedingungen des Einzelfalls zu verschieden. Rein rechtlich gibt es daher auch mehrere Optionen. In der Praxis gilt gleichwohl der verbindliche Grundsatz: Für beide Ex-Partner geht es nur dann gut aus, wenn sie sich über die Zukunft des Eigenheims einig sind. Nur wenn es Ihnen gelingt, trotz aller Verletzungen und Enttäuschungen, eine gemeinsame Verständigungsbasis zu finden, können Sie mit Ihrem Ex-Partner besonnen und zielführend darüber sprechen, welche Immobilien-Entscheidung die objektiv beste ist.
Scheuen Sie sich daher auch nicht, einen Mediator in Anspruch zu nehmen – Streitschlichter helfen dabei, Möglichkeiten der Konfliktentschärfung zu vermitteln, damit Sie selbst besser eine Lösung finden. Unerlässlich ist es zudem, dass Sie sich juristisch umfänglich beraten lassen. Versuchen Sie, ein Lebenskapitel ohne Bitternis abzuschließen – dann gelingt auch ein Neu-Anfang.
FAQs
1. Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?
Sind beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und leben sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, so steht jedem im Falle einer Scheidung die Hälfte der gemeinsam erworbenen Immobilie zu. Im Falle eines Verkaufs erhält folglich jeder 50 Prozent des Verkaufserlöses.
2. Wer muss den Immobilienkredit bei einer Scheidung abzahlen?
Haben beide Partner den Kreditvertrag mit der Bank unterschieben, so bleiben sie auch beide in der Haftung – und müssen ihren Zahlungsverpflichtungen weiter nachkommen. Die Bank interessiert sich nicht dafür, ob die Kreditnehmer sich getrennt haben.
3. Was passiert mit der Scheidungsimmobilie, wenn nur ein Partner im Grundbuch steht?
Wer als alleiniger Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch steht, bleibt auch im Falle einer Scheidung Alleineigentümer. Wurde die Immobilie gemeinsam genutzt, so darf der Alleineigentümer sie bis zur rechtskräftigen Scheidung jedoch nicht ohne Zustimmung des anderen Partners verkaufen.
4. Kann eine Scheidungsimmobilie zwangsversteigert werden?
Ja, das kann sogar recht schnell passieren. Werden die fälligen Raten für den Immobilienkredit in der Trennungsphase oder während der Scheidung von keinem der Partner mehr zuverlässig bezahlt, so kann die kreditgebende Bank final eine Zwangsversteigerung einleiten.
