Wenn Sie als Eigentümer in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis darüber nachdenken, Ihrer Immobilie bereits zu Lebzeiten an Ihre Kinder zu übertragen, um Steuern zu sparen, dann möchten Sie sich sicherlich gleichzeitig für die Zukunft absichern. Sie stehen dann unweigerlich vor der Frage: Soll ich mir ein lebenslanges Wohnrecht in meinem Haus einräumen lassen oder mich doch besser für ein Nießbrauchrecht entscheiden? Ein Nießbrauch gesteht Ihnen umfangreichere Rechte zu – Sie können ihr Zuhause beispielsweise vermieten – schränkt damit jedoch zwangsläufig die sonstige „Verwendbarkeit“ der Immobilie ein. Wie so oft gibt es keine Patentlösung – es kommt vielmehr darauf an, welche Aspekte Ihnen bei der Übertragung besonders wichtig sind: Möchten Sie möglichst lange in Ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben und Ihren Kindern gleichzeitig beizeiten den von Ihnen geschaffenen Vermögenswert Immobilie überlassen oder wollen Sie selbst möglichst lange „noch etwas von Ihrem Haus haben“, zum Beispiel in Form von Mieteinkünften? Beides ist legitim und möglich.
Rechtliche Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch
Wohnrecht und Nießbrauch werden im allgemein Sprachgebrauch häufig synonym gebraucht oder gar verwechselt – rein rechtlich handelt es sich gleichwohl um zwei klar voneinander unterschiedene Rechte:
• Das Wohnrecht ist gemäß § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie gibt dem Begünstigten das Recht, auch nach der Übertragung einer Immobilie in dieser wohnen zu bleiben. Für gewöhnlich wird das Wohnrecht auf Lebenszeit begründet – es sind jedoch auch kürzere Laufzeiten oder individuelle Vereinbarungen möglich.
• Das Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) geht über das Wohnrecht hinaus und erlaubt dem Begünstigten als dingliches und höchstpersönliches Recht, die sogenannte „Fruchtziehung“ aus einer fremden Sache. Das meint: Als Begünstigter dürfen Sie nicht nur in der Immobilie wohnen, sondern auch Ertrag aus ihr erzielen, beispielsweise indem Sie die Räumlichkeiten vermieten und die Einnahmen behalten.
• Die Pflicht zur Instandhaltung beschränkt sich beim Wohnrecht auf Kleinreparaturen und die Begleichung der laufenden Kosten für Wasser, Strom und Heizung, ähnlich wie bei einem Mietverhältnis. Im Falle eines Nießbrauchs müssen Sie die Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis hingegen „ordnungsgemäß bewirtschaften“. Das bedeutet: Sie sind für die regelmäßige Wartung und Instandhaltungsreparaturen verantwortlich, müssen das Haus versichern und Grundsteuer zahlen.
• Dem Eigentümer steht beim Wohnrecht kein Betretungs- oder Besichtigungsrecht zu. Er darf Ihr Zuhause ohne Ihre explizite Erlaubnis nicht betreten. Sie selbst dürfen Familienmitglieder oder Pflegekräfte bei sich aufnehmen. Als Nießbrauchnehmer können Sie Ihre Wohnung hingegen ohne Beschränkung Dritten überlassen – zur Miete oder auch unentgeltlich.
Gut zu wissen: Bei allen perspektivischen Überlegungen ist es stets hilfreich, den Marktwert der eigenen Immobilie zu kennen. Wir von Aurentum Immobilien ermitteln diesen auf Basis der anerkannten Verfahren für Sie. Wir sind direkt in Ihrer Nachbarschaft und stets für Sie erreichbar.
Gemeinsamkeiten von Wohnrecht und Nießbrauch
Die beiden Rechte zur weiteren Nutzung Ihrer Immobilie im Landkreis Kelheim, die Sie durch eine Schenkung zu Lebzeiten Ihren Kindern übertragen haben, bringen selbstredend auch eine Menge Gemeinsamkeiten mit – das gilt insbesondere für deren Begründung und Beendigung. Wohnrecht und Nießbrauch:
• müssen in einem notariellen Vertrag dokumentiert werden. In diesem können Sie gleichwohl jenseits der puren formalen Festlegungen, individuelle Absprachen treffen, beispielsweise zur Dauer und Aufhebung der Rechte (dazu auch weiter unten) oder zu einer von der Norm abweichenden Aufgaben- und Kostenverteilung.
• werden in das Grundbuch in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Nur durch diesen Eintrag sind beide Rechte auch gegenüber Dritten rechtswirksam, zum Beispiel bei einem Verkauf oder einer Insolvenz des aktuellen Eigentümers.
• können nicht vererbt, verkauft oder anderweitig weitergegeben werden. Wohnrecht und Nießbrauch sind höchstpersönliche Rechte, das meint: Sie sind an eine konkrete Person gebunden.
• enden bei der üblichen lebenslangen Variante erst mit dem Tod des Berechtigten, respektive dem des Ehepartners, wenn dieser ebenfalls als Begünstigter eingetragen ist. Das gilt nach neuerer Rechtsprechung auch beim Wohnrecht, wenn Sie in ein Alten- oder Pflegeheim umziehen. Eine Löschung von Wohnrecht oder Nießbrauch ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Berechtigten möglich.
• erlauben dem Begünstigten keine größeren Umbauten oder baulichen Veränderungen an der Immobilie. Diese dürfen nur mit Zustimmung des Eigentümers auf den Weg gebracht werden. Umgekehrt sind gleichwohl auch dem Eigentümer in gewisser Weise die Hände gebunden: Er darf größere Modernisierungsarbeiten ebenfalls nur mit Erlaubnis des Wohnrecht- oder Nießbrauchnehmers vornehmen – wenn diese dessen Wohnsituation tangieren.
• schmäleren den Wert der Immobilie empfindlich, da der Wert von Wohnrecht oder Nießbrauch vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden muss.
• reduzieren durch den verringerten Verkehrswert die steuerliche Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer.
• schränken die Verkäuflichkeit der Immobilie massiv ein. Dies gilt insbesondere für das Nießbrauchrecht, das dieses auch nach einem endgültigen Umzug in ein Pflege- oder Altersheim unbegrenzt weiter ausgeübt werden kann, um mit den Mieteinnahmen die Heimkosten mitzufinanzieren.
Gut zu wissen: Wenn Sie wissen möchten, welchen aktuellen Verkehrswert Ihr Haus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis hat, dann helfen wir Ihnen gerne mit unserer kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung. Wir von Aurentum Immobilien kennen den Immobilienmarkt im Landkreis Kelheim wie die sprichwörtliche Westentasche und beraten Sie bei allen Entscheidungen mit Sachkenntnis und Empathie.
Vor- und Nachteile des Wohnrechts
Für gewöhnlich wird ein Wohnrecht auf Lebenszeit vereinbart, wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie im Landkreis Kelheim Ihren Kindern übertragen, selbst aber noch bis zur ihrem Tod darin wohnen bleiben möchten. Das hat Vorteile für alle Beteiligten: Für die Kinder, weil der Wert des Wohnrechts den zu versteuernden Wert der Immobilie schmälert und so in vielen Fällen keine Schenkungssteuer fällig wird. Für die Eltern, weil Sie ihr Erbe zu Lebzeiten geregelt haben und gleichwohl ihren Lebensabend in der vertrauten Umgebung verbringen können.
Aber natürlich gibt es auch Nachteile. Der (klassische) Verkauf einer Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht ist anspruchsvoll und geht selbstverständlich mit finanziellen Einbußen Hand in Hand. Namentlich, wenn der Wohnberechtigte noch vergleichsweise jung und gesund ist und der Vertrag keine Vereinbarungen enthält, die eine vorzeitige Aufhebung des Wohnrechts erlauben.
Neben diesen grundsätzlichen Konstellationen birgt das lebenslange Wohnrecht ganz praktische Vorzüge:
• Sicherheit: Sie können in der Immobilie wohnen, ohne Angst vor einer Kündigung haben zu müssen. Ihre vertraute Umgebung gewährleistet Ihnen eine gewisse Lebensqualität und gibt Sicherheit.
• Keine Miete: Da Sie in aller Regel keine Mietzahlungen leisten müssen, entlastet dieser Umstand Ihr finanzielles Budget. Unter Umständen können Sie so sogar Vermögen aufbauen – oder sich Dinge leisten, die Sie sich bislang versagt haben.
• Stabilität: Da der Eigentümer größere Veränderungen am Haus nur mit Ihrer Zustimmung durchführen darf, können Sie sich weitgehend darauf verlassen, dass in Ihrem privaten Umfeld stets „alles beim alten“ bleibt.
Auf der anderen Seite birgt das Wohnrecht auch ein paar negative Effekte. Zu den Nachteilen gehören:
• Einschränkungen: Sie dürfen die Immobilie lediglich nutzen, weder vermieten noch in großem Stil verändern. Sie sind in Ihrer Flexibilität eingeschränkt.
• Starre Bindung: Sie sind an den Standort gebunden. Bei längerer Abwesenheit stehen Ihre Wohnräume leer.
• Verantwortung: Sie sind verpflichtet, die von Ihnen bewohnten Räume in einen probaten und ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Schäden, die durch Fahrlässigkeit entstehen, können zu Konflikten mit dem Eigentümer führen.
Vor- und Nachteile des Nießbrauchs
Das lebenslange Wohnrecht stößt immer dann an seine Grenzen, wenn Sie es nicht mehr ausüben können oder wollen. Müssen Sie in ein Pflegeheim umziehen oder möchten Sie die kalte Jahreszeit in wärmeren Regionen verbringen, dann nützt Ihnen Ihr Wohnrecht im Landkreis Kelheim schlicht überhaupt nichts. Im Gegenteil: Da der Eigentümer grundsätzlich kein Recht hat, Ihr Zuhause zu betreten, riskieren Sie bei längerer Abwesenheit, dass die leerstehenden Räume durch äußere Umstände oder Unwägbarkeiten Schaden nehmen.
Anders sieht es hingegen bei einem Nießbrauchrecht aus: Dieses impliziert nicht nur die pure Nutzung der Immobilie, sondern erlaubt es Ihnen auch, damit Ertrag zu erzielen. Sie können die Immobilie also nach Belieben vermieten und so Einkünfte generieren, die Sie für Ihre jeweiligen Bedürfnisse verwenden können. Beachten Sie gleichwohl: Sie müssen regelmäßige Mieteinkünfte versteuern.
In kompakter Form lesen sich die Vorteile des Nießbrauchs dann so:
• Lebenslange Gewähr: Sie können bis an Ihr Lebensende in Ihrem liebgewonnenen Zuhause wohnen und müssen nicht befürchten, dieses zu verlieren.
• Mieteinnahmen: Sie dürfen Ihre Räumlichkeiten jederzeit vermieten und die entsprechenden Mieteinnahmen behalten. Damit erweitern Sie möglicherweise Ihren finanziellen Spielraum nennenswert.
• Problemloser Ortswechsel: Es steht Ihnen frei, ein paar Monate im Jahr an Orten mit angenehmeren Temperaturen zu verbringen und die Immobilie währenddessen zu vermieten. Anschließend kehren Sie in Ihre vertraute Umgebung zurück.
Die Nachteile des Nießbrauchs kumulieren vor allem auf der Seite des Eigentümers, also Ihrer Kinder:
• Verantwortung ohne Nutzen: Der Eigentümer trägt die Kosten für größere Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten (Dachsanierung, Heizungstausch), kann und darf die Immobilie aber weder selbst nutzen noch vermieten.
• Familiäres Konfliktpotential: Nicht selten führt schon die Vertragsgestaltung über Rechte und Pflichten des Nießbrauchs zu gelindem Streit innerhalb der Familie. Die praktische Umsetzung zementiert dann die Verstimmung.
• Wertverlust: Eine Immobilie mit Nießbrauch verliert enorm an Wert. Da der Eigentümer das Haus auf lange Sicht nicht nutzen kann, ist es auf dem freien Immobilienmarkt praktisch unverkäuflich. Auch eine Beleihung des Hauses, beispielsweise um eine energetische Sanierung zu finanzieren, ist kaum möglich, weil Banken sich nicht darauf einlassen – hat doch der Nießbrauch die prominente erste Position im Grundbuch mit Beschlag belegt.
Gut zu wissen: Achtung, bitte beachten Sie unbedingt! Der wohl größte Nachteil des Nießbrauchs liegt nicht im eigentlichen Recht, sondern in der Kombination, in der es üblicherweise begründet wird. Verschenken Sie Ihr Immobilie im Landkreis Kelheim an Ihre Kinder und lassen sich einen lebenslangen Nießbrauch eintragen, dann startet die Zehnjahresfrist der Schenkung nicht (!). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27.04.1994 (Az IV ZR 132/93) ist das so, weil der geschenkte Gegenstand nicht endgültig in das Eigentum des Beschenkten übergeht. Das bedeutet: Müssen Sie in ein Pflegeheim umziehen und können Sie die Kosten nicht aus eigenen Mitteln tragen, dann kann und darf der Sozialhilfeträger nicht nur auf Ihre Mieteinahmen, sondern auf die ganze Immobilie zurückgreifen! Erst mit Löschung des Nießbrauchs handelt es sich juristisch um eine Schenkung nach § 2325 BGB9 und die Zehnjahresfrist beginnt.
Steuerliche Behandlung von Wohnrecht und Nießbrauch
Wie bereits mehrfach erwähnt, mindern ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht den Verkehrswert der Immobilie. Um wie viel genau, spielt insbesondere bei der Berechnung eventuell anfallender Schenkungssteuer eine elementare Rolle. Grundsätzlich folgen die Berechnung des Wohnrechtwerts und des Nießbrauchrechtwerts dem gleichen Prinzip.
1. Ermittlung des Jahreswerts: In einem ersten Schritt wird eine fiktive Miete angesetzt, die Sie als Berechtigter für eine vergleichbare Immobilie zahlen müssten. Haben Sie Ihr Haus vermietet, dienen natürlich die tatsächlichen Mieteinnahmen als Basis. Multipliziert mit 12 Monaten ergibt sich daraus der Jahreswert.
2. Ermittlung des Vervielfältigers: Der Vervielfältiger oder Kapitalwertfaktor richtet sich nach den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamt, in denen die durchschnittliche Lebenserwartung von Männern und Frauen nach jeweiligem Lebensalter gelistet ist. Das Bewertungsgesetz (BewG) weist auf dieser Grundlage in der Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 als Vervielfältiger eine Dezimalzahl aus, die maßgeblich für den Wohnrecht- oder Nießbrauchwert ist. Die Werte werden jährlich aktualisiert – und Sie können Sie online jederzeit nachlesen.
3. Kapitalwert von Wohnrecht oder Nießbrauch errechnen: Die Formel dazu ist denkbar simpel: Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert von Wohnrecht oder Nießbrauch.
Beispiel 1:
Eine 70jährige Frau überträgt ihrem Sohn ihr Haus in Kelheim mit einem Marktwert von 500.000 Euro und behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Für eine vergleichbare Wohnung müsste sie eine Miete von 1.200 Euro monatlich, also 14.400 Euro im Jahr bezahlen. Die Lebenserwartung der Frau liegt bei noch 16,86 Jahren, der ausgewiesene Vervielfältiger beläuft sich auf 11,107.
14.400 Euro x 11,11,107 = 159.941 Euro
Der Wert des Wohnrechts liegt in diesem Fall bei 159.941 Euro – der Verkehrswert der Immobilie reduziert sich um diesen Betrag auf 340.059 Euro (500.000 Euro ./. 159.941 Euro = 340.059 Euro). Da für den Sohn ein Schenkungssteuerfreibetrag von 400.000 Euro gilt, bleibt die Schenkung steuerfrei.
Beispiel 2:
Ein 62jähriger Mann überträgt seine Immobilie in Abensberg, die ebenfalls einen Marktwert von 500.000 Euro hat, an seine Tochter, behält sich jedoch nur für die Einliegerwohnung ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Die Miete für vergleichbaren Wohnraum liegt bei 750 Euro, jährlich also 9.000 Euro. Der Mann hat statistisch noch eine Lebenserwartung von 19,98 Jahren, der Vervielfältiger beträgt 12,272.
9.000 Euro x 12,272 = 95.721 = 110.448 Euro
Der Nießbrauch hat einen Kapitalwert von 110.448, um den sich der Verkehrswert der Immobilie auf 389.552 Euro verringert (500.000 Euro ./. 110.448 Euro = 389.552 Euro). Auch die Tochter muss keine Schenkungssteuer zahlen.
Wichtig: Wenn Sie als Nießbraucher Ihre Immobilie vermieten und dadurch Mieteinkünfte erzielen, so müssen Sie diese versteuern. Werbungskosten, die durch die Vermietung entstehen, können Sie hingegen steuerlich geltend machen. Dazu zählen beispielsweise Fahrt- und Verwaltungskosten, aber auch eventuelle Maklergebühren. Außerdem dürfen Sie Ihre Steuern durch Inanspruchnahme der Absetzung für Abnutzung (AfA) mindern.
Gut zu wissen: Grundsätzlich ruft auch ein unentgeltliches Wohnrecht das Finanzamt auf dem Plan. Der Wohnberechtigte erhält in der Sichtweise des Fiskus durch die eingesparte Miete einen Vermögenswert. Es besteht daher zwar keine Steuerpflicht aus dem Einkommensteuergesetz, allerdings unterliegt das lebenslange, unentgeltliche Wohnrecht der Erbschafts-/Schenkungssteuer. Die wiederum wird nur fällig, wenn die Freibeträge überschritten werden. Bei einer innerfamiliären Übertragung in gerader Linie ist das in den meisten Fällen nicht gegeben.
Was ist nun besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?
Grundsätzlich kommt es darauf an, welche Prioritäten Sie für die langfristige Zukunft Ihrer Immobilie und Ihr persönliches Wohlergehen setzen möchten. Ist es Ihnen eine Herzensangelegenheit, so lange wie möglich in Ihrem geliebten Zuhause leben zu können und möchten Sie gleichzeitig Ihren Kindern Ihr „Lebenswerk“ Immobilie hinterlassen, dann entscheiden Sie sich am besten für ein lebenslanges Wohnrecht. Nicht jedoch, ohne vertraglich genau festzulegen, dass dieses beispielsweise bei einem zwingenden Umzug in ein Alters- oder Pflegheim endet – und sich Ihre Kinder dann an den anfallenden Kosten angemessen beteiligen müssen. Sollten Sie dann tatsächlich ausziehen müssen, hinterlassen Sie Ihren Kindern eine lastenfreie Immobilie.
Möchten Sie hingegen zwar ebenfalls weiterhin in Ihrer vertrauten Umgebung leben, parallel aber Ihren finanziellen Spielraum im Alter vergrößern – um sich eventuell einige lang gehegte Träume endlich zu erfüllen – dann sollten Sie sich mit den Modellen des Immobilien-Teilverkaufs mit Nießbrauchrecht oder mit der Immobilienverrentung mit Leibrente auseinandersetzen. Der Nießbrauch im Rahmen einer Schenkung an Ihre Kinder lastet wie ein schweren Klotz auf Ihrer Immobilie, er verhindert Nutzung und Verkauf, nicht selten energetische Sanierung und Modernisierung und führt perspektivisch zu einem rasanten Wertverlust. Es gibt bessere Alternativen, die wir Ihnen hier nur kurz skizzieren:
• Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht
Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter der damit stiller Miteigentümer Ihres Hauses wird. Für den verkauften Teil erhalten Sie eine Sofortüberweisung. Der Verkäufer garantiert Ihnen ein grundbuchlich abgesichertes Nießbrauchrecht für Ihre Immobilie. Sie können folglich in Ihrem Haus wohnen bleiben – oder es bei Bedarf auch vermieten. Für den verkauften Teil Ihrer Immobilie, den Sie ja weiter nutzen, müssen Sie dem Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen.
Vorteile dieses Modells: Sie bleiben weiterhin Eigentümer und profitieren insofern auch von eventuellen Wertsteigerungen Ihrer Immobilie. Das Nießbrauchrecht sichert Sie zusätzlich ab und Sie können Ihre Immobilie verkaufen, zurückkaufen oder vererben. Mit der einmaligen Auszahlung polstern Sie Ihre finanziellen Ressourcen auf.
Nachteile dieses Modells: Sie müssen die Kosten für sämtliche Reparaturen und/oder Modernisierungen tragen, lediglich grundlegende Sanierungen übernimmt der Anbieter. Der Rückkauf der Immobilie existiert als hypothetische Möglichkeit nur auf dem Papier – er wird durch festgesetzte Gebühren und Abwicklungsentgelte unverhältnismäßig teuer.
• Immobilienverrentung mit Leibrente
Sie verkaufen Ihre Immobilie vollständig an einen Leibrenten-Anbieter. Dieser zahlt Ihnen den Kaufpreis jedoch nicht als Einmalsumme, sondern als zumeist lebenslange, monatliche Rente aus – kombiniert mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Außerdem besteht die Möglichkeit einer einmaligen, größeren Kapitalauszahlung vor Beginn der Laufzeit.
Vorteile dieser Alternative: Mit der zusätzlichen Leibrente haben Sie monatlich mehr freies Budget zur Verfügung, die Einmalzahlung können Sie für größere Anschaffungen oder Wünsche verwenden. Sie müssen nicht umziehen – sich fortan aber auch nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie kümmern
Nachteile dieser Alternative: Vom Kaufpreis wird nicht nur der Wert des Wohnrechts, sondern auch ein sogenannter Risikoabschlag abgezogen, mit dem sich der Anbieter gegen das „Langlebigkeitsrisiko“ absichert. Für einen Leibrentenvertrag müssen Sie mindestens 70 Jahre alt sein und eine schuldenfreie Immobilie im Wert von mindestens 200.000 Euro „mitbringen“.
Lassen Sie sich vor dem Gang zum Notar in jedem Fall umfassend beraten. Und: Sprechen Sie unbedingt ausführlich mit Ihren Kindern. Das lebenslange Wohnrecht und das Nießbrauchrecht sind sehr „alte“ Rechte. Sie stammen noch aus einer Zeit, in der Standortwechsel aus beruflichen Gründen, Auslandsaufenthalte und überhaupt gänzlich neue Lebensentwürfe nicht vorgesehen waren – Optionen, die für Ihre Kinder heute völlig normal sind. Nutzen Sie außerdem eine unverbindliche Beratung bei Aurentum Immobilien. Wir zeigen Ihnen gern noch einmal konkret und verständlich die Chancen und Risiken aller Modelle einer Altersvorsorge mit Immobilie auf. So können Sie sich bestens informiert für eine Variante für Ihren Lebensabend entscheiden, mit der alle Beteiligten glücklich werden.
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FAQs
Ja. An dem im Grundbuch eingetragenen lebenslangen Wohnrecht ändert sich durch einen Verkauf der Immobilie nichts. Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht gleichwohl kein leichtes Unterfangen – da der neue Eigentümer sein frisch erworbenes Haus auf unbestimmte Zeit ja nicht nutzen kann. Die Klientel der Kapitalanleger ist je nach Lage, Zustand und energetischer Bilanz der Immobilie einerseits überschaubar, andererseits muss sie zusätzlich das Handicap in Kauf nehmen, dass sie für größere Umbaumaßnahmen oder Sanierungen die Zustimmung des Wohnberechtigten einholen muss. Und es versteht sich von selbst, dass der Verkaufserlös der Immobilie durch die Wertminderung, die das Wohnrecht verursacht, schmerzhaft geschmälert wird.
Derjenige, dem die Immobilie übergeben wird, der sie also in aller Regel geschenkt bekommt, ist „juristischer“ Eigentümer und wird in Abteilung 1 des Grundbuchs eingetragen. Er hat die alleinige Verfügungsgewalt – kann das Haus folglich verkaufen, beleihen oder vererben. Der Nießbrauchnehmer ist hingegen „wirtschaftlicher“ Eigentümer – er darf die Immobilie nutzen und Ertrag aus ihr ziehen, kann sie aber nicht verkaufen.
Ja. Grundsätzlich können beide Rechte in beiderseitigem Einvernehmen, das meint: mit expliziter Zustimmung von Wohnrecht-/Nießbrauchnehmer und Wohnrecht-/Nießbrauchgeber, aus gegebenem Anlass vor dem Tod des Berechtigten beendet werden. Eine entsprechende Löschungsbewilligung muss von einem Notar beurkundet werden, der anschließend auch die Austragung aus dem Grundbuch veranlasst – mit der dann alle Rechte zur Nutzung der Immobilie zurück an den Eigentümer fallen. Inwieweit im Einzelfall Entschädigungszahlungen für die Aufgabe des Rechts an den ehemals Berechtigten gezahlt werden, ist prinzipiell Verhandlungssache – rein rechtlich besteht keine Verpflichtung dazu. Auch kann der Wohnrecht-Nießbrauchnehmer vom Eigentümer theoretisch eine Abfindungssumme fordern, die den tatsächlichen Wert des Rechts weit übersteigt.
Das kommt darauf an – und zwar auf den Rang, den das eingetragene Recht im Grundbuch hat. Zwei Varianten sind möglich: 1. Beim vorrangigen Nießbrauch steht das Recht „über“ dem der Gläubigerbank – es bleibt von der Zwangsversteigerung quasi unberührt und der neue Eigentümer muss es vollumfänglich übernehmen. 2. Ist der Nießbrauch im Grundbuch hingegen „unter“ dem Recht des betreibenden Gläubigers eingetragen (nachrangiger Nießbrauch), dann erlischt es mit dem Zuschlag bei der Versteigerung. Als Nießbrauchnehmer bleibt Ihnen dann nur ein Anspruch auf Entschädigung aus dem Versteigerungserlös.
Die gleichen Regeln gelten im Übrigen auch für das eingetragene Wohnrecht. In der Praxis tritt weitaus häufiger der zweite Fall ein, weil Banken bei Immobilienfinanzierungen nahezu immer darauf bestehen, an erster Stelle im Grundbuch vermerkt zu sein – und im Vorfeld daher einen „Rangrücktritt“ des Wohnrecht- oder Nießbrauch-Begünstigten verlangen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
