Viele Eltern wünschen sich, dass das Haus, in dem die Kinder aufgewachsen und mit dem viele Erinnerungen verbunden sind, im Familienbesitz bleibt. Doch das ist nicht immer realistisch – sei es, dass Kinder ihren Lebensmittelpunkt längst woanders gefunden oder bereits selbst Immobilieneigentum haben. Erben mehrere Geschwister nun dennoch das gemeinsame Elternhaus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis, so müssen sie als Erbengemeinschaft einstimmig über die Zukunft der Immobilie entscheiden. Dabei kommt es regelmäßig zu gelindem oder auch zu heftigem Streit – weil einzelne Geschwister unterschiedliche Vorstellungen über den Verbleib oder die Nutzung des Elternhauses haben. Wenn Sie als Miterbe aktuell in einer solchen Lage stecken, dann versuchen Sie, den Fokus auf das gemeinsame Ziel einer effizienten Lösung zu richten. Beharrliche Sturheit schadet dem gesamten Prozess der Erbauseinandersetzung und führt für alle Beteiligten zu finanziellen Einbußen. Es gibt immer Wege, die für alle gangbar sind.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft entsteht zwangsweise (!) immer dann, wenn ein Verstorbener kein Testament hinterlässt und die gesetzliche Erbfolge greift oder der Erblasser in seinem Testament ausdrücklich mehrere Erben bestimmt hat – wenn Sie also zusammen mit Ihren Geschwistern Ihr Elternhaus im Landkreis Kelheim geerbt haben. Jeder Erbe wird unabhängig von seinem Willen automatisch Teil dieser Zwangsgemeinschaft – es sei denn, er schlägt sein Erbe innerhalb einer Frist von sechs Wochen aus. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem er Kenntnis von der Erbschaft erhalten hat. Ihm steht dann nur noch ein Pflichtteil zu.
Eine Erbengemeinschaft begründet sich daher ohne weiteres, aktives Zutun Ihrerseits. Die „Spielregeln“, die fortan für den unfreiwilligen Zusammenschluss gelten, hat das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hingegen recht eindeutig und ausführlich festgelegt (dazu auch weiter unten).
Der Teil des Erbes, der jedem Mitglied der Erbengemeinschaft zusteht, der sogenannte Erbteil, berechnet sich auf Basis seiner Erbquote. Und diese wiederum ergibt sich automatisch entweder aus der gesetzliche Erbfolge oder alternativ aus der testamentarischen Verfügung.
So weit, so einleuchtend. Kompliziert und konfliktträchtig wird es nun bei den gesetzlichen Vorgaben, die den Handlungsspielraum der Erbengemeinschaft bestimmen. Die Summe aller Erbschaftsgegenstände wird von der Erbengemeinschaft nämlich als sogenanntes „Gesamthandseigentum“ (Eigentum zu gesamten Hand) gehalten. Das bedeutet: Der jeweilige Miterbe kann nicht über einzelne Nachlassgegenstände, sondern nur über seinen Miteigentumsanteil am Nachlass – also sein Bruchstück am Ganzen – verfügen. Das heißt praktisch: Sie müssen sich mit Ihren Geschwistern über eine gemeinsame Strategie für Ihr Elternhaus im Landkreis Kelheim verständigen.
Logisch ist insofern, dass vorläufig auch die Erbengemeinschaft formell Eigentümer der Immobilie ist. Alle Erben werden als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ in das Grundbuch eingetragen – inklusive ihrer Erbquote. Diese Eintragung ist übrigens bis zu zwei Jahre nach Eintritt des Erbfalls kostenlos. Es reicht ein entsprechender Antrag, ein Notar muss nicht konsultiert werden.
Gut zu wissen: Eine frühzeitige Kenntnis des Verkehrswerts Ihres Elternhauses im Landkreis Kelheim liefert Ihnen wichtige Fakten für Ihre Entscheidungsfindung. Die qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien bewerten Ihr Haus auf Basis der anerkannten Wertermittlungsverfahren, so dass Sie ein belastbares und nachprüfbares Ergebnis erhalten.
Wer darf in einer Erbengemeinschaft was entscheiden?
Dass es in Erbengemeinschaften so oft zu erbitterten und langwierigen Streitigkeiten kommt, hat sicherlich auch damit zu tun, dass sich in dieser Zwangsgemeinschaft plötzlich Geschwister zu einer Zusammenarbeit genötigt sehen, deren Wege sich zuvor schon längst getrennt hatten oder die stark voneinander abweichende Leben führen. Die Beharrlichkeit, mit der dann allerdings auf Standpunkte gepocht wird, resultiert gleichwohl auch aus den restriktiven Regeln, die der Gesetzgeber für die Entscheidungsfindung in einer Erbengemeinschaft aufgestellt hat.
Um es kurz zu machen: Für alle Angelegenheiten, die den „Nachlass entscheidend verändern“ ist ein einstimmiger Beschluss aller Miterben nötig (§ 2040 BGB). Maßnahmen dieser sogenannten „außerordentlichen Verwaltung“ wären beispielsweise der Verkauf des Hauses oder eine energetische Sanierung, respektive eine Modernisierung. Stellt sich nur ein Miterbe sprichwörtlich „quer“, so kann die Immobilie weder verkauft noch vermietet werden, kann der Kredit nicht abgelöst oder umgeschuldet werden, ist es nicht möglich, die Immobilie einem Miterben zur Selbstnutzung zu überlassen. Das Diktat der Einstimmigkeit lastet auf der Erbengemeinschaft wie ein tonnenschwerer Klotz.
Zur Einordnung: Für alle Maßnahmen der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ reicht ein mehrheitlicher Beschluss der Erben (§ 2038 BGB). Dazu gehören beispielsweise die Beheizung der Immobilie im Winter und die Organisation eines Winterdienstes, das Lüften der Immobilie im Sommer und die Reparatur des defekten Garagentors, die Überweisung der Gebühren für die Müllabfuhr und des Abschlags für den Strom. Dabei richtet sich das Stimmrecht der Miterben nach der Größe ihrer Anteile.
Dringende Maßnahmen, mit denen Schaden vom Nachlassgegenstand abgewendet werden soll, fallen schließlich unter die sogenannte „notwendige Verwaltung“ – und dürfen im konkreten Fall von jedem einzelnen Miterben – auch ohne Rücksprache– veranlasst werden. Wird beispielsweise das Dach durch einen heftigen Sturm abgedeckt, muss die Reparatur nicht zunächst durch ein einstimmiges Placet autorisiert werden.
Dem Gesetzgeber darf gute Absicht unterstellt werden, als er das Prinzip der Einstimmigkeit, des einvernehmlichen Beschlusses sprichwörtlich in Stein gemeißelt hat – in der Praxis verhindert es jedoch nicht selten eine schnelle und effiziente Strategie. Zieht sich der Konflikt über Gebühr hin, besteht zudem das Risko, dass die Immobilie Schaden nimmt, verfällt und an Wert verliert. Und trotzdem weiterhin Kosten verursacht.
Gut zu wissen: Beugen Sie einer „Verhärtung der Fronten“ in der Erbengemeinschaft am besten rechtzeitig vor – und nehmen Sie eine Mediation durch eine neutrale Partei in Anspruch. Die qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien zeigen Ihnen gerne auf, wie sich der Immobilienmarkt im Landkreis Kelheim aktuell darstellt und welche Chancen sich daraus für Ihre Immobilie ergeben.
Welche Rechte und Pflichten haben Geschwister in einer Erbengemeinschaft?
Die Erbengemeinschaft tritt die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an – und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten, die sich aus dem Nachlass, respektive der gerbten Immobilie, ergeben.
Zu den Pflichten zählen dabei ganz praktisch:
• Die Verwaltung der Immobilie: Die Erbengemeinschaft ist gemeinsam für die Verwaltung der Immobilie zuständig. Diese umfasst neben der puren Instandhaltung und der Ausführung notwendiger Reparaturen auch die Betreuung von Mietverhältnissen, sofern das Haus vermietet ist.
• Zahlung von Steuern und Gebühren: Die neuen Eigentümer müssen die Zahlung der Grundsteuer sowie der Gebühren für Abwasser, Straßenreinigung und Müllbeseitigung fortführen. Gleiches gilt für die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung und der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
• Haftung für Schulden: Die Erbengemeinschaft erbt nicht nur die Immobilie, sondern auch Schulden und Verbindlichkeiten. Die Annahme des Erbes ist daher für alle Erben gleichbedeutend mit einer Haftung gegenüber Dritten. Sie werden Gesamtschuldner, die von Dritten jedoch auch einzeln in Anspruch genommen werden können. Die Haftung erstreckt sich gleichwohl nur bis zur Höhe des geerbten Vermögenswerts. In jedem Fall müssen laufende Kreditzahlungen zunächst fortgeführt werden. Es ist ratsam, den Kreditgeber über den Tod und die Erbengemeinschaft zu informieren.
In die Rubrik Rechte fallen insbesondere:
• Eigenbedarf bei Mietimmobilien: Bei vermieteten Immobilien tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchte ein Miterbe das Haus selbst beziehen, so kann er im Einvernehmen mit den anderen (!) den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen und (tatsächlichen) Eigenbedarf geltend machen.
• Einkünfte durch Mietzahlungen: Ebenfalls für Mietimmobilien gilt, dass die Erbengemeinschaft selbstverständlich die bestehenden Mietverhältnisse in bewährter Manier fortführen und die Mietzahlungen als Einkünfte verbuchen kann.
• Gewinnerzielung durch Verkauf: Zum wirtschaftlich zumeist besten Ergebnis führt ein einvernehmlicher (!), einstimmig (!) beschlossener, freier Verkauf der Immobilie. Auf diese Weise werden (weitere) Streitigkeiten unter den Erben vermieden und der Verkaufserlös wird entsprechend der jeweiligen Erbanteile aufgeteilt.
• Verkauf des Erbteils: Jeder Erbe hat das Recht, über seinen Anteil am gesamten Nachlass zu verfügen und kann seinen Erbteil an eine dritte Person verkaufen. Der Gesetzgeber räumt den Miterben in einem solchen Fall jedoch ein Vorkaufsrecht ein (§ 2034 BGB), damit kein „Fremder“ Teil der Erbengemeinschaft wird.
Welche Lösungen kommen für Ihr Elternhaus im Landkreis Kelheim in Frage?
Die Erbengemeinschaft ist vom Gesetzgeber nicht als „Dauereinrichtung“ vorgesehen, vielmehr ist sie im Grundsatz auf Auflösung und Abwicklung angelegt. Der Begriff „Erbauseinandersetzung“ steht daher im deutschen Erbrecht nicht etwa für die Streitigkeiten/Auseinandersetzungen zwischen Ihnen und Ihren Geschwistern, sondern für das exakte Gegenteil: Die Aufteilung des Erbes.
Diese Zielvorgabe wird unter anderem durch den § 2042 BGB untermauert, wonach jeder Erbe jederzeit die Auseinandersetzung des Erbes verlangen darf. Dieses Recht kann im Falle einer Immobilienerbschaft und zerstrittener Erbengemeinschaft fatale Folgen haben: Da sich die Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis ja in den seltensten Fällen „aufteilen“ lässt, bleibt dem „abtrünnigen“ Erben nur der Weg zum Amtsgericht, bei dem er einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen kann.
Idealerweise sollte die Erbauseinandersetzung jedoch einvernehmlich erfolgen – und anschließend in einem Erbauseinandersetzungsvertrag fixiert werden, der notariell beurkundet wird. Nach Abschluss der Auseinandersetzung und Verteilung des Nachlasses wird die Erbengemeinschaft automatisch aufgelöst.
Option 1: Die geerbte Immobilie im Landkreis Kelheim verkaufen
Der Verkauf der geerbten Immobilie erscheint in der Theorie oftmals als die einfachste, schnellste und gerechteste Lösung. Das Haus wird veräußert und der Erlös entsprechend der Erbanteile innerhalb der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Fertig. Leider sieht die Praxis zumeist gänzlich anders aus. Größte Hürde dabei: Die Notwendigkeit eines einstimmigen Votums. Nahezu immer gibt es jedoch unter den Erben Kandidaten, die die Immobilie lieber behalten wollen – wahlweise aus emotionalen Gründen (Elternhaus) oder auch aus eigennützigen (geplante Selbstnutzung). Die Verkaufswilligen können natürlich versuchen, den „Querulanten“ auszuzahlen, indem sie ihm seinen Erbanteil abkaufen – was jedoch nicht selten an fehlender Liquidität scheitert.
Gut zu wissen: Erbengemeinschaften sind grundsätzlich gut beraten, die Immobilie im Landkreis Kelheim vor weiteren Aktionen professionell bewerten zu lassen. Der aktuelle Verkehrswert liefert eine belastbare Kalkulationsbasis für alle zukünftigen Entscheidungen. Nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung von Aurentum Immobilien – unsere qualifizierten Makler erläutern Ihnen in der Erbengemeinschaft verständlich und transparent, wie eine Vermarktung Ihres Hauses aussehen könnte und mit welchen Resultaten zu rechnen ist. Nicht selten lassen sich auf diese Weise die Interessen der Miterben effektiv zusammenführen.
Option 2: Das geerbte Haus gemeinsam vermieten
Handelt es sich bei Ihrer Immobilienerbschaft im Landkreis Kelheim um ein bereits vermietetes Mehrfamilienhausin guter Lage, kann es sich anbieten, den Status quo einfach fortzuführen. Dies würde allerdings automatisch bedeuten, dass die Erbengemeinschaft dauerhaft fortbestehen müsste, um als Vermieter zu fungieren. Ein solche Konstellation ist vom Gesetzgeber jedoch nicht vorgesehen – ganz zu schweigen davon, dass sie kaum praktikabel wäre. Die Erbengemeinschaft muss in einem solchen Fall in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umgewandeltwerden. Hintergrund: Eine Erbengemeinschaft ist keine juristische Person, die rechtsverbindliche Geschäfte, wie beispielsweise Mietverträge, abschließen könnte. Die Gründung einer GbR ist prinzipiell sehr einfach, der gemeinsam auszuhandelnde Gesellschaftsvertrag setzt allerdings, wiederum, Einigkeit und Zielkonformität voraus.
Besteht die Immobilienerbschaft hingegen aus einem bislang nicht vermieteten Haus, birgt eine Neu-Vermietung durchaus Tücken. Vermutlich muss zunächst umgebaut werden, was zu Kosten führt, die von der Erbengemeinschaft quasi vorgestreckt werden müssen. Es stellen sich außerdem Fragen wie: Garantiert der Standort eine regelmäßige, konstante Vermietung? Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Wer kümmert sich um Verwaltung und Instandhaltung? Insbesondere, wenn keiner der Miterben „vom Fach“ ist, kann das Unterfangen schnell in Schieflage geraten. Für den rechtlichen Rahmen gelten zudem die oben genannten Regeln.
Gut zu wissen: Stürzen Sie sich niemals „unbedarft“ in das Abenteuer, plötzlich Vermieter zu werden. Kontaktieren Sie zuvor einen Makler von Aurentum Immobilien, der auch den Mietmarkt im Landkreis Kelheim bestens einschätzen kann. Er wird Ihnen verständlich erklären können, ob und unter welchen Maßgaben eine Vermietung am gegebenen Standort sinnvoll ist.
Option 3: Selbstnutzung durch eines der Geschwister plus Ausgleichszahlung
Falls eines der Geschwister in das Haus einziehen möchte, um es in Zukunft selbst zu nutzen, so müssen, wie oben erwähnt, erstens alle anderen Geschwister damit einverstanden sein und das übernehmende Kind muss, zweitens, seine Miterben finanziell entschädigen. Diese Option setzt logischerweise voraus, dass der Selbstnutzer in spe über die nötigen Mittel verfügt, respektive einen entsprechenden Kredit stemmen kann. Auch in diesem Fall ist es elementar, dass der Verkehrswert der Immobilie zuvor professionell ermittelt wird. Auch sollte Klarheit über den Umfang und die Kosten notwendiger Sanierungen herrschen.
Unter steuerlichen Gesichtspunkten ist es für den Miterben in jedem Fall vorteilhafter, das neue Zuhause aus einer Erbengemeinschaft heraus zu erwerben als eine Bestandsimmobilie auf dem freien Markt zu kaufen: Er muss darauf keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Option 4: Die schlechteste Lösung: Die Teilungsversteigerung
Ist eine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft auf absehbare Zeit nicht in Sicht, so steht es jedem Miterben, wie oben angeführt, frei, beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung der Immobilie zu stellen. Er kann dies jederzeit tun, unabhängig davon, ob die Marktlage nun günstig oder eher miserabel ist. Die Immobilie wird dann von einem amtlichen Gutachter bewertet und öffentlich zwangsversteigert. Der Verkaufserlös einer solchen Versteigerung liegt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit immer unter der Summe, die die Immobilie bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt hätte.
Das Verfahren kann sich gegebenenfalls einige Zeit hinziehen – währenddessen muss die Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis gleichwohl weiterhin unterhalten werden. Der monetäre Erlös wird final – nach Abzug aller Gebühren und der Bedienung eventuell noch ausstehender Kredite – entsprechend der jeweiligen Erbanteile auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Die Erbauseinandersetzung ist damit vollzogen und die Erbengemeinschaft erlischt automatisch.
Bitte beachten Sie: Mit dem Erlös einer solchen Teilungsversteigerung muss die Erbengemeinschaft auch eventuelle Pflichtteilsansprüche bedienen, die Angehörige geltend machen können, die vom Erblasser enterbt wurden, gleichwohl ein Anrecht auf den sogenannten Pflichtteil haben.
Wie verhält es sich in einer Erbengemeinschaft mit der Erbschaftssteuer?
Die Erbengemeinschaft ist von Gesetzes wegen, das sollte bis hierher deutlich geworden sein, darauf fokussiert, dass alles allen zusammen gehört und alles gemeinsam entschieden wird. Mit dieser (oft eh nicht vorhandenen) Solidarität ist es allerdings vorbei, wenn der Fiskus auf den Plan tritt: Nicht die Erbengemeinschaft, sondern jeder einzelne Miterbe wird zur Erbschaftssteuer herangezogen. Obwohl also keines der Kinder in der Erbengemeinschaft über seinen Anteil am Nachlass verfügen kann, wird ihm dieser bis zur Erbauseinandersetzung steuerlich zugerechnet. Sie müssen dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten den Erbfall melden – und erhalten vom Fiskus anschließend die Aufforderung, eine Erbschaftssteuererklärung einzureichen. Wichtig: Die Steuer wird auch dann fällig, wenn das Erbe noch nicht aufgeteilt/auseinandergesetzt ist.
Die Höhe der Steuerschuld der einzelnen Geschwister richtet sich nach dem steuerlichen Gesamtwert des Nachlasses, der dem Erben zustehenden Erbquote und schließlich den persönlichen, steuerlichen Bedingungen.
Zu diesen persönlichen, steuerlichen Bedingungen gehört zunächst der steuerliche Freibetrag, der sich am Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser bemisst. Er beträgt für:
- Ehe- und Lebenspartner: 500.000 Euro,
- Kinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro,
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro,
- alle sonstigen Erben: 20.000 Euro.
Nur der Wert des Erbanteils, der über dem jeweils geltenden Freibetrag liegt, wird besteuert. Dies allerdings, und jetzt wird es ein wenig kompliziert, in unterschiedlichen Steuerklassen und zu differenten Prozentsätzen.
Zunächst einmal ordnet das Erbschaftsteuergesetz alle Erben in drei Steuerklassen ein, die sich wiederum am Verwandtschaftsgrad orientieren:
- Steuerklasse I: Ehe- und Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern,
- Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern und -kinder, geschiedene Ehepartner,
- Steuerklasse III: alle übrigen Erben.
Die eigentlichen Steuersätze richten sich nun nach der Höhe des (die Freibeträge übersteigenden) Vermögens, das geerbt wird. Die Bandbreite reicht von 7 Prozent bis 50 Prozent.
Beispiel: Bei einem Erbanteil bis 75.000 Euro (über dem Freibetrag) setzt der Fiskus in Steuerklasse I 7 Prozent, in Steuerklasse II 15 Prozent und in Steuerklasse III 30 Prozent Erbschaftsteuer fest. Sind es hingegen 600.000 Euro, die der Verstorbene einem Erben hinterlassen hat, so werden in Steuerklasse 1 15 Prozent, in Steuerklasse II 25 Prozent und in Steuerklasse III 30 Prozent Erbschaftsteuer fällig.
Konfliktmanagement in Erbengemeinschaften
Die Erbengemeinschaft ist zweifellos eine der konfliktträchtigsten, unfreiwilligen Zusammenschlüsse, die sich der Gesetzgeber „ausgedacht“ hat. Treffen in ihr doch häufig unterschiedlichste Interessen aufeinander, die trotzdem zu einer gemeinsamen, von allen getragenen Lösung kommen müssen. Wenn Sie als eines von mehreren Kindern Ihr Elternhaus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis geerbt haben, dann empfiehlt es sich, mit einem gewissen Maß an Kompromissbereitschaft in die Diskussion über die Zukunft der geerbten Immobilie einzusteigen. Lassen Sie schwellende Konflikte am besten gar nicht erst eskalieren, sondern schalten Sie frühzeitig eine Art Immobilienmediation ein. Als neutraler, sachkundiger Dritter kann Ihnen und Ihren Geschwistern ein Makler von Aurentum Immobilien genau darlegen, welchen aktuellen Verkehrswert Ihr Elternhaus hat, wie die Vermarktungschancen am aktuellen Markt sind, welche Sanierungen im Vorfeld vielleicht sinnvoll wären und mit welchem Wertverlust Sie kalkulieren müssen, wenn Sie sich nicht zeitnah einigen. Oft liefern konkrete Zahlen und Fakten die beste Basis für einen Beschluss, mit dem alle Geschwister gut leben können.
Sie haben gemeinsam mit Ihren Geschwistern das Elternhaus geerbt?
Eine geerbte Immobilie bringt häufig nicht nur emotionale Erinnerungen mit sich, sondern auch zahlreiche rechtliche, finanzielle und organisatorische Fragen. Ob Verkauf, Auszahlung eines Miterben oder eine gemeinsame Lösung – jede Erbengemeinschaft ist anders und verdient eine individuelle Betrachtung.
Deshalb beginnt eine gute Entscheidung immer mit einer objektiven Immobilienbewertung und einer realistischen Einschätzung der verschiedenen Möglichkeiten.
Bei Aurentum Immobilien begleiten wir regelmäßig Erbengemeinschaften im Landkreis Kelheim und der gesamten Region. Wir unterstützen Sie dabei, den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln, unterschiedliche Lösungswege transparent aufzuzeigen und gemeinsam die wirtschaftlich sinnvollste Entscheidung zu treffen.
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FAQs
Ja. Erben mehrere Geschwister gemeinsam das Elternhaus im Landkreis Kelheim, dann bilden sie zusammen automatisch eine Erbengemeinschaft. Und in dieser gilt unumstößlich das Prinzip der Einstimmigkeit bei allen Angelegenheiten, die „den Nachlass wesentlich verändern“ – also beispielsweise für einen Verkauf oder eine Vermietung. Die übrigen Geschwister können versuchen, dem „Blockierer“ seinen Erbanteil abzukaufen, um so Einvernehmlichkeit herzustellen – zwingen können sie ihn zu diesem Schritt jedoch nicht.
Ja. Sie können als Miterbe jederzeit Ihren Erbanteil an eine dritte Person verkaufen, um die Erbengemeinschaft hinter sich zu lassen. Diese hat in einem solchen Fall gleichwohl ein Vorkaufsrecht. Oder Sie stellen beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung – mit der Folge, dass die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft entsprechend ihrer Erbquote aufgeteilt wird. Auf diese Weise wird die Erbengemeinschaft als solche aufgelöst. Allerdings sollten Sie beachten, dass der Verkaufspreis, der bei einer Versteigerung aufgerufen wird, sehr deutlich unter dem liegt, der bei einem freien Verkauf der Immobilie erzielt worden wäre. Die Teilungsversteigerung geht daher immer mit herben finanziellen Verlusten einher.
Nein. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt kein Limit vor, bis wann ein Nachlass vollständig auseinandergesetzt werden muss und die Erbengemeinschaft damit hinfällig wird. Prinzipiell kann eine Erbengemeinschaft also jahrzehntelang weiterbestehen, wenn sich die Mitglieder partout nicht einigen können. Hinzu kommt: Verstirbt ein Miterbe, so rücken dessen Erben automatisch in die Erbengemeinschaft nach – der Personenkreis kann also noch unübersichtlicher und auch streitanfälliger werden. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Grundsatzurteilen festgestellt, dass die Erbengemeinschaft auf Auseinandersetzung angelegt und kein Dauerzustand ist. Sie hat daher auch nicht den Status einer juristischen Person und ist nicht rechtsfähig: Alle Verträge können nur einvernehmlich mit allen Miterben geschlossen werden.
Immer. Nur wenn Sie als Erbengemeinschaft den tatsächlichen Verkehrswert der geerbten Immobilie im Landkreis Kelheim kennen, können Sie fundiert über einen möglichen Verkauf oder andere Nutzungsmöglichkeiten Ihres neuen Eigentums entscheiden. Ein Verkehrswertgutachten verschafft allen Miterben quasi schwarz auf weiß Klarheit und Orientierung, weil es unabhängig, neutral und objektiv nicht nur den Status quo dokumentiert, sondern auch das jeweilige Marktumfeld mit beleuchtet.
Grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Miterben. Gehört das Elternhaus mehreren Geschwistern gemeinsam, bildet es eine Erbengemeinschaft. Möchte ein Geschwisterteil die Immobilie alleine bewohnen, sollte dies einvernehmlich geregelt werden. Häufig wird hierfür eine Nutzungsvereinbarung geschlossen oder der betreffende Miterbe zahlt die übrigen Geschwister aus. Ohne Einigung kann die alleinige Nutzung schnell zu Streitigkeiten und finanziellen Ausgleichsansprüchen führen.
Bis über die Zukunft der Immobilie entschieden wurde, müssen die Mitglieder der Erbengemeinschaft die laufenden Kosten gemeinsam tragen. Dazu gehören unter anderem die Grundsteuer, Versicherungen, Strom- und Heizkosten, notwendige Reparaturen sowie gegebenenfalls Darlehensraten. In der Regel werden diese Kosten entsprechend der jeweiligen Erbquote aufgeteilt. Um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich eine frühzeitige und transparente Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft.
Ja. Eine unabhängige Immobilienbewertung bildet die Grundlage für nahezu jede Entscheidung innerhalb einer Erbengemeinschaft. Erst wenn der aktuelle Verkehrswert bekannt ist, können Geschwister fundiert über einen Verkauf, eine Auszahlung einzelner Miterben oder eine Eigennutzung entscheiden. Gleichzeitig schafft eine objektive Wertermittlung Transparenz und hilft häufig dabei, Konflikte innerhalb der Familie zu vermeiden. Gerade bei geerbten Immobilien empfiehlt es sich daher, frühzeitig den Marktwert professionell ermitteln zu lassen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
