Vermutlich denken Sie beim Stichwort „Enteignung von Immobilien“ spontan an die Gründungsphase der DDR: Von 1949 bis noch in die 1970er Jahre wurden dort systematisch private Fabriken, landwirtschaftliche Betriebe und eben auch Privathäuser in sogenanntes Volkseigentum überführt. Doch auch heute kann der Staat, also die Bundesrepublik Deutschland, die Enteignung von Grundstücken und Häusern verfügen – das Recht dazu ist sogar in Artikel 14, Absatz 3, des Grundgesetzes verankert. Erlaubt ist ein solcher Vorgang jedoch nur, wenn er dem Wohl der Allgemeinheit dient. Die von Bundesbauministerin Verena Hubertz auf den Weg gebrachte Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) sieht nun vor, dass Kommunen ein „überragendes öffentliches Interesse“ für den Wohnungsbau erklären können – und vor diesem Hintergrund auch sogenannte „Schrottimmobilien“ enteignen dürfen: Also Häuser, die ohne Not leerstehen und vorsätzlich vernachlässigt oder gezielt dem Verfall preisgegeben werden. Das „scharfe Schwert“ der BauGB-Novelle soll ab Januar 2027 zum Einsatz kommen.
Lesen Sie im folgenden Beitrag, wann in Deutschland (und im Landkreis Kelheim) Privateigentum enteignet werden kann, wie ein Enteignungsverfahren abläuft, wie hoch die Entschädigung ausfallen muss – und wann von „kalter Enteignung“ gesprochen wird.
Was ist die Enteignung einer Immobilie?
Die Enteignung einer Immobilie ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem das Eigentumsrecht an einer Immobilie von einer Person oder einer Organisation gegen ihren Willen auf eine öffentliche Behörde übertragen wird. Die Bundesrepublik Deutschland, respektive deren öffentliche Institutionen, kann also im Rahmen eines gesetzlich geregelten Verfahrens das Eigentum an Grundstücken, Häusern und Wohnungen schlicht übernehmen. Allerdings nur, wenn es dafür einen Grund gibt, der dem Allgemeinwohl dient und eine Entschädigung auf Grundlage des Immobilienwerts angeboten wird. Eine entschädigungslose Enteignung ist in Deutschland nicht möglich.
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• Gesetzliche Grundlagen der Enteignung
- Grundgesetz: Das Grundgesetz legt in Artikel 14, Absatz 3, quasi die juristische Basis für eine erlaubte Enteignung: Sie darf nur zum Wohl der Allgemeinheit und auf gesetzlicher Grundlage erfolgen.
- Enteignungsgesetze der Bundesländer: Jedes Bundesland hat eigene Gesetze, die das Verfahren und die Bedingungen der Enteignung regeln.
- Baugesetzbuch (BauGB): Dieses Gesetz enthält spezifische Regelungen zur Enteignung im Bereich der Stadt- und Raumplanung.
Wann können Sie als Immobilieneigentümer enteignet werden?
Als Immobilieneigentümer im Landkreis Kelheim können Sie in aller Regel nur enteignet werden, wenn die Enteignung dem Gemeinnutz dient. Das meint: Sie muss einen öffentlichen Zweck erfüllen, der im Interesse der Allgemeinheit liegt. Das ist klassischerweise bei Infrastrukturmaßnahmen der Fall, also beispielsweise dem Bau von Straßen, Schulen oder Krankenhäusern, aber auch bei Initiativen zum Umweltschutz oder bei Stadtentwicklungsprojekten. Zudem darf eine Enteignung stets nur als letztes Mittel in Betracht gezogen werden. Zuvor müssen Behörden und Verantwortliche prüfen, ob das Allgemeinwohl nicht auf andere Weise erreicht werden kann.
Aber auch Eigentümer, die ihre Immobilie nicht angemessen instandhalten, können bereits heute (noch vor Inkrafttreten der BauGB-Novelle) enteignet werden. Allerdings greift dieser Umstand bislang bevorzugt bei Denkmalschutzimmobilien. Vernachlässigen Sie das historisch und kulturell bedeutsame Gebäude oder schützen Sie es durch mangelnde Pflege nicht hinreichend vor dem Verfall, so gibt es grundsätzlich die Option der Enteignung. Für Schlagzeilen sorgte hier vor einigen Jahren ein Präzedenzfall aus Thüringen. Die thüringische Landesregierung enteignete den Eigentümer des Schlosses Reinhardsbrunn, weil dieser das historisch wertvolle Gebäude zunehmend verfallen ließ. Die Entscheidung wurde von allen gerichtlichen Instanzen final abgesegnet.
Gut zu wissen: Hitzigen Diskussionsstoff lieferte jüngst die Berliner Initiative „Deutsche Wohnen & Co.“ Sie fordert(e), dass Eigentümer mit mehr als 3.000 Mietwohnungen in ihrem Besitz enteignet werden sollten, um die Wohnungen anschließend unter kommunale Verwaltung zu stellen. Rechtlich betrachtet geht es in diesem Fall jedoch nicht um eine Enteignung, sondern um eine Vergesellschaftung. Und anders als erstere muss sie nicht zwingend dem Allgemeinwohl dienen. Gleichwohl ist auch die Vergesellschaftung in Artikel 15 des Grundgesetzes verankert – wurde aber bislang noch kein einziges Mal in Deutschland durchgesetzt.
Wann ist eine Enteignung rechtmäßig?
Die Aberkennung von Eigentumsrechten ist juristisch betrachtet zwar kein Eingriff in die Persönlichkeitsrechte, sondern vielmehr eine Art Aufhebung der Eigentumsgarantie, gleichwohl müssen Voraussetzungen gegeben sein, um die Rechtmäßigkeit abzusichern. Dazu zählen:
• Die Enteignung muss auf Basis eines Bundes- oder Landesgesetzes erfolgen.
• Behörden und Verwaltungen müssen nachweisen, dass sie sich zuvor ernsthaft darum bemüht haben, das Grundstück/die Immobilie auf regulärem Weg zu erwerben.
• Es muss unbestreitbar sein, dass das Grundstück in absehbarer Zeit für den geplanten Zweck benötigt wird.
• Wenn möglich, muss als Entschädigung geeignetes Ersatzland angeboten werden.
Gut zu wissen: Liegen zwingende Gründe des Städtebaus vor, beispielsweise wenn innerorts Baulücken geschlossen werden sollen, so gelten die Regeln in abgeschwächter Form.
Was hat es mit der Enteignung von „Schrottimmobilien“ auf sich?
Wie eingangs erwähnt, plant Bundesbauministerin Verena Hubertz härtere Maßnahmen gegen verfallene – oder dem Verfall überlassene – Immobilien, im Extremfall eben auch Enteignungen, um dringend benötigten Wohnraum zu aktivieren. Die vorgelegte Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) gesteht den Kommunen deutlich größere und vor allem umfassendere Kompetenzen zu, gegen den Missstand verwahrloster Häuser vorzugehen. Wohlgemerkt: Es geht dabei nicht um alte Häuser, die renovierungsbedürftig sind – wie es sie überall, auch im Landkreis Kelheim, gibt. Im Fokus stehen Gebäude, die von ihren Eigentümern vorsätzlich dem Verfall überlassen werden – spekulative Objekte, die Jahre lang leer stehen, weil deren Besitzer mit steigenden Bodenpreisen kalkulieren. Für Häuser dieser Kategorie hat sich der Begriff „Schrottimmobilie“ eingebürgert.
Kommunen dürfen gemäß der Gesetzesvorlage fortan einfacher und schneller ein sogenanntes„Instandsetzungsgebot“ aussprechen, das meint: den Eigentümer zur Beseitigung baulicher Mängel verpflichten. Missachtet der Eigentümer wiederholt behördliche Anordnungen und liegt der Tatbestand „extremen Missbrauchs“vor – etwa, weil der Wohnraum vor Ort knapp ist, gleichzeitig aber existente Wohnungen brachliegen – so erhalten die Kommunen nun die Option der Enteignung. Enteigneten Eigentümer steht eine angemessene Entschädigung zu. Es handelt sich also nicht um eine Konfiskation – der Terminus steht für die entschädigungslose, staatliche Entziehung von Eigentum.
Parallel zum Instrument der möglichen Enteignung stärkt der Gesetzentwurf das Vorkaufsrecht der Gemeinden. Sie können beim Verkauf einer Schrottimmobilie in den geschlossenen Kaufvertrag eintreten, um weiterem Verfall und Leerstand entgegenzuwirken. Übersteigt der vereinbarte Kaufpreis dabei den tatsächlichen Verkehrswert deutlich, so hat die Gemeinde das Recht, den Preis auf den Marktwert herabzusetzen. Da viele verfallene Gebäude nicht selten Wohnungseigentümergemeinschaften gehören, erlaubt es die BauGB-Novelle Kommunen nun auch, ihr Vorkaufsrecht für einzelne Wohnungen oder Wohnungspakete zu nutzen.
Am Rande: Käufer können das Vorkaufsrecht der Kommune in vielen Fällen abwenden, wenn sie sich verpflichten, die Immobilie innerhalb einer angemessenen Frist selbst zu sanieren und wieder nutzbar zu machen.
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Wie läuft ein (gewöhnliches) Enteignungsverfahren ab?
Der Prozess der Enteignung durchläuft mehrere Stationen, bevor eine finale Entscheidung getroffen wird.
1. Antragstellung beim Immobilieneigentümer: Bevor es überhaupt zu einer Verhandlung kommt, wird und musss die zuständige Behörde Ihnen als Immobilieneigentümer im Landkreis Kelheim ein Angebot unterbreiten. Dies geschieht zumeist in Form einer angemessenen Entschädigung oder eines alternativen Grundstücks. Lehnen Sie diese Offerte ab und kommt auf diesem Weg keine Einigung zustande, so stellt die involvierte Behörde, in diesem Fall das Landratsamt Kelheim, einen Enteignungsantrag nach § 104 BauGB bei der ihr übergeordneten Verwaltungsbehörde, also der Regierung von Niederbayern mit Sitz in Landshut.
2. Mündliche Verhandlung: Beide Parteien erhalten nun die Möglichkeit, sich bei einem mündlichen Termin zu verteidigen. Ziel dieser Verhandlung ist es, eine Lösung zu finden. Klappt das, so ist das Verfahren an dieser Stelle beendet. Ist dies nicht der Fall, so geht die Angelegenheit zur Entscheidungsfindung an den Enteignungsausschuss.
3. Prüfung der Voraussetzungen: Der Ausschuss prüft nun noch einmal sorgfältig, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen für eine Enteignung vorliegen. Dazu gehört insbesondere auch, dass keine anderen, weniger einschneidenden Mittel zur Verfügung stehen, um das Ziel zu erreichen (Grundsatz der Verhältnismäßigkeit).
4. Enteignungsbeschluss: Sind alle erforderlichen Voraussetzungen gegeben und wurden alle Einwendungen geprüft, so kann das Landratsamt Kelheim einen Enteignungsbeschluss erlassen. Er muss begründet sein, also den Enteignungszweck enthalten sowie die Frist, innerhalb derer das Grundstück zum vorgesehenen Zweck zu verwenden ist – der Beschluss wird Ihnen als betroffenem Eigentümer zugestellt. Gleichzeitig oder direkt mit dem Beschluss erhalten Sie eine Nachricht über die Art und Höhe der Entschädigung. Diese muss/sollte dem Verkehrswert des enteigneten Grundstücks entsprechen.
Gut zu wissen: Ein Entschädigungsangebot gilt unter Immobilienexperten nur dann als angemessen, wenn es den Verkehrswert von Grundstück oder Immobilie um nicht mehr als 25 Prozent unterschreitet.
5. Rechtsmittel: Gegen den Enteignungsbeschluss und die Festsetzung der Entschädigung können Sie als Betroffener Rechtsmittel einlegen, üblicherweise durch Einreichung einer Klage. Für eine Klage gegen den Grund der Enteignung ist das Verwaltungsgericht Regensburg zuständig, Einwände gegen die Höhe der Entschädigung verhandeln die ordentlichen Zivilgerichte.
6. Übertragung des Eigentums: Nachdem der Enteignungsbeschluss rechtskräftig geworden ist, wird das Eigentum auf den Enteignungsbegünstigten übertragen, meist eine öffentliche Körperschaft oder ein Unternehmen, das ein Projekt im öffentlichen Interesse durchführt.
7. Zahlung der Entschädigung: Die festgesetzte Entschädigung wird Ihnen als bisherigen Eigentümer ausgezahlt.
Was bedeutet „kalte Enteignung“?
Der Begriff „kalte Enteignung“ wird gemeinhin in Situationen verwendet, in denen die Rechte eines Eigentümers auf indirekte Weise so eingeschränkt werden, dass es fast einer Enteignung gleichkommt, ohne dass jedoch ein formelles Enteignungsverfahren durchgeführt wird. Dies kann beispielsweise durch gesetzliche Regelungen oder behördliche Maßnahmen geschehen, die den Wert oder die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie oder eines Grundstücks erheblich beeinträchtigen.
Typische Beispiele sind:
• Strenge Auflagen und Nutzungseinschränkungen: Durch planungsrechtliche Vorgaben, Umweltauflagen oder Denkmalschutzbestimmungen können Ihnen als Eigentümer so starke Restriktionen auferlegt werden, dass Sie Ihr Eigentum nicht mehr frei nutzen oder verwerten können.
• Erhebliche Wertminderung: Besonders durch Infrastrukturprojekte in der Nähe Ihrer Immobilie kann deren Wert deutlich gemindert werden, ohne dass eine direkte Enteignung stattfindet. Das ist exemplarisch der Fall, wenn das Straßen- oder Schienennetz in unmittelbarer Nachbarschaft ausgebaut wird, aber auch die Installierung eines Windparks oder die Etablierung von neuen Flugschneisen fallen in diese Kategorie.
• Entzug von Genehmigungen oder Rechten: Dies gilt besonders, wenn Ihnen als Eigentümer die für die wirtschaftliche Nutzung notwendigen Genehmigungen entzogen werden, beispielsweise das Recht, einen kleinen Gewerbebetrieb in einem Wohngebiet zu betreiben.
Ein starkes Signal gegen Spekulation und Verfall
In Deutschland werden jährlich eher bescheidene rund 200 Enteignungsverfahren erfolgreich durchgesetzt. Die mit Abstand höchste Zahl entfällt dabei auf den Straßenbau, gefolgt vom Ausbau des Schienennetzes in eher ländlichen Regionen. Mit der BauGB-Novelle setzt Bundesbauministerin Verena Hubertz nun allerdings ein starkes Signal, das auch die Enteignungs-Statistik langfristig pushen könnte: Kommunen sollen nicht länger tatenlos zusehen müssen, wie wertvoller Wohnraum brachliegt und/oder Gebäude verfallen. Während verantwortungsbewusste Eigentümer im Landkreis Kelheim keine negativen Auswirkungen befürchten müssen, bekommen rücksichtslose Spekulanten und ebensolche Bestandsverwahrloser künftig wirksamere Mechanismen entgegengesetzt – bis hin zur Enteignung. Neben dem Versuch, dringend benötigten Wohnraum zu reaktivieren, gilt der Vorstoß auch dem Erhalt lebenswerter Städte, die nicht durch verwahrloste Bauruinen verschandelt werden.
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Gerade bei Themen wie Enteignung, Vorkaufsrechten oder behördlichen Eingriffen spielt der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie eine entscheidende Rolle.
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FAQs
Ja. Unter strengen rechtlichen Auflagen darf die Bundesrepublik Deutschland Privatimmobilien enteignen – das ist sogar im Grundgesetz in Artikel 14, Absatz 3, dokumentiert. Aber: Es muss zwingend ein öffentliches Interesse vorhanden sein, das diese Maßnahme rechtfertigt, beispielsweise weil Ihr Grundstück für den Bau einer Straße, den Anschluss an ein Schienennetz, für die Errichtung einer Schule oder eines Krankenhauses benötigt wird. Außerdem erhalten Sie eine angemessene Entschädigung in Form von Geld oder eines anderen Grundstücks.
Obwohl der Begriff recht umgangssprachlich anmutet, hat er es bis in die höchstrichterliche Rechtsprechung geschafft. Dabei zielten die Richter jedoch nicht auf die verwahrloste, heruntergekommene Optik der Häuser ab, sondern auf den Umstand, dass der tatsächliche Marktwert dieser Gebäude nahezu immer erheblich unter dem völlig überzogenen Verkaufspreis liegt. Schrottimmobilien sind stark sanierungsbedürftig, weisen nicht selten gravierende Schäden in der Bausubstanz auf, sind mit veralteter Elektrik und/oder defekten Heizungsanlagen ausgestattet. Die hohe Sanierungskosten übersteigen üblicherweise den Verkehrswert.
Die jüngste Diskussion um die Enteignung von Schrottimmobilien betont vor allem den Aspekt, dass der Verfall der Gebäude von ihrem Eigentümern über Jahre bewusst in Kauf, respektive durch fehlende Instandhaltung und Vermietung sogar gefördert wurde, weil sie nur noch als Spekulationsobjekte auf steigende Bodenrichtwerte dienen. Die schäbigen, leerstehenden Gebäude ziehen Kriminelle aller Art an und werden insbesondere in Metropolen zu Hotspots, von denen eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit ausgehen kann.
Nein. Die Schlagzeilen der Boulevard-Presse, wonach Eigentümern, die sich teure energetische Sanierungen nicht leisten können, der Verlust des Eigenheims droht, sind sämtlich frei erfunden. Zwar gibt die europäische Gebäuderichtlinie EPBD vor, dass der Energieverbrauch im Gebäudesektor drastisch gesenkt werden soll – es gibt in Deutschland jedoch keine pauschalen „Zwangssanierungen“. Verbindliche Auflagen zur energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien greifen erst bei einem Eigentümerwechsel, also bei Verkauf oder Vererbung. Davon unbenommen bleibt der Umstand, dass Häuser mit schlechter Energiebilanz auch im Landkreis Kelheim an Wert verlieren – bereits heute und in Zukunft noch rasanter.
Ja. Wenn Sie mit dem sogenannten Entschädigungsfestsetzungsbeschluss der Behörde nicht einverstanden sind, können Sie auf dem normalen Rechtsweg dagegen Klage einreichen. Beachten Sie allerdings unbedingt die veranschlagte Frist, sie beträgt in aller Regel einen Monat ab Zustellung des Beschlusses. Üblicherweise lässt das Gericht den Wert des enteigneten Grundstücks/der Immobilie durch einen Sachverständigen neu bewerten – Sie können jedoch bereits im Vorfeld (auf eigene Kosten) ein (gerichtsfestes!) Verkehrswertgutachten in Auftrag geben und dieses dem Gericht einreichen, um Ihre Position zu untermauern.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
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