Das charakteristische Merkmal der Grunderwerbsteuer steckt (eigentlich) in ihrem Namen: Wenn Sie ein Grundstück erwerben oder eine Immobilie kaufen, die ja zwangsläufig auf Grund und Boden steht, dann müssen Sie in Deutschland dafür einen gewissen Obolus an den Fiskus zahlen. Die Höhe dieser Grunderwerbsteuer legen die einzelnen Bundesländer fest, immer jedoch handelt es sich dabei um einen Prozentsatz (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent) vom Kaufpreis. Erwerben Sie nun ein Haus im Erbbaurecht, dann werden Sie zwar Eigentümer der Immobilie, das dazugehörige Grundstück verbleibt jedoch im Besitz des bisherigen Eigentümers – Sie erhalten dafür lediglich ein Nutzungsrecht, für das Sie Form des Erbbauzinses eine jährliche Miete zahlen. Trotzdem klopft der Fiskus nachdrücklich bei Ihnen an und verlangt Grunderwerbsteuer: Sie erwerben zwar kein Grundstück – und damit kommen wir zum oben eingeklammerten „eigentlich“ – aber ein sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“. Immerhin rechnen die Finanzämter in diesem Fall anders als beim klassischen Grundstückskauf.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber wie die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht ermittelt wird, in welchen Fällen sie bezahlt werden muss und was bei einer (vorzeitigen) Verlängerung des Erbbaurechts passiert.
Kurz erklärt: Wie funktioniert das Erbbaurecht?
Kleiner Einschub vorab: Im allgemeinen Sprachgebrauch hält sich hartnäckig der Begriff Erbpacht – obwohl er bereits 1947 offiziell aus allen Gesetzestexten getilgt wurde. Der Kern des dahinterstehenden Modells – nämlich eine Immobilie auf einem fremden Grundstück kaufen oder bauen zu können – ist im neubegründeten Erbbaurecht aufgegangen – und im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) detailliert fixiert. Die beiden Begriffe – Erbbaurecht und Erbpacht – werden jenseits juristischer Diskussionen gleichwohl weiter synonym benutzt.
Beim Erbbaurecht werden Sie also lediglich Eigentümer der Immobilie, die auf dem Grundstück eines anderen Eigentümers steht. Zumeist sind dies Kirchen, Stiftungen oder auch die Gemeinde. (Im Landkreis Kelheim koordiniert die Stadtbau Kelheim GmbH, neben der Diözese Regensburg, einen großen Teil der Erbpachtangebote). Für die Nutzungsüberlassung des Grund und Bodens verlangen die Erbbaurechtgeber eine Art jährliche Miete, den sogenannten Erbbauzins. Dessen Höhe liegt zumeist bei rund 4 Prozent des Bodenwerts. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag, der notariell beurkundet werden muss und sowohl in das normale Grundbuch in Abteilung II als auch in ein separates Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Der Erbbaurechtsvertrag muss zwingend auf eine festgelegte Laufzeit taxiert sein. Sie ist frei verhandelbar und liegt im Allgemeinen zwischen 60 und 99 Jahren.
• Vorteile: Durch das Erbbaurecht sparen Sie sich also den Kaufpreis für das Grundstück und können sich mit weniger Eigenkapital eine Immobilie leisten – die Sie verkaufen, vererben oder vermieten können. Der Kaufpreis eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück ist überdies zumeist niedriger als der einer vergleichbaren Immobilie.
• Nachteile: Allerdings übersteigen die Erbbauzinszahlungen im Laufe der Jahre nahezu immer die eigentlichen Grundstückskosten – zumal der Zins turnusmäßig alle drei Jahre erhöht werden darf. Ein späterer Verkauf der Immobilie kann sich komplex gestalten, insbesondere wenn die noch ausstehende Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags überschaubar ist.
Gut zu wissen: Ein Erbbaurechtsvertrag kann nicht gekündigt werden. Als Erbbauberechtigter genießen Sie in dieser Hinsicht den größtmöglichen Schutz, den eine gesetzliche Vorschrift zu garantieren vermag. Soll der Vertrag vor Ablauf der Laufzeit enden, so funktioniert dies nur durch einvernehmliche Verständigung zwischen den beiden Vertragsparteien.
Wann und warum fällt beim Erbbaurecht Grunderwerbsteuer an?
Der elementare Kern des Erbbaurechts liegt, wie dargestellt, in dem Umstand, dass Sie das entsprechende Grundstück eben nicht erwerben, sondern quasi nur mieten oder pachten. Vordergründig kann auf diesen „Nicht-Erwerb“ dann ja wohl auch keine Grunderwerbsteuer erhoben werden. Tja, das sieht der Fiskus nun gänzlich anders: Er betrachtet das Erbbaurecht als sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“ – und in dieser Funktion unterliegt es der Grunderwerbsteuer.
Steuerpflicht besteht in diesem Sinne in den folgenden Fällen:
• Bestellung eines neuen Erbbaurechts: Initiiert ein Grundstückseigentümer erstmals ein Erbbaurecht, dann unterliegt die Gegenleistung, das grundstücksgleiche Recht, der Grunderwerbsteuer. Sie bemisst sich am auf die Vertragszeit hochgerechneten Erbbauzins (dazu detailliert weiter unten).
• Übertragung eines bestehendes Erbbaurechts: Beim Verkauf eines Erbbaurechts, beispielsweise durch den Erbbauberechtigten an einen Dritten, fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an – analog zum Grundstückskauf.
• Verlängerung des Erbbaurechts: Wird ein bestehender Vertrag vor Ablauf verlängert, so handelt sich es nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) um ein „Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet“ und auf das folglich Grunderwerbsteuer zu zahlen ist (dazu auch weiter unten).
• Ausdrücklich keine Steuerpflicht besteht bei Schenkungen unter Lebenden oder Erbschaften – in diesen Fällen greifen eventuell Schenkungs- oder Erbschaftsteuer. Unentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie bleiben unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerfrei.
Gut zu wissen: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie vor einer Übertragung innerhalb der Familie unbedingt neutral ermitteln. Die Gutachter von Aurentum Immobilien erstellen Ihnen ein belastbares Gutachten, das Klarheit schafft und steuerliche Risiken minimiert.
Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht berechnet?
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei einer Erbpacht unterscheidet sich, wie mehrfach angedeutet, von der Steuerermittlung beim klassischen Grundstückskauf. Während dort stets der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage dient, kalkulieren die Finanzämter beim Erbbaurecht mit dem sogenannten kapitalisierten Nutzungsvorteil – weil sich das Grundstück ja eben nicht in Ihrem Eigentum befindet, sondern Sie es nur nutzen dürfen. Ihr messbarer Vorteil resultiert aus der Differenz von Bodenwert und tatsächlicher Erbpacht.
• Gesetzliche Grundlage
Die Besteuerung der Erbpacht stützt sich auf das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in Kombination mit dem Bewertungsgesetz (BewG). Der Wert des grundstücksgleichen Rechts ergibt sich dann aus dem jährlichen Erbbauzins, der mit einem gesetzlich definierten Vervielfältiger multipliziert wird. Dieser richtet sich nach der Laufzeit des Vertrags und wird in Anlage 9a BewG je spezifisch aufgelistet.
Das so erhaltene Ergebnis markiert die zu besteuernde Gegenleistung – das nun noch mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes multipliziert werden muss, um den finalen Zahlbetrag zu erhalten.
Beispielrechnung: So viel Grunderwerbsteuer wird bei Erbpacht im Landkreis Kelheim fällig
Nehmen wir fiktiv einmal an, Sie pachten ein Grundstück im Landkreis Kelheim. Der Bodenwert liegt bei 150.000 Euro. Sie schließen einen Erbbaurechtsvertrag über 99 Jahre ab und verständigen sich auf den üblichen Erbbauzins von 4 Prozent des Grundstückswerts.
Der jährliche Erbbauzins ergibt sich aus dem Grundstückswert mal 4 Prozent:
150.000 Euro x 4 % = 6.000 Euro.
Vervielfältiger für eine Laufzeit von 99 Jahren lt. Anlage 9a: 18,589
Jährlicher Erbbauzins x Vervielfältiger = steuerrelevante Gegenleistung
6.000 Euro x 18,589 = 111.534 Euro
Im Landkreis Kelheim müssen Sie wie in ganz Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen, die finale Rechnung sieht wie folgt aus:
Gegenleistung x Steuersatz von 3,5 Prozent = zu zahlende Grunderwerbsteuer
111.534 Euro x 3,5 % = 3.903,69 Euro
Da das Grunderwerbsteuergesetz eine Abrundung auf den vollen Eurobetrag vorsieht, müssten Sie folglich 3.903 Euro Grunderwerbsteuer an das Finanzamt überweisen.
Was passiert bei einer (vorzeitigen) Verlängerung des Erbbaurechts?
Wenn Sie eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück besitzen, ist es überaus empfehlenswert, rechtzeitig mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung des Erbbaurechts zu sprechen, wenn der Vertrag in absehbarer Zeit endet. Eine solche Verlängerung spielt nicht nur für Ihre Erben eine wichtige Rolle, auch bei einem angedachten Verkauf der Immobilie kommt der Restlaufzeit des Erbpachtvertrags eine elementare Bedeutung zu: Banken und Kreditinstitute verlangen für die Finanzierung häufig eine Mindestlaufzeit von 40 bis 60 Jahren. Bevor Sie aktiv werden, sollten Sie den aktuellen Vertrag sorgfältig prüfen und dabei insbesondere die Verlängerungs-Optionen inspizieren.
Gut zu wissen: Bei institutionellen Eigentümern gelten häufig standardisierte Verfahren und Fristen – in aller Regel dergestalt, dass mindestens 10 Jahre vor Vertragsende mit der Verhandlung begonnen werden sollte. Eine vorzeitige Verlängerung des Erbbaurechts ist oft möglich, bedarf aber der aktiven Initiative von Ihrer Seite.
Bitte beachten Sie außerdem: Eine Verlängerung des Erbbaurechts räumt dem Grundstückseigentümer grundsätzlich das Recht ein, den Erbbauzins erheblich zu erhöhen, da er an den aktuellen Marktwert des Grundstücks angepasst werden darf.
Verständigen Sie sich gleichwohl mit dem Grundstückseigentümer vor Ende der ursprünglichen Laufzeit auf eine Verlängerung des Erbbaurechts, so müssen Sie erneut Grunderwerbsteuer zahlen – und zwar auf der Bemessungsgrundlage des kapitalisierten Erbbauzinses für den Verlängerungszeitraum. Eine Abzinsung des Kapitalwerts auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerungsvereinbarung wird dabei nicht vorgenommen. Dies hat der Bundesfinanzhof in einem wegweisenden Urteil eindeutig entschieden (II R 3/22).
Eine Verlängerung des Erbbaurechts wird fiskalisch also wie eine erstmalige Bestellung gehandhabt. Im Juristendeutsch: Die das Erbbaurecht charakterisierende eigentumsähnliche Form der Herrschaft an der Grundstücksfläche wird für einen weiteren Zeitraum übertragen und damit für diesen Zeitraum (erstmals) begründet. Die Richter am Bundesfinanzhof befanden überdies, dass für die Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht der Zeitpunkt der Vereinbarung über die Verlängerung des Erbbaurechts maßgeblich ist, sondern der Beginn des Verlängerungszeitraums – der kapitalisierte Erbbauzins daher nicht abzuzinsen sei.
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim späteren Kauf eines Erbbau-Grundstücks?
Gelegentlich sind Erbpachtgeber nicht abgeneigt, das entsprechende Grundstück nach einigen Jahren zu verkaufen. Verfügen Sie in dieser Konstellation über entsprechende finanzielle Mittel und/oder bekommen Sie den Grund und Boden sogar angeboten, weil Sie ein vertragliches Vorkaufsrecht vereinbart haben, und entscheiden sich für einen Kauf, dann klopft der Fiskus natürlich erneut an. Aber: In diesem Fall darf das Finanzamt die fällige Grunderwerbsteuer nicht vom vollen Kaufpreis berechnen, da Sie als Käufer nicht nur für das Grundstück zahlen, sondern sich zudem von der (bereits versteuerten) kontinuierlichen Zahlung des jährlichen Erbbauzinses „freikaufen“. Daher muss der Kaufpreis aufgeteilt werden – und zwar in die Gegenleistung für das Grundstück sowie den Restwert des Erbbaurechts.
Zur Verdeutlichung die Fortschreibung des obigen Beispiels:
20 Jahre nach Abschluss Ihres Erbbauvertrags im Landkreis Kelheim erben Sie unerwartet und der Erbpachtgeber bietet Ihnen zeitgleich das Erbbau-Grundstück zum Preis von 200.000 Euro an.
Ihr jährlicher Erbbauzins beträgt inzwischen 5.000 Euro.
Der Vervielfältiger für die Restlaufzeit von 79 Jahren beläuft sich laut Anlage 9a auf 18,410.
Jährlicher Erbbauzins x Vervielfältiger = Wert des Erbbaurechts
5.000 Euro x 18,410 = 92.050 Euro
Kaufpreis – Wert des Erbbaurechts = Gegenleistung für das Grundstück
200.000 Euro – 92.050 Euro = 107.950 Euro
Auf 107.950 Euro müssten Sie also im Landkreis Kelheim Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent zahlen, folglich 107.950 Euro x 3,5 % = 3.778,25 Euro, abgerundet 3.778 Euro.
Gut zu wissen: Lassen Sie sich vor der Entscheidung für ein Erbbaurecht-Grundstück umfassend von einem qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien beraten. Wir sind im Landkreis Kelheim bestens vernetzt und können Ihnen möglicherweise Alternativen aufzeigen, wie Sie auch mit limitiertem Budget trotzdem eine Immobilie finden, die zu Ihren Vorstellungen passt. Das Erbbaurecht kann passen, birgt aber seine Tücken. Sprechen Sie mit uns. Wir unterstützen Sie gern und unverbindlich.
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FAQs
1. Fällt bei einem Erbpacht-Grundstück immer Grunderwerbsteuer an?
Ja. Das Erbbaurecht gilt in Deutschland als grundstücksgleiches Recht und unterliegt deshalb der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist jedoch der kapitalisierte Wert des Erbbauzinses, den Sie über die Laufzeit zahlen, nicht der Grundstückswert. Ausgenommen von der Steuerpflicht sind lediglich Schenkungen, Erbschaften und der Verkauf an Verwandte ersten Grades.
2. Bekomme ich Grunderwerbsteuer zurück, wenn das Erbbaurecht vorzeitig endet?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb der Erbpacht. Geben Sie Ihr Recht vorzeitig zurück oder wird es aus anderen Gründen aufgehoben, so erstattet der Fiskus Ihnen die bereits gezahlte Steuer nicht.
3. Habe ich als Pächter automatisch ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück?
Nein. Das Erbbaurecht garantiert Ihnen als Pächter des Grundstücks kein automatisches Vorkaufsrecht. Sie müssen es sich im Erbbaurechtsvertrag explizit einräumen lassen – und das sollten Sie auch unbedingt vereinbaren. So haben Sie später die Chance, doch noch Eigentümer des Grundstücks zu werden, vorausgesetzt, Ihre zukünftigen Finanzen erlauben dies.
4. Muss ich als Erbbaurechtnehmer Grundsteuer zahlen?
Ja. Der Staat betrachtet die Immobilie und das Nutzungsrecht am Erbbau-Grundstück als steuerpflichtige Einheit. Da Sie als Erbbaurechtnehmer der wirtschaftliche Eigentümer sind, geht die Zahlung der Grundsteuer zu Ihren Lasten. Diese Sichtweise ist durch Grundsteuerreform 2022 eindeutig zementiert worden.
