Das deutsche Immobilienrecht schützt Verkäufer und Käufer gleichermaßen und darf daher als recht faires Konstrukt bezeichnet werden. Auch wenn es sich dazu gelegentlich ausgesprochen sperriger Begriffe bedient: Wenn Sie als Käufer in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder Bad Abbach beim Notar einen Kaufvertrag unterschreiben, dann verhindert die vom Notar veranlasste Auflassungsvormerkung im Grundbuch, dass der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten verkaufen kann. Mit einer Rückauflassungsvormerkung – und damit sind wir beim erwähnten, wenig geschliffenen Vokabular – kann sich allerdings auch der Verkäufer schützen und einen Anspruch auf Rückübertragung seines Eigentums im Grundbuch verankern lassen, sollten Sie als Käufer sich nicht an bestimmte, im Kaufvertrag festgelegte Bedingungen halten. Anders als die obligatorische Auflassungsvormerkung wird die Rückauflassungsvormerkung jedoch nur auf ausdrückliches Betreiben des Verkäufers grundbuchrechtlich vermerkt.
Lesen Sie im folgenden Beitrag was die Rückauflassungsvormerkung genau ist, warum sie als Sicherungsinstrument nicht nur beim Verkauf, sondern auch beim Erbe zu Lebzeiten und bei Schenkungen eingesetzt werden kann und wie eine Löschung funktioniert.
Was genau ist eine Rückauflassungsvormerkung?
Die Rückauflassungsvormerkung ist ein Sicherungseintrag im Grundbuch, der dem Verkäufer eines Grundstücks oder einer Immobilie das Recht zur Rückführung seines Eigentums vorbehält. Sie dient als Schutzmechanismus für den Fall, dass der Käufer seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Im Kern und juristisch formuliert handelt es sich also um eine „aufschiebend bedingte Rückübertragung des Eigentums“. So verhindert die Vormerkung beispielsweise, dass Grundstücke oder Immobilien an Dritte übertragen oder belastet werden, solange die vereinbarten Bedingungen nicht erfüllt sind.
Praktisches Beispiel: Verkauft Ihnen ein Eigentümer aus dem Landkreis Kelheim ein Grundstück unter der Bedingung, dass Sie innerhalb einer Frist von 2 Jahren darauf ein Einfamilienhaus bauen, dann kann er sich diese Auflage als Rückauflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Sollten Sie als neuer Eigentümer das Bauprojekt in der vereinbarten Zeit nun nicht umsetzen, so hat der Verkäufer das Recht, das Grundstück von Ihnen zurückzufordern.
Die Eintragung im Grundbuch ist jedoch nicht nur Verkaufsfall bedeutend, sie kann auch bei der Vererbung von Immobilien zu Lebzeiten, bei Schenkungen und bei Scheidungsimmobilien eine relevante Rolle spielen: Sie schützt konkrete Ansprüche und schafft Klarheit (Details dazu weiter unten).
Die Rückauflassungsvormerkung wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen, die für „Lasten und Beschränkungen“ vorgesehen ist. Im Grundsatz ist die Rückauflassungsvormerkung damit der Grundschuld, wie sie von Banken als Kreditsicherheit verlangt wird, rangmäßig übergeordnet. Ein Umstand, den Kreditinstitute kaum akzeptieren. Sie fordern daher in der Regel, dass der Rückübertragungsanspruch im Rang hinter die Grundschuld zurücktritt. Verweigert der frühere Eigentümer diesen Rangrücktritt, wird die Bank den Immobilienkredit vermutlich negativ bescheiden.
Gut zu wissen: Wenn Sie im Landkreis Kelheim ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen möchten, dann sollten Sie den genauen Verkehrswert Ihres Eigentums kennen. Wir von Aurentum Immobilien bewerten Ihre Immobilie nach den anerkannten Wertermittlungsverfahren für Sie kostenlos und unverbindlich. Sie erhalten ein belastbares und exaktes Ergebnis, mit dem Sie erfolgreich in den Vermarktungsprozess starten können.
Worin unterscheiden sich Auflassungsvormerkung und Rückauflassungsvormerkung?
Knapp formuliert: Die eine dient dem Käufer-, die andere dem Verkäuferschutz: Die Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierungseintrag im Grundbuch und beinhaltet eine relative Verfügungsbeschränkung. Das meint: Die Vormerkung, die der Notar nach der Kaufvertragungsunterzeichnung zügig ins Grundbuch eintragen lässt, garantiert Ihnen als Käufer in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an jemanden anderen verkauft, respektive verkaufen kann. Er kann zudem weder neue Lasten oder Rechte eintragen lassen oder die Immobilie beleihen. Sie schirmt die Immobilie außerdem vor einer Zwangsversteigerung ab, sollte der Verkäufer in finanzielle Not geraten, bevor Sie als Eigentümer rechtskräftig im Grundbuch stehen.
Die Rückauflassungsvormerkung gibt hingegen dem Verkäufer die Gewähr, dass er sein Eigentum an Grundstück und/oder Immobilie zurückerhalten kann, wenn der Käufer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ein Sonderfall ist die sogenannte bedingte Rückauflassungsvormerkung, bei der die Rückübertragung eines Grundstücks oder einer Immobilie nur unter vertraglich festgelegten Bedingungen erfolgen soll. Beispielsweise kann der Verkäufer verfügen, dass Sie das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist nicht an Dritte weiterverkaufen dürfen. Allein der Versuch eines solchen Weiterverkaufs wäre durch die Vormerkung blockiert, da potentielle Käufer bereits im Vorfeld gewarnt wären und das Grundbuchamt einen neuen Käufer ohne Zustimmung des Erstverkäufers gar nicht als Eigentümer eintragen würde.
Grundsätzlich können die Bedingungen der Rückübertragung individuell im Kaufvertrag fixiert werden. Und: Anders als die verbindliche Auflassungsvormerkung ist die Rückauflassungsvormerkung immer optional: Sie kann, muss aber nicht, Vertragsbestandteil sein. Wenn der Verkäufer darauf besteht, der Käufer damit aber nicht einverstanden ist, kann er den Kauf schlicht ablehnen.
Am Rande, falls es Sie interessiert: Der Wortstamm beider Begriffe, die Auflassung, bezeichnet laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB §§ 925 und § 873) die „dingliche Einigung“ zwischen Veräußerer und Erwerber zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, respektive einer Immobilie. Die seltsame Bezeichnung geht auf einen Brauch aus dem Mittelalter zurück. Hatten sich seinerzeit Käufer und Verkäufer geeinigt, so öffnete der Verkäufer die Fenster und Türen seines Hauses – diese „Auflassung“ signalisierte Nachbarn und Passanten: Dieses Haus wird verkauft.
Was kann in eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen werden?
Die genauen Auflagen der Rückauflassungsvormerkung können nicht nur spezifisch auf den Einzelfall abgestimmt, sie dürfen auch frei formuliert werden. Das meint: Es gibt keine gesetzlichen Normvorschriften für den Inhalt oder die Form. Trotzdem empfiehlt es sich, einen Fachanwalt zu Rate zu ziehen, um Auslegungsspielräume einzugrenzen und Missverständnisse zu vermeiden. Präzise Formulierungen verhindern das Risiko möglicher juristischer Auseinandersetzungen.
1. Rückauflassungsvormerkungen beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien
Insbesondere Gemeinden sichern sich oft beim Verkauf von Grundstücken durch eine Rückauflassungsvormerkung ab, um sicherzustellen, dass das Grundstück bestimmungsgemäß genutzt wird. Aber auch bei Privatverkäufen können Eigentümer durch eine entsprechende Vormerkung verhindern, dass Grundstücke oder Immobilien schnell (und gewinnbringend) an Dritte weiterverkauft werden.
Elementar ist die Rückauflassungsvormerkung zudem bei Leibrentenverträgen, damit der Verkäufer im Falle des Todes des Käufers sein Eigentum zurückerhält.
Gut zu wissen: Ein Immobilienverkauf in Eigenregie birgt immer das Risiko einer nicht optimalen Vermarktung – und damit die Gefahr, finanzielle Nachteile zu erleiden. Nutzen Sie als Eigentümer im Landkreis Kelheim besser die professionelle Expertise von Aurentum Immobilien. So können Sie sicher sein, dass unsere Makler mit Engagement und Einsatz für Sie das beste Ergebnis erzielen.
2. Die Rückauflassungsvormerkung im Erbrecht
Wenn Sie als Eigentümer in Kelheim, Abensberg oder Mainburg bereits zu Lebzeiten Ihr Immobilienerbe an Ihre Kinder überschreiben möchten, dann können Sie mit einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch sicherstellen, dass Sie die übertragene Immobilie zurückbekommen können, wenn Ihre Kinder sich nicht an die vereinbarten Auflagen halten oder Transaktionen initiieren, die von Ihnen nicht gewünscht sind. Zu den häufigsten Bedingungen in einer Vormerkung zählen die folgenden Verpflichtungen:
- dem Übertragenenden ein lebenslanges Wohnrecht und/oder Pflege einzuräumen,
- dem Übertragenden Nießbrauch zu gewähren, beispielsweise an den Mieteinkünften eines Miethauses oder am Verkauf von Ernteerträgen eines landwirtschaftlichen Betriebs,
- den Grundbesitz in der Familie zu halten,
- eine Leibrente oder eine Zeitrente zu zahlen,
- die Immobilie nicht weiterzuverkaufen,
- die Immobilie nicht mit einer Hypothek oder Grundschuld zu belasten,
- sicherzustellen, dass bei Scheidung oder Tod des Erben der Wert der Immobilie in die Berechnung des Zugewinns einfließt.
Gut zu wissen: Eine Rückauflassungsvormerkung ist grundsätzlich vererblich. Der Anspruch geht nach dem Tod des Berechtigten automatisch auf dessen Erben über. Maßgeblich ist jedoch der exakte Wortlaut des notariellen Kauf- oder Schenkungsvertrags. Wurde die Vererblichkeit in diesem nicht ausdrücklich ausgeschlossen, können auch die Erben die mit der Vormerkung verbundenen Befugnisse geltend machen. Aber: Beinhaltet die Vormerkung ein höchstpersönliches, lebenslanges Wohnrecht, endet es mit dem Tod des Berechtigten vollständig.
3. Die Rückauflassungsvormerkung bei Schenkungen
Im Laufe der Zeit können Umstände eintreten, die von der ursprünglichen Situation, in der Sie eine Hausschenkung vorgenommen haben, abweichen. Die Rechtsprechung gesteht Ihnen daher ausdrücklich die Möglichkeit zu, die Schenkung rückgängig zu machen, wenn die Voraussetzungen dafür eindeutig im Schenkungsvertrag und im Grundbuch vermerkt sind. Die häufigsten Fälle:
• Der Beschenkte verstößt gegen die Auflagen, zu denen er laut Schenkungsvertrag verpflichtet ist, respektive er erfüllt ihn nicht – beispielsweise durch Verweigerung der verbrieften Unterhaltszahlungen oder durch Vernachlässigung der ausbedungenen Pflege.
• Der Beschenkte gerät in eine Insolvenz, so dass die Pfändung der Immobilie droht.
• Der Begünstigte stirbt kinderlos vor dem Schenker.
• Der Schenker kann dem Beschenkten „groben Undank“ nachweisen, beispielsweise durch Bedrohungen, Vernachlässigung, Untreue oder Betrug. Diese Tatbestände müssen in der Regel individuell gerichtlich verifiziert werden.
• Der Schenker gerät unverschuldet in soziale Not, so dass er den Lebensunterhalt für sich und/oder Dritte nicht mehr bestreiten und auch der Beschenkte den erforderlichen Unterhalt nicht leisten kann.
• Der Beschenkte wird schwer drogenabhängig oder straffällig.
Gut zu wissen: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt der Rückforderung von Schenkungen in § 529 gleichwohl Grenzen: Nach Ablauf einer Frist von 10 Jahren ab Schenkungstag ist eine Rückforderung ausgeschlossen. (Es zählt das genaue Eingangsdatum des Antrags auf Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt). Das Gleiche gilt, wenn der Schenkende seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat.
4. Rückauflassungsvormerkung für den Scheidungsfall
Auch im Falle einer Scheidung kann die Rückauflassungsvormerkung als Sicherheitsmechanismus funktionieren, wenn eine Immobilie im Rahmen der Eheübertragung ganz oder teilweise auf einen Partner überschrieben wurde. Die Vormerkung hält dann fest, dass das Eigentum wieder rückübertragen wird, sollte sich die finanzielle oder persönliche Situation ändern – wie es klassischerweise bei einer Trennung oder Scheidung der Fall ist. Die Vormerkung schützt hier explizit die Interessen des übertragenden Eigentümers und sichert ihm seinen Besitz auch jenseits der gescheiterten Ehe.
Gut zu wissen: Nicht selten symbolisiert die zuvor gemeinsam bewohnte Immobilie nach einer Scheidung schmerzhafte Erinnerungen und Kränkungen. Nimmt die emotionale Belastung überhand, kann es sinnvoll sein, das Haus zu verkaufen. Wir von Aurentum Immobilien nehmen Ihnen Vermarktung und Verkauf vollumfänglich ab, nachdem wir Ihre Immobilie bewertet haben. Sie müssen sich um nichts kümmern. Wenn Sie es wünschen, arrangieren wir auch einen diskreten Verkauf für Sie.
Wie kann eine Rückauflassungsvormerkung gelöscht werden?
Die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung aus dem Grundbuch erfordert die Einbindung eines Notars. Zuvor muss jedoch der Vormerkungsberechtigte, also in aller Regel der ursprüngliche Eigentümer, respektive seine Erben, eine schriftliche Löschungsbewilligung erteilen, die vom Notar beglaubigt wird – bevor er sie an das Grundbuchamt weiterleitet. Sobald das Grundbuchamt die Vormerkung entfernt hat, ist die Löschung rechtswirksam. Für den gesamten Vorgang fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich nach dem Wert des gesicherten Anspruchs richten. Sie werden einheitlich auf Basis des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) berechnet.
• Vorteile und Gründe für eine Löschung
Eine Löschung der Rückauflassungsvormerkung aus dem Grundbuch hat mehrere Vorteile – insbesondere, wenn der ursprüngliche Zweck der Vormerkung erfüllt oder nicht mehr relevant ist. Der wohl wichtigste Pluspunkt ist die rechtliche, und augenfällige, Klarheit, dass keine Ansprüche auf Rückübertragung mehr bestehen. Dieser Umstand gesteht dem aktuellen Eigentümer die uneingeschränkte Nutzung von Grundstück samt Immobilie zu. Damit steigt dessen Attraktivität für potentielle Käufer – und für finanzierende Banken. Der Marktwert der Immobilie steigtund Verkaufs- und Finanzierungsprozesse gestalten sich deutlich einfacher. Die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung ist daher stets im Sinne des aktuellen Eigentümers.
• Nachteile und Gründe gegen ein Löschung
Auch wenn die Vorteile im ersten Moment überwiegen, sollte die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung immer dann gut überlegt werden, wenn die vertraglichen Bedingungen nicht vollumfänglich und/oder „zukunftssicher“ erfüllt sind. Als ursprünglicher Eigentümer verlieren Sie durch die Löschung Ihren Schutz und können keinerlei Ansprüche mehr geltend machen. Garantiert Ihnen die Vormerkung also auch für die Zukunft weiterhin Rechte, die Ihnen wichtig sind, oder bestehen zumindest noch Unsicherheiten, dann sollten Sie von einer Löschung absehen.
Bitte beachten Sie: Die Rückauflassungsvormerkung erlischt nicht automatisch mit dem Tod des Berechtigten. Sie bleibt in aller Regel wirksam und geht auf Grundlage der gesetzlichen beziehungsweise testamentarischen Erbregelungen auf die Erben über, denen nun die gleichen Rechte wie dem ursprünglichen Eigentümer zustehen. Gleichwohl können nun auch die Erben die Löschung der Vormerkung betreiben.
Die Rückauflassungsvormerkung schützt und schränkt ein
Die Rückauflassungsvormerkung ist ein starkes Instrument, mit dem sich Eigentümer im Landkreis Kelheim bei Immobilienverkäufen oder Schenkungen gegen unerwünschte Zukunftsszenarien schützen können. Die hohe Sicherheit, die diese Vormerkung gewährleisten kann, korrespondiert jedoch mit einer bisweilen nicht unbeträchtlichen Einschränkung der Verfügungsfreiheit des Käufers. Diese Beschränkung senkt Attraktivität und Verkehrswert der Immobilie – zumal potentielle Interessenten Schwierigkeiten mit der Finanzierung befürchten müssen, da Banken und Kreditinstitute mit einer Rückauflassungsvormerkung belastete Immobilien, wenn überhaupt, nur sehr zögerlich finanzieren. Beim klassischen Immobilienverkauf im Landkreis Kelheim ist es daher oft schon zielführend, wenn Sie als Eigentümer bei den Verkaufsverhandlungen das gute Gefühl haben, Ihre Immobilie in die „richtigen Hände“ zu geben. Wir von Aurentum Immobilien helfen Ihnen mit unser gewissenhaften Vorauswahl in Frage kommender Interessenten dabei. Wir ermitteln für Sie den exakten Verkehrswert Ihrer Immobilie und begleiten Sie mit Erfahrung und Expertise durch den gesamten Verkaufsprozess – damit Sie sich final sicher sein können, genau das Richtige getan zu haben.
Immobilie verschenken, vererben oder verkaufen?
Gerade bei Schenkungen, vorweggenommenen Erbschaften oder besonderen Kaufvertragsgestaltungen kann eine Rückauflassungsvormerkung sinnvoll sein. Gleichzeitig beeinflusst sie häufig den Verkehrswert und die Finanzierungsmöglichkeiten einer Immobilie.
Wenn Sie wissen möchten, welchen Marktwert Ihre Immobilie aktuell hat oder welche Auswirkungen bestimmte Grundbucheinträge auf einen späteren Verkauf haben, unterstützen wir Sie gerne.
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FAQs
Ja. Die Rückauflassungsvormerkung wirkt sich wertmindernd auf den Verkehrswert aus, da sie die Verfügungsrechte potentieller Käufer beschneidet und gleichzeitig Finanzierungsschwierigkeiten mit sich bringt: Banken vergeben für derart belastete Immobilien oft nur sehr widerstrebend oder unter erschwerten Bedingungen Kredite. Schließlich signalisiert die Vormerkung, dass der frühere Eigentümer das Haus unter bestimmten Bedingungen zurückfordern kann. Sehr pauschal und hier nur zur groben Orientierung. In der Praxis wird die Vormerkung mit einem Abschlag von 15 Prozent bis 20 Prozent des Marktwerts angesetzt.
Nein. Die Rückauflassungsvormerkung schützt grundsätzlich nicht vor einer Zwangsversteigerung. Die Details hängen jedoch von der Rangfolge im Grundbuch ab.
1. Steht die Grundschuld der Bank im Rang über dem der Vormerkung (was nur durch einen freiwilligen Rangrücktritt des ursprünglichen Eigentümers möglich ist), so erlischt die Vormerkung durch die Zwangsversteigerung ersatzlos.
2. Ist die Vormerkung im Grundbuch dagegen vor dem Recht der betreibenden Bank eingetragen, bleibt sie bestehen und a) der neue Ersteigerer muss sie übernehmen oder b) der ursprüngliche Eigentümer kann die Rückgabe der Immobilie verlangen, falls die Vormerkung die Pfändung des Hauses als Rückforderungsgrund vorsah. Aber: Der Rückforderungsanspruch verhindert im ersten wie im zweiten Fall das Zwangsversteigerungsverfahren nicht automatisch. Im zweiten Fall muss der ursprüngliche Eigentümer anschließend über eine Drittwiderspruchsklage die Einstellung der Zwangsvollstreckung verlangen – auch weil die zurückgeforderte Immobilie durch die vorrangige Vormerkung gegenüber Dritten geschützt ist.
Die Kosten einer Rückauflassungsvormerkung bemessen sich nach dem Geschäftswert von Grundstück und Immobilie. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sieht hierfür den Satz einer halben Gebühr (0,5) vor. Die Anlage 2 GNotKG weist die fälligen Beträge übersichtlich und transparent aus. Bei einem Geschäftswert von 200.000 Euro bemisst sich die halbe Notargebühr beispielsweise auf 217,50 Euro, bei 500.000 Euro wären es 467,50 Euro und bei 800.000 Euro schließlich 707,50 Euro. Den gleichen Satz verlangt final das Grundbuchamt für die Eintragung. Sie müssen die angegebenen Beträge also jeweils verdoppeln.
Die Rückauflassungsvormerkung hat prinzipiell kein Verfallsdatum, ist also kein befristetes Recht: Sie gilt so lange, bis die vertraglich vereinbarten Bedingungen für die Rückübertragung entfallen/nicht mehr eintreten können – oder der ursprüngliche Eigentümer von seinem Rückforderungsrecht Gebrauch gemacht hat und die Vormerkung dadurch gegenstandslos wird. Nicht selten wird allerdings vertraglich vereinbart, dass die Vormerkung mit dem Tod des Berechtigten automatisch endet. Zur Löschung aus dem Grundbuch reicht dann eine Sterbeurkunde. In allen anderen Fällen muss auch die „nutzlose“ Rückübertragungsvormerkung durch den Eigentümer aktiv gelöscht werden.
Kein Widerspruch ist es übrigens, dass der „gesicherte schuldrechtliche Anspruch“ auf Rückübertragung des Eigentums an einem Grundstück in Deutschland nach 10 Jahren verjährt (§ 196 BGB). Entscheidend ist im Fall der Rückauflassungsvormerkung nämlich nicht der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch, sondern das Datum, an dem der Rückforderungsgrund tatsächlich eintritt – erst ab diesem Zeitpunkt läuft die Verjährungsfrist.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
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