Der Fall hat bundesweit für Schlagzeilen gesorgt: In Wolfratshausen, gerade einmal 150 Kilometer von Kelheim entfernt, wurden in diesem Frühjahr 2026 drei niegelnagelneue Einfamilienhäuser auf gerichtliche Anordnung hin dem Erdboden gleichgemacht: Stadt und Behörden hatten die Gebäude zuvor als Schwarzbauten eingestuft, die in ihrer Ausführung so gravierend von den genehmigten Plänen abwichen, dass selbst ein Rückbau daran nichts geändert hätte. Konsequenz: Vollständiger Abriss. Nun geht es bei Schwarzbauten auch im Landkreis Kelheim nicht immer gleich um komplette Gebäude – oftmals handelt es sich „nur“ um einen ungenehmigten Anbau oder um eine kleine Abweichung von den ursprünglichen Plänen. Das Risiko ist jedoch stets hoch. Denn obwohl die Bayerische Bauordnung (BayBO) auf den gleichen baurechtlichen Grundsätzen wie im Rest Deutschlands basiert, steht die bayerische Bauaufsicht im Ruf, strenger zu prüfen und unnachgiebiger zu handeln.
Was ist ein Schwarzbau?
Ein Schwarzbau ist ein Gebäude das gänzlich ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder von der vorliegenden Genehmigung und/oder den gültigen Bauvorschriften abweicht. Für den allgemein geläufigen Begriff Schwarzbau gibt es interessanterweise kein offizielles Pendant: In Gesetzestexten wird der Sachverhalt zumeist durch Nennung der je vorliegenden Illegalität umschrieben (dazu auch weiter unten). Während es bei älteren Häusern aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts noch häufiger vorkommt, dass eine Baugenehmigung völlig fehlt, ist es bei neueren Bauten höchst selten der Fall, dass ganze Gebäude rechtswidrig errichtet wurden. Hier geht es bevorzugt um einzelne Gebäudeteile oder Anbauten, beispielsweise einen nachträglichen Wintergarten, die als Schwarzbauten klassifiziert werden. Gar nicht so selten liegt zudem eine Genehmigung vor, die Ausführung weicht jedoch markant davon ab.
Beispiele für klassische Schwarzbauten:
• angebauter Wintergarten,
• Ausbau und Umnutzung von Scheunen und anderen Anbauten zu Wohnzwecken,
• Erweiterung der genehmigungsfreien Terrasse zu genehmigungspflichtiger Größe und Überdachung,
• ungenehmigte Nutzungsänderungen (auch ohne bauliche Umgestaltung), beispielsweise Gartenhaus als Atelier, Garage als Werkstatt.
Auch eigentlich genehmigungsfreie Bauten, für die also normalerweise kein Bauantragsverfahren nötig ist, können Schwarzbauten sein – und zwar immer dann, wenn sie geltende Bauvorschriften nicht einhalten. Das trifft beispielsweise zu, wenn Maximalflächen oder -höhen überschritten werden, der Standort zu nah an der Grundstücksgrenze liegt oder die Nutzungsart untersagt ist.
Wie werden Schwarzbauten entdeckt?
In den allermeisten Fällen werden Schwarzbauten im Landkreis Kelheim tatsächlich erst beim Hausverkauf entdeckt – dann nämlich, wenn Makler und Käufer die Unterlagen prüfen und dabei feststellen, dass Teile des Gebäudes nicht in der Bauakte „vertreten“ sind. Gleichauf mit dieser „Entdeckerquote“ liegen „aufmerksame“ Nachbarn, die den Schwarzbau den Behörden melden.
Weitere Auslöser, die Schwarzbau-Aktivitäten ans Licht bringen:
• Bauantrag für weitere Bauvorhaben: Im Zuge der Bearbeitung der Unterlagen, kann der Behörde auffallen, dass Dokumente zu Bestandsgebäuden fehlen.
• Weitere Verfahren rund um die Immobilie: In diese Rubrik fallen insbesondere die Schenkung zu Lebzeiten, die Teilung im Scheidungsverfahren oder Erbauseinandersetzungen.
• Abweichungen während des Baus: Werden bereits in der Bauphase Bestimmungen der Baugenehmigung „gebeugt“, so muss damit gerechnet werden, dass diese bei einer Bauzustandsbesichtigung oder der Schlussabnahme durch die Baubehörde offenbar werden.
Gut zu wissen: Für den Verkauf Ihres Hauses in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder Im Landkreis benötigen Sie eine ganze Reihe von Unterlagen. Fehlt ein wichtiges Dokument, so riskieren Sie, dass potentielle Käufer schnell misstrauisch werden. Beauftragen Sie daher besser einen qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien mit dem Verkauf: Wir bewerten Ihre Immobilie nach den anerkannten Wertermittlungsverfahren und tragen Sorge dafür, dass Käufer verlässlich ein kompletten Satz der notwendigen Unterlagen erhalten.
Welche Strafen und Konsequenzen gibt es für Schwarzbauten?
Baubehörden haben verschiedene Möglichkeiten, auf einen Schwarzbau zu reagieren. Welche Strafe die Untere Baubehörde am Landratsamt Kelheim konkret angewendet, hängt vom jeweiligen Bau und der Schwere des Verstoßes ab. Möglich sind:
• Baustopp und Stilllegungsverfügung: Wenn sich das Gebäude noch im Bau befindet, kann die Untere Baubehörde den sofortigen Stopp der Arbeiten anordnen.
• Nutzungsuntersagung: Die finale Nutzung des illegitimen Gebäudes kann verboten werden.
• Bußgelder: Es drohen empfindliche Geldbußen als Ordnungswidrigkeit, die je nach Größe des illegalen Baus bis zu 50.000 Euro und mehr betragen können.
• Aufforderung zur nachträglichen Genehmigung: Diese Option kommt in Betracht, wenn die fehlende Genehmigung für das Vorhaben prinzipiell erreichbar ist.
• Abriss-Verfügung: Als härtestes Mittel kann die Untere Baubehörde am Landratsamt Kelheim den Abriss und die Beseitigung des Baus auf Kosten des Eigentümers verlangen. Auf dieses Mittel greifen Bauaufsichtsbehörden in der Regel nur zurück, wenn eine nachträgliche Genehmigung ausgeschlossen ist.
Wie kann ich einen drohenden Abriss verhindern?
Ist Ihnen eine Abrissverfügung für einen nicht genehmigten Anbau im Landkreis Kelheim bereits zugegangen, so können Sie dagegen Widerspruch einlegen beziehungsweise klagen. Hierfür haben Sie jeweils einen Monat Zeit. Die Aussichten auf Erfolg hängen vom Einzelfall ab und lassen sich kaum pauschal beurteilen. Auch Baubehörden machen Fehler und können mitunter begünstigende Umstände außer Acht lassen. Versichern Sie sich aufgrund der komplexen Rechtslage unbedingt der Expertise eines Fachanwalts.
Ob Sie einen Schwarzbau durch eine nachträgliche Baugenehmigung legalisieren können, hängt wesentlich von der Art seiner „Illegalität“ ab – die Baugesetzgebung unterscheidet zwischen zwei Varianten – der formellen und der materiellen:
• Formelle Illegalität: Ist ein Gebäude lediglich formell illegal, ist es im Grundsatz genehmigungsfähig. Das meint: Es erfüllt alle relevanten Vorschriften, das einzige Problem besteht darin, dass die Baugenehmigung nicht vorliegt.
• Materielle Illegalität: In diesem Fall verletzt das Gebäude geltendes Bau- und Planungsrecht, beispielsweise weil es die erlaubte Gebäudehöhe überschreitet oder die vorgeschriebenen Abstandsflächen missachtet. Selbst bei nachträglicher Beantragung einer Baugenehmigung, könnte die Behörde das Gebäude so nicht genehmigen. Der Schwarzbau müsste aufwändig umgebaut werden.
Eine nachträgliche Baugenehmigung ist zudem an eine überaus wichtige Bedingung geknüpft: Das Gebäude muss alle aktuell geltenden Anforderungen der Bauordnung und der örtlichen Satzungen erfüllen. Diese Maßgabe gilt unabhängig vom ursprünglichen Baujahr. Ein illegaler Anbau aus den 80er Jahren unterliegt damit beispielsweise den Vorschriften des heutigen Gebäudemodernisierungsgesetzes oder der zwischenzeitlich beschlossenen lokalen Gestaltungssatzung, die zum Beispiel eine andere Fensterform vorschreibt. Ein nachträgliche Baugenehmigung ist daher oft mit baulichen Maßnahmen und erheblichen Kosten verbunden.
Gut zu wissen: Durch eine (teilweise) fehlende Baugenehmigung verliert jede Immobilie logischerweise an Wert. Es kann sich also oft lohnen, für beispielsweise den schwarzerrichten Anbau nachträglich eine Genehmigung einzuholen, wenn dieser nur formell illegal ist. Gerne erläutern die Sachverständigen von Aurentum Immobilien Ihnen, inwieweit sich die nachträgliche Legalisierung positiv auf den Immobilienwert auswirkt.
Gibt es für einen Schwarzbau Bestandsschutz?
Die Antwort auf diese Frage könnte nicht eindeutiger sein: Nein, für Schwarzbauten gibt es grundsätzlich keinen Bestandsschutz. Ein illegal errichteter Anbau in Kelheim oder Abensberg wird nicht dadurch legal, dass er über Jahre hinweg nicht als solcher entdeckt wurde. Das deutsche Baurecht sieht für Schwarzbauten auch keine direkte Verjährung vor – so dass den Baubehörden nach Ablauf einer bestimmten Frist die Hände gebunden wären. Auch nach Jahrzehnten kann das zuständige Bauamt eine Rückbau- oder Abriss-Verfügung erlassen. Es ist folglich ein sehr, sehr wackeliges Fundament, auf dem ein jeder Schwarzbau im Landkreis Kelheim steht.
Zur Verdeutlichung: Bestandsschutz existiert nur für Gebäude, die zu irgendeinem Zeitpunkt allen damals geltenden Bauvorschriften zur Genüge gereichten – auch wenn diese heute längst überholt sind und/oder Anforderungen strenger ausgelegt werden. Typische Beispiele für den klassischen Bestandsschutz sind daher insbesondere Wohngebäude, die vor Kriegsende oder vor Gründung der Bundesrepublik Deutschland gebaut wurden und seinerzeit dem damaligen Baurecht entsprachen.
Bitte beachten Sie: Allein dadurch, dass die Untere Baubehörde am Landratsamt Kelheim einen Schwarzbau über einen längeren Zeitraum passiv duldet, meint: sie hat Kenntnis von dem illegalen Bau, ist aber dennoch nicht eingeschritten, entsteht ebenfalls kein Bestandsschutz. Trotz des langjährigen Nichtstuns kann sie jederzeit Maßnahmen ergreifen. Anders sieht es hingegen bei der (überaus seltenen) aktiven Duldung aus: Eigentümer erhalten dann eine schriftliche Bestätigung (inklusive Umfang und Zeitraum der Duldung), dass die Behörde den Schwarzbau vorerst nicht beanstanden wird. Liegt eine solche vor, können Sie sich als Eigentümer tatsächlich auf den sogenannten Vertrauensschutz berufen und Bußgeld oder Abriss verhindern.
Welche Bauten sind im Landkreis Kelheim genehmigungsfrei?
Um es vorab ganz deutlich zu sagen: Genehmigungsfreie Bauvorhaben – im Amtsdeutsch auch verfahrensfreie Bauvorhaben – sind auch im Landkreis Kelheim die Ausnahme. Gleichwohl gibt es sie. Aber: Auch wenn Sie für verfahrensfreie Projekte keine Genehmigung benötigen – sie unterliegen trotzdem der Verpflichtung zur Einhaltung aller baurechtlichen und außerbaurechtlichen Bestimmungen des öffentlichen Rechts, also den Maßgaben des Bebauungsplans, örtlichen Satzungen, den Abstandsflächenverordnungen und dem Nachbarschaftsrecht. Sie haften als Eigentümer im Landkreis Kelheim dafür, dass alle Gesetze eingehalten werden.
Beachten Sie zudem unbedingt: Die Grundstücksgrenze ist „heilig“. Baurechtlich wie psychologisch. Deshalb sollten Sie die regionalen Regeln zur Bebauung an Grundstücksgrenzen sehr gut kennen. Es kann durchaus passieren, dass ein grundsätzlich verfahrensfreies Bauvorhaben im Sinne der Grenzbebauung dann schnell doch genehmigungspflichtig wird.
Unter diesen ganzen Prämissen gelten gleichwohl die folgenden Projekte in Bayern und im Landkreis Kelheim als verfahrensfrei:
• Garten- und Geräteschuppen bis 75 m3 Rauminhalt, wenn Ihr Grundstück im „beplanten Innenbereich“ der Gemeinde liegt, für Außenbereiche gelten andere Regeln,
• Garagen und Carports bis zu 50 m2 Grundfläche und einer mittleren Wandhöhe von maximal 3 Metern (Grundstück im Innenbereich),
• Terrassenüberdachungen bis 30 m2 Fläche,
• Solarenergieanlagen auf dem Dach und an den Außenwänden (bei der Bundesnetzagentur und beim lokalen Netzbetreiber meldepflichtig).
Wichtig: In Bayern und im Landkreis Kelheim benötigten Sie für einen Wintergarten ohne Ausnahme eine Baugenehmigung. Die Bayerische Bauordnung stuft diese Vorhaben als „raumabschließende Anbauten“ und nicht als verfahrensfreie Terrassenüberdachungen ein. Deshalb müssen Sie beim Landratsamt Kelheim einen offiziellen Bauantrag stellen.
Aber: Dachausbauten zu Wohnzwecken sind in Bayern immer dann verfahrensfrei, wenn Sie die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Hauses nicht grundlegend verändern. Auch der Einbau von Dachgauben ist erlaubt, sofern der Bebauungsplan dies zulässt. Beachten Sie trotzdem: Sie müssen Ihr Vorhaben der Gemeinde mindestens zwei Wochen vor Baubeginn schriftlich mitteilen.
Ohne Anspruch auf Vollständigkeit – aber bei allen anderen Anbauten und Nutzungsänderungen vorhandener Gebäude sollten Sie zu Ihrer eigenen Absicherung beim Landratsamt Kelheim vorstellig werden.
Kann ich ein Haus in Kelheim oder Abensberg mit Schwarzbau verkaufen?
Grundsätzlich ja, aber nur mit vollständiger Offenlegung. Der Käufer muss über alle Ihnen bekannten, nicht genehmigten Anbauten, Wintergärten oder ähnliches informiert werden. Ansonsten riskieren Sie als Verkäufer, dass der Käufer Ihnen arglistige Täuschung nachweist. Und das bedeutet, er kann vom Kauf zurücktreten, Nacherfüllung verlangen, (Sie müssten die nachträgliche Baugenehmigung besorgen und alle eventuelle Kosten tragen) und schließlich Schadenersatz einfordern. In dieser Situation empfiehlt es sich, vorab mit einem qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien zu sprechen. Wir kennen nicht nur den Immobilienmarkt vor Ort, sondern auch die Entscheidungsträger bei der Baubehörde – und können für Sie in Erfahrung bringen, ob es nicht sinnvoller und lohnender wäre, den Schwarzbau vor dem Verkauf legalisieren zu lassen. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns oder kommen Sie einfach so vorbei. Wir sind in Ihrer Nachbarschaft.
Schwarzbau entdeckt? Klären Sie die Situation vor dem Immobilienverkauf
Ein ungenehmigter Anbau, Wintergarten oder eine Abweichung von den ursprünglichen Bauplänen kann den Verkauf einer Immobilie erheblich erschweren und sich auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirken. Entscheidend ist deshalb, mögliche Unstimmigkeiten möglichst vor Beginn der Vermarktung zu erkennen und transparent damit umzugehen.
Aurentum Immobilien unterstützt Eigentümer im Landkreis Kelheim bei der Vorbereitung und professionellen Vermarktung ihrer Immobilie. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen die vorhandenen Objektunterlagen, bewerten die Immobilie und zeigen auf, welche Schritte vor einem Verkauf sinnvoll sein können.
Sie möchten ein Haus mit einem ungenehmigten Anbau oder unklarer Baugenehmigung verkaufen?
Aurentum Immobilien GmbH
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Sprechen Sie mit uns, bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen – damit mögliche Probleme nicht erst beim Käufer oder beim Notartermin zum Vorschein kommen.
FAQs
Niemals. Das heutige Baurecht sieht für Schwarzbauten keine Verjährung vor. Das bedeutet: Baubehörden können auch Jahre oder Jahrzehnte nach der Errichtung dem Schwarzbau mit allen ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln zu Leibe rücken – final also auch mit einer Abriss-Anordnung.
Ja. Als aktueller Eigentümer sind Sie der Verantwortliche für den Schwarzbau. Es gilt der Grundsatz der Baurechtswidrigkeit, der sich auf das Objekt, nicht auf den Verursacher bezieht. Die Baubehörde kann daher Sie als Eigentümer in Haftung nehmen, die Nutzung des illegalen Anbaus untersagen oder gar einen Abriss verfügen. Alle Kosten gehen zu Ihren Lasten. Es empfiehlt sich daher dringend, auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien die Bauakte sorgfältig zu prüfen.
Ja. Ein ursprünglich völlig legal errichtetes Gebäude kann durch eine andere Nutzung nachträglich zum Schwarzbau werden. Einige Berühmtheit hat in diesem Zusammenhang das „Hühnerhaus-Beispiel“ erlangt: Ein Landwirt hat vor Jahrzehnten ein großes Hühnerhaus an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn errichtet. Dies dürfte er heute aufgrund der geänderten lokalen rechtlichen Regelungen nicht mehr. Der Landwirt hat die Hühnerhaltung inzwischen aufgegeben und baut nun Spargel an. Die zur Ernte engagierten Saisonarbeiter bringt er im entsprechend umgebauten, ehemaligen Hühnerhaus unter. Durch die Umbaumaßnahmen und die Nutzungsänderung verfällt der Bestandsschutz – und ohne Baugenehmigung und ohne die zusätzlich nötige Zustimmung des Nachbarn ist das ehemals legale Hühnerhaus nun ein klassischer Schwarzbau.
Nein. Das Bußgeld ist lediglich die Strafe für die begangene Ordnungswidrigkeit, der Schwarzbau wird dadurch nicht legal. Das bedeutet: Die Baubehörde hat auch weiterhin jede Handhabe, gegen den Schwarzbau einzuschreiten: Vom Nutzungsverbot bis zur Abriss-Anweisung. Eine Legalisierung erreichen Sie nur durch eine nachträgliche offizielle Baugenehmigung.
Ein erster Schritt ist der Abgleich der tatsächlich vorhandenen Immobilie mit den genehmigten Bauplänen und Unterlagen aus der Bauakte. Besonders bei älteren Häusern, nachträglichen Anbauten, Wintergärten, Dachausbauten oder Nutzungsänderungen können Abweichungen bestehen. Gerade vor einem Immobilienverkauf empfiehlt es sich deshalb, die vorhandenen Unterlagen frühzeitig zu prüfen.
Ja, ein nicht genehmigter Gebäudeteil kann sich negativ auf den Immobilienwert und die Verkäuflichkeit auswirken. Käufer und finanzierende Banken können bei ungeklärten baurechtlichen Verhältnissen zurückhaltender reagieren. Ob und in welchem Umfang eine Wertminderung entsteht, hängt insbesondere von der Art des Schwarzbaus und davon ab, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist.
Das kann sinnvoll sein, lässt sich aber nicht pauschal beantworten. Ist der betreffende Gebäudeteil grundsätzlich genehmigungsfähig, kann eine Legalisierung vor dem Verkauf für mehr Rechtssicherheit sorgen und die Vermarktung erleichtern. Eigentümer sollten deshalb möglichst frühzeitig klären, welche Genehmigungen vorliegen und welche Schritte erforderlich sind, bevor die Immobilie zum Verkauf angeboten wird.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
