Eine Scheidung ist in aller Regel ein emotionaler Härtetest. Als besonders sensibles Thema spielt dabei die Entscheidung über die Zukunft der gemeinsamen Immobilie eine gewichtige Rolle. Eigentümer im Landkreis Kelheim sollten in dieser Situation gleichwohl im Hinterkopf haben, dass nicht jede Vermögensaufteilung steuerneutral ist. Nicht nur der klassische Verkauf an Dritte kann steuerlich relevant sein, auch die Übertragung von Eigentumsanteilen im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung kann den Fiskus auf den Plan rufen: Sind Fristen nicht erfüllt oder haben sich die Nutzungsvoraussetzungen im Trennungsjahr geändert, wird Spekulationssteuer fällig. Betrachten Sie die bisweilen nicht unerhebliche Belastung durch die Spekulationssteuer daher am besten nicht isoliert, sondern als Bestandteil Ihrer gesamten vermögensrechtlichen Auseinandersetzung – und vermeiden Sie sie am besten.
Was ist die Spekulationssteuer und wann wird sie fällig?
Die Spekulationssteuer bei Immobilien ist rein rechtlich eine Steuer „auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften“ und wird gesetzlich wie die Einkommenssteuer behandelt. Sie wird fällig, wenn zwischen Kauf- und Verkaufszeitpunkt der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Ursprünglich wollte der Gesetzgeber mit dieser Besteuerung verhindern, dass Immobilien allein zur kurzfristigen Gewinnabschöpfung gehandelt werden. Maßgeblich für den Start der Zehn-Jahres-Frist ist das exakte Datum des notariellen Kaufvertrags.
Spekulationssteuer wird auf den reinen Spekulationsgewinn erhoben, also auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Diesen Gewinn müssen Sie mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern, wenn sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Eigentum befindet. Es gibt also keinen einheitlichen Spekulationssteuersatz – und jenseits der Zehn-Jahres-Frist hat der Fiskus keinerlei Ansprüche.
• Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung
Für selbstgenutzte Immobilien gilt hingegen auch im Landkreis Kelheim grundsätzlich eine verkürzte Spekulationsfrist: Sie beträgt drei Jahre. Das bedeutet: Haben Sie im Jahr des Verkaufs und mindestens in den beiden vorangegangenen Jahren selbst im Haus gewohnt („private Nutzung zu Wohnzwecken“), so müssen Sie bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen. Die Veräußerung ist steuerfrei.
Unter den Terminus „private Nutzung zu Wohnzwecken“ fällt übrigens nicht nur das Bewohnen von Haus oder Wohnung durch Sie selbst, es schließt auch Ihre Kinder ein, sofern Sie für diese zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Kindergeld erhalten.
Wichtig: Die Spekulationsfrist richtet sich bei Eigennutzung grundsätzlich nach dem Kalenderjahr. Rein theoretisch könnten Sie also eine Immobilie, die Sie im Dezember 2024 gekauft und bis Januar 2026 selbst bewohnt haben, spekulationssteuerfrei wieder verkaufen. Sie hätten dann genau genommen also nur ein Jahr und zwei Monate darin gewohnt, müssten aber trotzdem beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen.
Wie sieht es mit der Spekulationssteuer bei einer Scheidung aus?
Das Wichtigste vorab: Die dargestellten Bestimmungen und Fristen gelten allgemein, also auch wenn sich zwei Partner trennen, die eine gemeinsame Immobilie besitzen. Gleichwohl können sich im Zuge einer Scheidung Voraussetzungen ändern, die steuerlich relevant sind – und Spekulationssteuer „auslösen“. Der Teufel steckt wie so oft im Detail. Folgende Szenarien sind denkbar:
1. Die gemeinsam genutzte Immobilie wird verkauft
Haben beide Partner das Haus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis vor der Scheidung gemeinsam genutzt und zusammen mindestens drei Jahre darin gewohnt, so bleibt ein Verkauf an Dritte steuerfrei. Das Gleiche gilt, wenn zwischen Verkauf und Kauf mehr als zehn Jahre liegen – es zählen die taggenauen Vertragsdaten. Nun schreibt das deutsche Scheidungsrecht aber verpflichtend das sogenannte Trennungsjahr vor, das meint: Für die Dauer von exakt 12 Monaten müssen beide Partner „von Bett und Tisch getrennt“ leben. In der Regel zieht ein Partner aus – mit herben steuerlichen Konsequenzen.
2. Ein Partner zieht aus und die Immobilie wird erst nach der Scheidung verkauft oder übertragen
Mit dem Auszug aus der Immobilie für die verbindliche Dauer des Trennungsjahres verliert der ausziehende Partner quasi automatisch sein Eigennutzungsprivileg. Das bedeutet: Wird das Haus erst nach der Scheidung verkauft oder an den anderen Partner übertragen, so muss der ausgezogene Partner Spekulationssteuer zahlen, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist noch läuft. Die Zahlung an den Fiskus lässt sich nur vermeiden, wenn die Immobilie unverzüglich, also innerhalb des Trennungsjahres, verkauft wird – oder erst wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.
3. Ein Ex-Partner überträgt sein Eigentum auf den anderen
Der gleiche Mechanismus greift, wenn ein Partner seine Miteigentumsanteile im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung auf den anderen überträgt, um damit Zugewinnausgleichsansprüche abzugelten. Das Finanzamt wertet die Übertragung der Miteigentumsanteile als „Veräußerungsgeschäft“, wenn der Übertragende bereits seit mehr als einem Jahr nicht mehr selbst im Haus gewohnt hat. Mit der Folge, dass er auf den „Veräußerungsgewinn“ Spekulationssteuer zahlen muss – so seit dem Erwerb der Immobilie noch keine zehn Jahre vergangen sind.
Besonders perfide: Oft meldet sich der Fiskus mit seiner Forderung erst lange nach der Übertragung, was für den Übertragenden besonders ärgerlich ist. Mit rechtsanwaltlicher Unterstützung (!) können Sie zur Vermeidung dieser latenten Steuerlast eventuell einen Zweitwohnsitz in der Immobilie im Landkreis Kelheim behalten, der für eine Eigennutzung ausreicht – so lange bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Diese Option funktioniert gleichwohl nur mit dem Einverständnis Ihrs Ex-Partners.
Gut zu wissen: Nicht selten streiten Scheidungspartner über die Zukunft der gemeinsamen Immobilie, ohne ihren genauen Wert zu kennen. Das kann zu falschen Schlussfolgerungen und Fehlentscheidungen führen. Nutzen Sie daher besser die kostenlose Immobilienbewertung von Aurentum Immobilien, um auf der Basis eines klaren Verkehrswerts alle weiteren Schritte zu planen.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Wie bereits erwähnt, richtet sich die Höhe der Steuer nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Der zu versteuernde Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis (plus Kaufnebenkosten) und Verkaufspreis (abzüglich Kosten, die im Rahmen des Verkaufs anfallen).
• Zu den Anschaffungskosten (Kaufnebenkosten) zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision sowie die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt.
• Unter das Rubrum der Verkaufskosten fallen die Aufwendungen für Renovierungen und Schönheitsreparaturen, Instandhaltungskosten sowie Werbekosten für den Verkauf (Inserate), Maklerprovision (insbesondere für die Immobilienbewertung), eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Der final ermittelte Gewinn wird in Ihrer Einkommensteuererklärung als zusätzliches Einkommen aufgeführt und erhöht so Ihr zu versteuerndes Einkommen entsprechend. Die tatsächliche Besteuerung des Wertgewinns hängt folglich von der Höhe Ihrer Gesamteinkünfte und dem sich daraus ableitenden, persönlichen Steuersatz ab.
Beispiel:
- Verkaufspreis der Immobilie: 600.000 Euro
- Ursprünglicher Kaufpreis, inklusive Kaufnebenkosten: 400.000 Euro
- Kosten der Veräußerung (Reparaturen, Makler): 20.000 Euro
- Zu versteuernder Gewinn: 180.000 Euro
- Persönlicher Steuersatz: 40 %
- Zu zahlende Spekulationssteuer: 72.000 Euro
Gut zu wissen: Eine recht ausgeklügelte Augenwischerei ist die Freigrenze bei der Spekulationssteuer, respektive privaten Veräußerungsgeschäften, in Höhe von 1.000 Euro. Es handelt sich dabei um ein verkapptes Alles-oder-Nichts-Prinzip. Meint: Liegt Ihr Gewinn unter 1.000 Euro bleibt er komplett steuerfrei. Sobald Ihr Gewinn diese Grenze jedoch überschreitet, müssen Sie den gesamten Betrag versteuern – und nicht nur den Teil, der jenseits der 1.000 Euro liegt.
Trennungsjahr vor der Scheidung – Behalten Sie die Spekulationssteuer im Blick
Eine Scheidung setzt nach deutschen Recht den Ablauf eines Trennungsjahres voraus. Zieht ein Partner im Zuge dieser Trennung aus der Immobilie aus, so verliert er – ganz gleich, ob Mit- oder Alleineigentümer – nach 12 Monaten das Eigennutzungsprivileg, das vor der Spekulationssteuer schützt, sollte die Immobilie noch keine zehn Jahre im gemeinsamen oder auch alleinigen Besitz sein. Wenn Sie dem Fiskus also kein (unfreiwilliges) Steuergeschenk machen möchten, sollten Sie sich unmittelbar nach der Trennung rechtlich beraten lassen, um Vereinbarungen zu treffen, bei denen die Spekulationssteuer vermieden wird. Wir von Aurentum Immobilien sind an Ihrer Seite, falls Sie die Scheidungsimmobilie zügig verkaufen möchten. Wir verfügen über ein breit und gut aufgestelltes Netzwerk im Landkreis Kelheim und garantieren Ihnen einen reibungslosen Vermarktungsprozess – selbstverständlich gerne auch diskret. Lassen Sie Ihr Haus zunächst kostenlos und unverbindlich von uns bewerten – mit der Kenntnis des genauen Marktwerts können Sie viele Entscheidungen leichter treffen.
Sie stehen vor einer Trennung oder Scheidung?
Neben den emotionalen Herausforderungen müssen häufig auch wirtschaftliche Entscheidungen getroffen werden. Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Transparenz und hilft dabei, eine faire Grundlage für Gespräche und Verhandlungen zu schaffen.
Als regionales Immobilienunternehmen begleiten wir Eigentümer im Landkreis Kelheim diskret, neutral und mit langjähriger Erfahrung.
🏡 Kostenlose Immobilienbewertung
👉 https://www.aurentum-immobilien.de/immobilienbewertung
📍 Immobilienverkauf in Abensberg, Kelheim, Mainburg, Neustadt an der Donau, Bad Abbach und im gesamten Landkreis Kelheim
📞 09443 / 4279988
FAQs
Jein. Der gesetzliche Zugewinnausgleich ist für dem Empfangenden zwar stets einkommensteuer- und auch schenkungssteuerfrei, und zwar unabhängig von der Höhe des Betrags. Aber: Wird der Ausgleich durch die Übertragung einer Immobilie abgegolten, kann dieser Umstand beim Übertragenden Spekulationssteuer auslösen, falls sich die Immobilie noch nicht mindestens zehn Jahre im (gemeinsamen) Besitz befindet und der ausgleichsverpflichtete Partner bereits vor mehr als einem Jahr aus der zuvor zusammen bewohnten Immobilie ausgezogen ist. Er verliert durch die Abwesenheit das Eigennutzungsprivileg, das die Spekulationsfrist auf drei Jahre verkürzt.
Einigen Sie sich am besten über die Zukunft der gemeinsamen Immobilie, solange die Kriterien der Eigennutzung von beiden Partnern noch erfüllt werden, also vor Ablauf des Trennungsjahres, in dem ein Partner bereits ausgezogen ist. Sie können das gemeinsame Haus verkaufen oder auch Eigentumsanteile übertragen, ohne dass der Fiskus auf den Plan tritt, solange Sie im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren gemeinsam in der Immobilie gelebt haben. Nur unter dieser Bedingung ist es dann auch unerheblich, ob die zehnjährige Spekulationsfrist eventuell noch läuft. Verkauf oder auch Übertragung bleiben von der Spekulationssteuer verschont.
Ja. Der Fiskus ist in diesem Fall sehr penibel: Die Spekulationsfrist beginnt exakt mit dem Datum des unterschriebenen Kaufvertrags – wohlgemerkt: nicht mit der tatsächlichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zur Vermeidung von Spekulationssteuer müssen die angesetzten zehn Jahre in Folge vollständig abgelaufen sein. Haben Sie den Kaufvertrag für Ihr Haus im Landkreis Kelheim beispielsweise am 24. Juni 2016 beim Notar unterschrieben, dann läuft Ihre Spekulationsfrist bis zum 24. Juni 2026 Mitternacht. Sie könnten Ihre Immobilie folglich frühestens mit Datum 25. Juni 2026 spekulationssteuerfrei verkaufen. Immer unter der Maßgabe, dass Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren nicht selbst bewohnt haben. Dann wiederum rechnet der Fiskus recht großzügig in reinen Kalenderjahren, ohne exakte Tagesdaten.
Freibetrag und Freigrenze sind zwei typische Vertreter aus dem Steuer-Dschungel der Begrifflichkeiten: Der Freibetrag ist eine Art Bonus, das meint: Bis zu diesem Betrag bleiben Ihre Einnahmen steuerfrei. Alles, was darüberliegt, müssen Sie versteuern. Die Freigrenze hingegen markiert quasi eine Schwelle: Bleiben Ihre Einnahmen unter diesem Limit, so sind völlig steuerfrei. Überschreiten Sie die Grenze jedoch – und sei es nur um einen Cent – so müssen Sie den gesamten Betrag, ohne Abzüge, versteuern. Bei der Spekulationssteuer gibt es keinen Freibetrag, wohl aber eine Freigrenze: Sie liegt bei 1.000 Euro.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
.webp)
