Unverheiratet ein Haus im Landkreis Kelheim kaufen – Tipps, Hinweise und rechtliche Lage

Immer mehr Paare bauen sich ein gemeinsames Leben ohne Trauschein auf. Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie gehört in vielen Fällen irgendwann dazu. Wenn Sie nun erwägen unverheiratet ein Haus im Landkreis Kelheim zu kaufen, dann sollten Sie sich intensiver mit einigen Eventualitäten auseinandersetzen als dies für verheirate Paare nötig ist. Der Grund ist ganz simpel: Uneheliche Partnerschaften werden vom Gesetzgeber weitaus weniger geschützt als Ehepaare. Möchten Sie spätere missliche Situationen und unangenehme Szenarien vermeiden, dann sind Sie als Unverheiratete gut beraten, in einem Partnerschaftsvertrag Details und Verfügungen zum gemeinsamen Immobilienkauf zu regeln. Treffen Sie besser heute einige Vorkehrungen, um später nicht das Nachsehen zu haben.

Lesen Sie im folgenden Ratgeber wie Sie den gemeinsamen Immobilienkauf für beide Partner am besten absichern, welche Vorsorge Sie für Trennung oder Tod betreiben sollten und warum sich die Rechtssicherheit eines Partnerschaftsvertrags durch eine notarielle Beglaubigung erhöht.

Eigentumsverhältnisse: Wem gehört die Immobilie bei Unverheirateten?

Um es schlicht auf den Punkt zu bringen: Derjenige, der namentlich im Grundbuch steht, ist Eigentümer des Hauses und des Grundstücks. Nur ihm steht das Nutzungsrecht der Immobilie gesetzlich zu, wenn Sie beim Hauskauf in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis unverheiratet sind. Finanzieren beide Partner das Eigentum zusammen oder bringt einer Eigenkapital, der andere Arbeitsleistung für den gemeinsamen Wohntraum mit, dann sollten selbstredend auch beide Partner im Grundbuch stehen. Sie können die Besitzverhältnisse im Grundbuch je nach Gegebenheiten auch individuell splitten – das meint: neben dem gängigen Verhältnis von jeweils 50 Prozent, können Sie auch beispielsweise ein Drittel zu zwei Dritteln eintragen lassen.

Ist hingegen nur ein Partner im Grundbuch vermerkt, so hat der andere keinen rechtlichen Anspruch auf das Eigentum. Und da ist es völlig egal, wie viel Geld, Arbeit oder Engagement der Partner in die Renovierung und Gestaltung des Hauses gesteckt hat – wer nicht im Grundbuch steht, geht im Zweifelsfall leer aus.

Am Rande: Wenn Sie sich jetzt fragen, wieso ein Paar überhaupt auf die Idee kommen sollte, sich nicht hälftig im Grundbuch eintragen zu lassen, wenn es gemeinsam ein Haus kauft? Nun, das kann mehrere Gründe haben: Steht einer der Partner nicht im Grundbuch, so haben eventuelle Ex-Ehegatten oder Kinder aus früheren Beziehungen auch keinen Anspruch auf die Immobilie. Das kann in manchen Situationen von Vorteil sein – die Nachteile sollten dann aber durch entsprechende, rechtssichere Regelungen in einem separaten Vertrag aufgefangen werden (dazu weiter unten).

Gut zu wissen: Suchen Sie zielgerichtet und planvoll nach Ihrem neuen Zuhause. Und das meint vor allem: Sie sollten relativ genau wissen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Aurentum Immobilien bewertet Immobilien im gesamten Landkreis Kelheim – und weiß daher recht genau, welches Haus in welcher Lage für Sie interessant sein könnte. Nutzen Sie unsere Expertise und unser gut aufgestelltes Netzwerk, um Ihr Ziel schneller und entspannter zu erreichen.

Wer haftet bei Paaren ohne Trauschein für die Finanzierung?

Ähnlich wie mit dem Grundbucheintrag verhält es sich mit der Finanzierung der Immobilie: Derjenige, der seine Unterschrift unter den Kreditvertrag setzt, haftet auch für die Tilgung der Raten. Ihrer Bank ist es zunächst einmal herzlich egal, ob Sie beim Hauskauf in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis unverheiratet oder verheiratet sind. Sie interessiert sich vorrangig für die Kreditwürdigkeit ihrer Vertragspartner.

In den meisten Fällen finanzieren jedoch beide Partner das Haus gemeinsam – und unterschreiben den Vertrag analog beide. Das bedeutet gleichwohl: Beide Kreditnehmer sind zu 100 Prozent für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich – völlig unabhängig davon, wer denn nun eigentlich die Raten zahlt oder wie die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch aussehen. Fällt ein Partner aus, muss der andere den Kredit weiter bedienen.

Lassen Sie sich in jedem Fall vor der Unterschrift unter eine Immobilienfinanzierung umfassend beraten und nutzen Sie einen seriösen Bauzinsen-Rechner, um einen ersten Überblick über die Konditionen, Ihre monatliche Belastung und die Laufzeit des Darlehens zu bekommen.

Warum sollten unverheiratete Paare vor dem Hauskauf einen Notar aufsuchen?

Im Ernstfall taugt ein Trauschein für mehr, als Sie vielleicht vermuten. Einer der wichtigsten Unterschiede zwischen dem Vorhandensein dieser Urkunde und ihrem Fehlen, liegt in dem Umstand, dass unverheiratete Paare – anders als in einer Ehe – vor dem Gesetz nicht in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft leben. Das bedeutet: Es gibt keinen gemeinschaftlichen Vermögenszuwachs, dessen Aufteilung im Falle einer Trennung oder bei Tod eines Partners automatisch geregelt ist.

Das Vermögen beider Partner bleibt insofern getrennt, auch wenn es zur gemeinsamen Nutzung angeschafft wurde. Beim Hauskauf ohne Trauschein kommt es folglich entscheidend darauf an, die Eigentumsverhältnisse vertraglich zu regeln und eindeutige Vorkehrungen für Tod und Trennung zu treffen. Ein Gang zum Notar oder Anwalt ist daher quasi unerlässlich, wenn Sie unverheiratet ein Haus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis kaufen wollen. Die Vorstellung mag vielleicht wenig romantisch sein – verleiht Ihnen final aber die Gewähr, für die Zukunft gut gerüstet zu sein – als Paar und als Partner. Bedenken Sie stets, dass das Gesetz eheliche Partnerschaften besser schützt als nicht-eheliche. Sie müssen insofern selbst Vorsorge betreiben. Das geht am einfachsten mit einem Partnerschaftsvertrag, den Sie von einem Notar beglaubigen lassen.

Was ist ein Partnerschaftsvertrag?

Ein Partnerschaftsvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, mit dem Sie Ihren Immobilienkauf auf rechtlich sicheren Boden stellen. In ihm können Sie Eigentumsverhältnisse am Haus bestimmen, festhalten, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat, wem welche Möbel gehören, ob und wie ein Partner über das Vermögen des anderen verfügen darf und – ganz wichtig – welche Regelungen im Fall von Trennung oder Tod verbindlich gelten sollen. Jeder Partnerschaftsvertrag kann und sollte individuell gestaltet werden. Die folgenden Punkte sind jedoch ganz allgemein von zentraler Relevanz und sollten unbedingt enthalten sein:

• Eigentumsverhältnisse an der Immobilie

• Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung

• Hausrat

• Haustiere, so vorhanden

• Rechte im Falle einer Trennung

• Regeln bei Tod eines Partners oder bei schwerer Krankheit

• Rechte im Falle einer Heirat

Darüber hinaus können Sie Vereinbarungen zu eventuellen Rentenzahlungen oder zur Aufteilung des Erlöses bei einem späteren Verkauf der Immobilie vereinbaren – und selbstredend auch Dinge, die nicht unmittelbar mit dem Haus zu tun haben, das Sie im Landkreis Kelheim kaufen wollen, beispielsweise ob und wie lange bei gemeinsamen Kindern Unterhalt gezahlt werden soll.

Gut zu wissen: Aurentum Immobilien arbeitet beim Verkauf von Immobilien vertrauensvoll mit Notaren im Landkreis Kelheim zusammen, die sich in der Materie gut auskennen. Gerne bieten wir Ihnen unsere Hilfe bei der Vermittlung eines Notars an, der sich gewissenhaft um Ihr Anliegen kümmern wird.

• Ist ein Partnerschaftsvertrag ohne Notar gültig?

Es handelt sich bei einem Partnerschaftsvertrag, wie erwähnt, um einen privatrechtlichen Vertrag, der zwar von einem Notar beglaubigt werden kann, aber nicht per se beglaubigt werden muss. Aber: Wollen Sie verbindliche Vereinbarungen im Hinblick auf die Immobilienverhältnisse für Trennung oder Tod fixieren, dann ist eine notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben. Das gilt beispielsweise für erbrechtliche Regelungen, Schenkungen oder für den Fall, dass Sie das Haus überschreiben wollen.

Generell gilt überdies: Eine notarielle Beglaubigung erhöht die Rechtssicherheit und Verbindlichkeit des Partnerschaftsvertrags. Er ist im Ernstfall zudem kaum anfechtbar.

• Was kostet ein Partnerschaftsvertrag mit Notar?

Die Kosten für einen Partnerschaftsvertrag liegen im Durchschnitt bei 5 Euro je 1.000 Euro Vermögenswert. Das meint: Kaufen Sie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis ein Haus im Wert von 300.000 Euro, so müssen mit Kosten von rund 1.500 Euro für den Vertrag kalkulieren. Dazu kommen die Beratungsgebühren von Anwalt oder Notar. Diese können unterschiedlich ausfallen, richten sich gleichwohl ebenfalls nach dem Immobilienwert, im konkreten Fall belaufen sie sich auf rund 600 Euro.

Gut zu wissen: Die Experten von Aurentum Immobilien ermitteln den Verkehrswert jeder Immobilie im Landkreis Kelheim auf Basis der anerkannten Bewertungsverfahren. Kostenlos und unverbindlich. Sie erhalten ein fundiertes Ergebnis, das belastbar und jederzeit nachprüfbar ist. Jetzt kostenlose Immobilienbewertung durch Aurentum anfragen.

Alternative zum Partnerschaftsvertrag: Eine GbR gründen

Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie trotz fehlendem Trauschein juristisch zu regeln: Sie können eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, die dann als Eigentümerin des Hauses ins Grundbuch eingetragen wird. Die Eigentumsverhältnisse zwischen Ihnen beiden als Partner sowie sämtliche Regelungen zu Tod oder Trennung werden dann in einem separaten Gesellschaftervertrag fixiert.

• Vorteile einer GbR beim Hauskauf ohne Trauschein

Eine GbR punktet mit einer großen Flexibilität, wenn es um Änderungen geht. Sollen beispielsweise die Eigentumsverhältnisse am Haus während der Beziehung geändert werden – etwa, weil einer der Partner eine größere Erbschaft in die Finanzierung einbringt – dann muss lediglich der Gesellschaftervertrag umgeschrieben werden – Sie brauchen keinen neuen Grundbucheintrag. Eine solche Verschiebung der Anteile ist bis zur Grenze von 94,9 Prozent zudem (grunderwerb-)steuerfrei.

Weiterer Vorteil der Personengesellschaft: Niemand (von außen) kann sehen, wer welchen Anteil am gemeinsam genutzten Haus hält, da im Grundbuch allein die GbR als 100-prozentige Eigentümerin eingetragen ist. Sie können überdies im Gesellschaftervertrag regeln, dass gemeinsame Kinder nach Ihrer Volljährigkeit in die GbR mit aufgenommen werden – und so einen Anteil an der Immobilie erhalten. Ganz so umfänglich wie in einem Partnerschaftsvertrag sind die Optionen eines Gesellschaftervertrags allerdings nicht, weil er im Grundsatz zweckbestimmt ist.

• Nachteile einer GbR beim Hauskauf im Landkreis Kelheim

Die GbR-Lösung hat bei all ihren Vorzügen einen gewaltigen Nachteil: Nicht nur dass die Personengesellschaft beim Finanzamt angemeldet werden muss und der Gewerbesteuer unterliegt – sie ist zu einer Einnahme-Überschuss-Rechnung verpflichtet. Sie müssen folglich alle Ausgaben und Einkünfte aufdröseln und festhalten – ab einem gewissen Umsatz oder Gewinn kann sogar eine doppelte Buchführung notwendig werden. Das alles ist recht aufwendig und kostet natürlich Zeit. Dieser Umstand ist mutmaßlich auch der Hauptgrund, warum die Mehrheit der unverheirateten Paare den Partnerschaftsvertrag der Gründung einer GbR vorzieht.

Hauskauf ohne Trauschein: Was passiert bei einer Trennung mit dem Haus?

Gibt es keinen Partnerschaftsvertrag gehört das Haus, wie bereits ausgeführt, demjenigen der im Grundbuch eingetragen ist. Zwar besteht auch für unverheiratete Paare ein Anspruchsausgleich für sogenannte „gemeinschaftsbezogene Zuwendungen“, aber diese müssen eindeutig nachgewiesen werden. Als solche Zuwendungen gelten Anschaffungen, die mit der Erwartung verbunden sind, dass die Beziehung Bestand hat.

Sind beide Partner im Grundbuch vermerkt, dann gibt es zunächst keinen Zweifel daran, wem wie viel Immobilie gehört. Damit ist gleichwohl noch nicht geklärt, wer im Haus verbleiben darf und wer auszieht und finanziell entschädigt wird. Können sich die Partner in Trennung partout nicht über die Zukunft der Immobilie verständigen, dann droht im schlimmsten Fall eine gerichtlich angeordnete Teilungsversteigerung. Diese Konsequenz unterscheidet sich bei unverheirateten Paaren, die sich trennen, in keinem Deut von der Scheidung einer Ehe.

Hier wie dort geht die Teilungsversteigerung stets mit herben Verlusten einher, weil das Haus bei einer öffentlichen Versteigerung nahezu immer deutlich unter seinem Verkehrswert veräußert wird. Vom Erlös werden dann noch einmal die Kosten des Verfahrens abgezogen, bevor der verbleibende (kümmerliche) Betrag auf die Eigentümer aufgeteilt wird. Die Teilungsversteigerung ist immer die schlechteste aller Optionen und sollte mit aller erdenklichen Vehemenz verhindert werden.

Ähnliche Probleme kann es bei der Finanzierung geben. Besonders fatal ist die Situation, wenn ein Partner im Grundbuch steht, während der andere den Kreditvertrag unterschrieben hat. Dann gehört bei Streit und Trennung dem einen das Hauss und der andere muss weiterzahlen. Da allerdings gleichzeitig das Haus der Bank als Sicherheit dient, kann sie, falls der finanzierende Partner seine Zahlungen schlicht einstellt, die Immobilie zwangsversteigern. Solche Ergebnisse machen am Ende niemanden wirklich glücklich.

Regeln Sie daher unbedingt im Vorfeld, wie im Ernstfall einer Trennung zu verfahren ist. Prinzipiell können Sie auch verfügen, dass die Immobilie bei Beziehungsende verkauft wird und welche Anteile aus dem Erlös wem zustehen – unter Berücksichtigung des eingebrachten Eigenkapitals und der jeweiligen Eigen-/Arbeitsleistung. Oder legen Sie ein Nutzungsrecht für einen Partner mit entsprechender Abfindung für den anderen fest. Ganz gleich, welche individuellen Vereinbarungen Sie treffen – elementar ist, dass Sie sich heute mit denkbaren, zukünftigen Szenarien auseinandersetzen und entsprechend vorsorgen.

Was geschieht, wenn ein Partner stirbt?

Noch viel weniger als an eine Trennung möchten Sie als unverheiratetes Paar vermutlich an den Tod eines Partners denken. Doch auch mit dieser Eventualität sollten Sie sich befassen – dem Partner zuliebe.

Sie müssen wissen, dass der überlebende Partner nicht erbberechtigt ist (!) und rechtlich gesehen keinen Anspruch auf den Anteil des verstorbenen Partners hat, wenn Sie beim Hauskauf im Landkreis Kelheim unverheiratet sind. Dieser Anteil wird vielmehr an die nächsten Verwandten des Verstorbenen vererbt – beispielsweise an die Kinder aus einer früheren Beziehung oder die Eltern oder die Geschwister. Wollen die Erben schnelles Geld machen, droht eine Teilungsversteigerung, wenn der überlebende Partner sie nicht ausbezahlen kann – oder die Erben möchten selbst ins Haus einziehen. Ist der Verstorbene dem Grundbuch nach alleiniger Eigentümer, so muss der Überlebende sogar innerhalb von 30 Tagen ausziehen, wenn die Erben Anspruch auf die Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis erheben.

Um solchen Szenarien vorzubeugen, sollten Sie daher unbedingt ein Testament oder einen Erbvertrag in der Schublade haben, um sich als unverheiratetes Paar gegenseitig abzusichern – das können Sie übrigens zusammen mit dem Partnerschaftsvertrag „in einem Rutsch“ erledigen. Zwar haben potentielle Erben dann zwar noch immer Anspruch auf ihren gesetzlichen Pflichtteil, aber eben nicht auf das ganze Stück vom Kuchen. Zudem können Sie dem anderen Partner ein Vorkaufsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht einräumen.

Bitte beachten Sie: Vererben Sie als Paar ohne Trauschein Ihren Hausanteil jeweils dem überlebenden Partner, so hat dieser bei der Erbschaftssteuer nur einen Freibetrag von 20.000 Euro – bei Ehepartnern liegt er bei 500.000 Euro. Alles, was über diesen Betrag hinausgeht, muss der Hinterbliebene versteuern. Nicht selten können sich überlebende Partner diese Erbschaftsteuer nicht leisten und müssen das Haus schließlich doch verkaufen, um die Steuern zahlen zu können.

Räumen Sie Ihrem Partner hingegen ein lebenslanges Wohnrecht ein, so entfällt die Steuer und auch die Erben haben keine Handhabe dagegen, dass der überlebende Partner im Haus verbleibt. Vor allem dann nicht, wenn dieses Recht als dingliches Wohnrecht im Grundbuch vermerkt wird. Es bietet höchste Sicherheit gegenüber jedweden Anfechtungen.

Tipp: Erwägen Sie als unverheiratetes Paar eine sogenannte Über-Kreuz-Lebensversicherung, bei der Sie sich in zwei separaten Verträgen gegenseitig absichern. Der Vorteil: Schließen Sie als Versicherungsnehmer A für Ihren Partner B als Versicherten eine Lebensversicherung ab, so fällt im Falle des Todes von B keine Erbschaftssteuer an. Und umgekehrt. Von der Summe können Sie aber zu Not die Erbschaftssteuer für das Haus bezahlen, den Pflichtteil der Erben begleichen oder die restliche Finanzierung stemmen.

Lassen Sie sich vor dem Hauskauf ohne Trauschein rechtlich beraten

Wenn Sie als unverheiratetes Paar einen Hauskauf im Landkreis Kelheim ins Auge gefasst haben, dann sollten Sie zuvor eine umfassende rechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Es lauern jede Menge Fallstricke, weil Szenarien wie Trennung oder Tod gesetzlich nicht abgesichert sind. Die juristischen Lücken können Sie mit einem guten Partnerschaftsvertrag, der exakt auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist, füllen. Und die Kosten für eine notarielle Beurkundung sind gut investiertes Geld, weil Ihre Vereinbarungen dadurch kaum mehr anfechtbar sind. Bei der Suche nach Ihrem neuen Heim können Sie hingegen auf Aurentum Immobilien zählen: Wir sind im gesamten Landkreis Kelheim bestens vernetzt und bewerten Immobilien in allen Wohnlagen. Profitieren Sie von unserem fundierten Wissen über den lokalen Immobilienmarkt. Gerne helfen wir Ihnen persönlich. Rufen Sie uns an oder kommen Sie vorbei.

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