„Die Immobilienpreise steigen voraussichtlich bis 2027 spürbar“ – so oder ähnlich überschreiben die „WirtschaftsWoche“ und andere Wirtschafts- und Finanzmagazine ganz aktuell die Ergebnisse einer Umfrage unter Immobilienanalysten, die von der Nachrichtenagentur Reuters veröffentlicht wurde. Demnach erwarten die Fachleute einen Preisanstieg von 3,4 Prozent für das kommende Jahr und noch einmal 3,2 Prozent für 2027. Die Werte signalisieren einen generellen Trend der fortgesetzten Erholung der Immobilienmärkte – doch wie sieht es konkret vor Ort in Kelheim aus? Können Sie als Verkäufer oder müssen Sie als Käufer mit diesen Prozentsätzen rechnen? Und von welcher Basis aus?
Lesen Sie im folgenden Beitrag, wie sich der Immobilienmarkt in Kelheim im letzten Jahr entwickelt hat, welche Preise für Häuser und Wohnungen „aufgerufen“ wurden, welche Trends sich abzeichnen und wie eine vorsichtige Prognose für das neue Jahr aussehen kann.
Immobilienmarkt Kelheim: Moderater Anstieg nach allgemeinem Einbruch
Auch in Kelheim waren die Immobilienpreise zwischen Anfang 2022 und 2024 im Zuge der drastischen Erhöhung der Bauzinsen um bis zu 13 Prozent gefallen. Zur Erinnerung: Seinerzeit kletterten die historisch niedrigen Bauzinsen unter anderem durch drastische Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank auf ein Niveau, das viele Immobilieninteressierte nicht mehr stemmen konnten. In Folge sank die Nachfrage – und die Immobilienpreise folgten. Die Entwicklung ist abgeschlossen: Bereits Ende 2024, spätestens seit dem 1. Quartal 2025 zogen die Immobilienpreise wieder maßvoll an, während die Bauzinsen aktuell auf einer relativ stabilen Linie zwischen 3,5 und 4,0 Prozent pendeln. Die Höchststände von 2022 sind gleichwohl noch nicht wieder erreicht – und das wird aller Voraussicht nach auch so schnell nicht passieren.
Der Preisanstieg lag in Kelheim in den ersten drei Quartalen 2025 bei durchschnittlich 3 Prozent.
Was kosten Häuser und Wohnungen in Kelheim?
Durchschnittswerte haben den Vorteil, dass sie eine gute Vorstellung von Größenordnungen geben – gleichzeitig aber den Nachteil, dass sie große Unterschiede nivellieren. Unter diesen Vorzeichen sind die von „immoverkauf 24“ errechneten Werte mit Vorsicht zu genießen – gleichwohl basieren sie auf 1,68 Millionen echten Immobiliendaten.
• Der durchschnittliche m2-Preis für Häuser lag im 1. Quartal 2025 in Kelheim bei 3.414 Euro.
• Der durchschnittliche m2-Preis für Wohnungen in Kelheim erreichte zeitgleich 3.219 Euro.
Vornehmste Adresse für Immobilienmarktdaten sind die Marktberichte der unabhängigen Gutachterausschüsse – auch wenn sie aufgrund der gewissenhaften und spezifizierten Aufarbeitung der vorhandenen Daten, der Zeit immer ein wenig hinterherhinken. Die Analyse des Gutachterausschusses für Kelheim endet daher mit dem 4. Quartal 2024. Aber: Die Experten arbeiten stets mit sogenannten Median-Werten, die sehr viel aufschlussreicher sind als Durchschnittszahlen.
Gut zu wissen: Der Median ist eine statistische Maßzahl, die den Wert nennt, der in einer der Größe nach geordneten Zahlenreihe exakt in der Mitte liegt. Das bedeutet: 50 Prozent der Daten sind kleiner oder gleich und 50 Prozent der Daten sind größer oder gleich dem Median – der damit recht unempfindlich und robust gegenüber Extremwerten ist.
Beispiel:
Nehmen wir eine Zahlenreihe aus den Werten:
2, 3, 3, 4, 4, 5, 15 – Median = 4
Der Durchschnittswert der gleichen Zahlenreihe wäre jedoch 5,14 – weil in ihm der Extremwert 15 stärker ins Gewicht fällt.
Zurück zu den Immobilienpreisen: Der Gutachterausschuss für Kelheim kommt zu folgenden Ergebnissen (angegeben ist jeweils der Median):
• m2-Preis für Häuser, die 4 bis 65 Jahre alt sind: 2.988 Euro
• m2-Preis für Häuser, jünger als 4 Jahre: 3.990 Euro
• m2-Preis Wohnungen: 3.283 Euro
• m2-Preis Wohnungen, Erstverkauf: 4.223 Euro
• Mietpreise in Kelheim im Überblick
Analog zu den Kaufpreisen für Immobilien haben auch die Mietpreise in Kelheim angezogen. Die Höhe der Nettokaltmiete bemisst sich dabei vor allem nach der Wohnlage – noch vor dem Baujahr (in Klammern der Anstieg gegenüber dem Vorjahr):
- einfache Wohnlage: 8,55 Euro/m2 (+ 4,49 %)
- mittlere Wohnlage: 10,72 Euro/m2 (+ 3,72 %)
- gute Wohnlage: 14,53 Euro /m2 (+ 8,12 %)
Welche Immobilien sind in Kelheim besonders begehrt?
Vorab: Die infrastrukturellen Pluspunkte kombiniert mit den landschaftlich reizvollen Umfeld machen Kelheim zu einem attraktiven Wohnstandort. Das bayerische Landesamt für Statistik geht daher von einer kontinuierlich wachsenden Einwohnerzahl aus, die ursächlich durch Zuzüge gespeist wird.
Neben der guten Makrolage bestimmt selbstredend die konkrete Mikrolage der Immobilie nicht nur ihren Wert, sondern auch ihr Nachfragepotential. Wie weit sind Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken und Dienstleister entfernt – vom Friseur bis zum Klempner? Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an das regionale Straßennetz? Aber auch: Wie schnell sind Grünflächen und Parks, Kultur- und Freizeitsport-Einrichtungen erreichbar?
Makro- und Mikrolage haben als prominente Kriterien für begehrte Immobilien spätestens seit dem russischen Angriff auf die Ukraine und der anschließenden Explosion der Energiepreise auch in Kelheim quasi Konkurrenz durch den Faktor Energiebilanz bekommen. Weil die Energiepreise, besonders bei den fossilen Brennstoffen, in Zukunft weiter konsequent steigen werden, stehen Immobilien mit guter Energiebilanz in der Käufergunst deutlich besser dar. Für gedämmte und mit neuen Heizsystemen ausgestattete Häuser sind Käufer grundsätzlich bereit, mehr zu bezahlen als für energetisch unsanierte Immobilien.
Der Trend wird sich in den nächsten Jahren weiter fortsetzen. Eigentümer von Immobilien mit schlechter Energiebilanz müssen beim Kaufpreis mit Abschlägen von 20 Prozent und mehr kalkulieren – weil Käufer die Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen im Vorfeld bereits gedanklich vom Kaufpreis abziehen.
Besprechen Sie daher unbedingt vor dem Immobilienverkauf mit einem kompetenten Makler von Aurentum Immobilien, welche energetischen Maßnahmen eventuell noch sinnvoll sind, bevor Sie in eine Vermarktung einsteigen. Denn selbstverständlich sollten Sie Ihre Investition über einen höheren Kaufpreis wieder „hereinbekommen“.
Gut zu wissen: Fast ein Drittel der 2024 in Kelheim verkauften Häuser waren freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Zusammen mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern bedienen sie über 80 Prozent des Marktes. Die übrigen setzen sich aus Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und sonstigen Gebäuden zusammen (Gewerbe- und Wirtschaftsimmobilien, landwirtschaftliche Betriebe). So die Auswertung des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses für Kelheim.
Steigen die Immobilienpreise in Kelheim weiter?
Die große Mehrheit der Immobilienmarkt-Experten geht davon aus, dass die Immobilienpreise in Kelheim in 2026 anziehen werden. Bleibt die Frage nach der Größenordnung. Zu gewichten sind dabei mehrere Einflussfaktoren:
• Zinsen: Stabile Seitwärtsbewegung mit einen leichten Anstieg in der 2. Hälfte 2026 – auf dieses Resümee hat sich das Gros der Finanzmarktexperten im Hinblick auf die weitere Entwicklung der Bauzinsen verständigt. Eine rückläufige Tendenz ist daher ebenso wenig in Sicht wie ein rasanter Anstieg.
• Nachfrage: Die Verhältnisse an der Nachfrage-Front sind nicht ganz so eindeutig zu bestimmen. Zum einen bereiten die vermeintlich stabilen Zinsen, kombiniert mit steigenden verfügbaren Einkommen und einer „in Schach gehaltenen“ Inflationsrate rund um die 2,3 bis 2,5 Prozent einen guten Boden für eine tendenziell wachsende Nachfrage. Dem Trend zuwider laufen allerdings eine allgemeine Unsicherheit im Hinblick auf den eigenen Arbeitsplatz sowie eine große Skepsis gegenüber der wirtschaftlichen und konjunkturellen Entwicklung – beides zusammen dämpft die Konsumlaune und die Bereitschaft, das Wagnis größerer Investitionen einzugehen.
• Baukrise: In Deutschland wird nach wie vor zu wenig, zu langsam und zu teuer gebaut. Nach aktueller BBSR-Wohnungsbedarfsprognose (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) werden bis 2030 jedes Jahr rund 320.000 neue Wohnungen benötigt. Das ifo-Institut schätzt hingegen, dass in diesem und im nächsten Jahr nur 205.000 beziehungsweise 185.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Die Bedarfsdeckung liegt damit bei rund 64 Prozent, respektive 58 Prozent. Der eklatante Wohnraummangel in den Metropolregionen führt Kelheim kontinuierlich potentielle Käufer zu, die in Stadt und Landkreis genau das Zuhause suchen, dass sie im urbanen Umfeld nicht mehr finden.
Im Saldo kehren wir damit durchaus zu der Einschätzung vom Anfang zurück: In Kelheim scheint ein Anstieg der Immobilienpreise rund um die 3-Prozent-Marke im nächsten Jahr durchaus realistisch – mit entsprechenden Ausschlägen nach oben (gute Wohnlagen) und nach unten (schlechte Energiebilanz). Als Verkäufer sind Sie gut beraten, Ihre Immobilie jetzt professionell bewerten zu lassen, um ihren genauen Marktwert zu kennen. Wir von Aurentum Immobilien geben Ihnen in diesem Zusammenhang auch gerne hilfreiche Tipps, wie sich Ihre Immobilie optimal vermarkten lässt. Für Sie als potentiellen Käufer gilt: Haben Sie eine Immobilie gefunden, die sich mit Ihren Vorstellungen deckt, und ist Ihre Finanzierung in den sprichwörtlichen „trockenen Tüchern“, dann spricht nichts dagegen jetzt eine beherzte Entscheidung zu treffen.
FAQs
1. Was kostet ein Haus in Kelheim?
Die Kaufpreise für Häuser liegen in Kelheim im November 2025 zwischen 2.298 Euro/m2 und 3.640 Euro/m2. Im Durchschnitt ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 2.969 Euro.
2. Was kostet eine Wohnung in Kelheim?
Die Kaufpreise für Wohnungen in Kelheim pendeln im November 2025 zwischen 3.370 Euro/m2 und 4.425 Euro/m2. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beläuft sich auf 3.898 Euro.
3. Werden die Immobilienpreise in Kelheim im nächsten Jahr steigen?
Ja. Die Prognosen der Experten gehen von einer moderaten Steigerung der Immobilienpreise rund um die 3 Prozent aus. Je nach Lage, Ausstattung und vor allem energetischen Standard kann der Zuwachs deutlich höher ausfallen. Im Umkehrschluss verlieren besonders Immobilien mit schlechter Energiebilanz – Eigentümer müssen mit Abschlägen beim Verkaufspreis kalkulieren.
4. Lohnt sich ein Makler beim Immobilienverkauf in Kelheim?
Ja. Ein qualifizierter Makler von Aurentum Immobilien ermittelt für Sie völlig kostenfrei den Wert Ihrer Immobilie und startet mit dem „richtigen“ Angebotspreis in die Vermarktung. Er spricht gezielt die Zielgruppe an, die für Ihr Haus in Frage kommt – oder hat eventuell sogar schon Interessenten in seiner Kartei. Er übernimmt den gesamten Vermarktungsprozess für Sie und gewährleistet so einen reibungslosen Ablauf und ein finales Ergebnis, mit dem alle Beteiligten glücklich sind.
