Wissen Sie, wie viel Sie im Monat für was ausgeben? Klar, die regelmäßigen Abbuchungen der Daueraufträge für Miete, Strom, Heizung, Internet und eventuell das Fitness-Studio haben Sie im Blick, aber das „Drumherum“? Lebensmittel? Kleidung? Kosmetik? Wenn Sie nun über den Kauf einer Immobilie nachdenken, dann sollten Sie eine exakte Haushaltsrechnung aufstellen – um herauszufinden, welche Summe x am Monatsende regelmäßig übrigbleibt und folglich für die Zahlung einer Kreditrate genutzt werden kann. Auch Banken und Kreditinstitute fertigen für jeden potentiellen Kreditnehmer eine Haushaltsrechnung an – sie ist Teil der Bonitätsprüfung. Allerdings arbeiten die Banken zum Teil mit Pauschalen. Trotzdem entscheidet das Ergebnis letztendlich mit darüber, welche Darlehenssumme Ihnen genehmigt wird.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Faktoren Sie bei Ihrer Hausrechnung beachten müssen, wie Sie ihre maximale Kreditrate berechnen und wie Sie final zum Kaufpreis gelangen, den Sie sich leisten können.
Was ist eine Haushaltsrechnung und warum ist sie wichtig?
Die Haushaltsrechnung ist eine Gegenüberstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben eines Haushalts. Sie dient einerseits dazu, sich einen Überblick über die laufenden Kosten im Verhältnis zu den Einkünften zu verschaffen. Andererseits, und das ist das eigentliche Ziel, liefert der finale Saldo schwarz auf weiß den möglichen, finanziellen Spielraum. Sie wissen nach Abschluss einer präzisen Haushaltsrechnung also genau, welcher Betrag pro Monat übrigbleibt.
Eine genaue Haushaltsrechnung ist zwar keine Garantie für die Vermeidung von Zahlungsschwierigkeiten, ohne sie wären finanzielle Probleme jedoch vorprogrammiert. Immerhin müssen Sie über einen sehr langen Zeitraum – zumeist über 20 bis 35 Jahre – einen hohen Darlehensbetrag in regelmäßigen monatlichen Raten an die Bank zurückzahlen. Je realistischer und „ehrlicher“ Ihre Haushaltsrechnung also ist, desto geringer fällt das Risko finanzieller Engpässe aus.
Auch für Banken und Kreditinstitute ist die Haushaltsrechnung daher ein zentrales Element bei der Beurteilung einer Immobilienfinanzierung – gleichwohl entscheidet sie nicht allein über die Darlehensbewilligung. Sie ist vielmehr eingebettet in den Kontext der allgemeinen Bonitätsprüfung. Dabei werden neben Ihrem monatlichen finanziellen Überschuss, auch Ihre Schufa-Auskunft, das vorhandene Eigenkapital, Ihre sonstige Vermögenssituation und schließlich der Beleihungswert der ins Auge gefassten Immobilie berücksichtigt. Zudem sind Banken und Kreditinstitute an die Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie gebunden.
Finanzdienstleister arbeiten zwar auf der Einnahmenseite mit Ihrem exakten Daten, fassen aber die Konsumausgaben in Pauschalen zusammen, deren Höhe sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes orientiert (zu den genauen Methoden weiter unten).
Gut zu wissen: Die Haushaltsrechnung kann auch während der Finanzierungsphase überaus nützlich sein – wenn Sie sie konsequent aktuell halten. So können Sie schnell erkennen, wo finanzielle Abweichungen auftauchen und rechtzeitig gegensteuern.
Haushaltsnettoeinkommen richtig ermitteln
Das Haushaltsnettoeinkommen bestimmt sich aus der Summe aller Einkünfte Ihres Haushalt nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Es bildet die Basis der Haushaltsrechnung. Zu den regelmäßigen Einnahmen zählen:
• Nettoeinkommen (Lohn, Gehalt, Rente)
• feste Nebentätigkeiten
• fixe Kapitalerträge
• Mieteinnahmen
• Unterhaltszahlungen
• staatliche Leistungen (Kindergeld, Sozialleistungen)
Gut zu wissen: Unsichere, unregelmäßige Einnahmen wie Weihnachts- oder Urlaubsgeld, Erfolgsboni oder Provisionen lassen Banken bei der Haushaltsrechnung zumeist außen vor. Sie sollten sie daher nur dann berücksichtigen, wenn sie vorhersehbar sind und in der Höhe nicht schwanken.
Addieren Sie alle Einkünfte und Sie erhalten Ihr Haushaltsnettoeinkommen.
Monatliche Ausgaben vollständig erfassen
Die Auflistung der monatlichen Abgänge erfordert eine gewisse Sorgfalt, damit auch tatsächlich nichts vergessen wird. Denken Sie bitte vorab daran, alle Beträge, die vierteljährlich oder jährlich abgebucht werden, auf eine Monatsbasis umzurechnen. Im Grundsatz hilft die Separierung in feste und variable Ausgaben sowie Rücklagen und Sparen.
• feste Ausgaben
- Wohnkosten (Miete, Strom, Wasser, Heizung)
- Versicherungen
- Unterhaltszahlungen
- laufende Kredite
- Abonnements
- Mitgliedsbeiträge
- Internet, Handy, Rundfunkbeitrag
• variable Ausgaben
- Lebensmittel
- Kleidung
- Kosmetika, Nahrungsergänzungsmittel, Medikamente
- Freizeitaktivitäten (Kino, Restaurantbesuche, Konzertveranstaltungen)
- Bildung und Kultur (Theater, Museum)
- Mobilität (Benzinkosten, Monatstickets, Bahnreisen)
- Taschengeld
Tipp: Versuchen Sie die einzelnen Posten möglichst realistisch einzuschätzen. Nutzen Sie dazu auch Ihre Kreditkartenabrechnung und die Abbuchungen auf Ihren Kontoauszügen. Und: Vergessen Sie nicht die seltenen Ausgaben für Neuanschaffungen (Fernseher, Möbel) oder Urlaube, die Sie auf ein monatliches Fixum herunterrechnen müssen.
• Rücklagen und Reserven
- Sparverträge
- regelmäßige Investitionen in ETFs oder sonstige Geldanlagen
Addieren Sie nun die monatlichen Ausgaben und ziehen Sie die sich ergebende Summe von Ihrem Haushaltsnettoeinkommen ab. Den sich ergebenden Betrag könnten Sie theoretisch für eine monatliche Kreditrate verwenden. Gleichwohl sollten Sie noch die folgenden Überlegungen in Ihr Kalkül miteinbeziehen.
Wie berechnen Sie Ihre maximale Kreditrate?
Vorbemerkung: Banken und Kreditinstitute arbeiten bei der Immobilienfinanzierung in aller Regel mit der sogenannten „35-Prozent-Regel“. Sie besagt, dass die Höhe Ihrer monatlichen Kreditrate 35 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen darf. Es ist ein Erfahrungswert, der eine gewisse Flexibilität garantiert, sollten Ausgaben dazukommen oder Einnahmen kurzfristig wegfallen. Konkret bedeutet das: Liegt Ihr Haushaltsnettoeinkommen beispielsweise bei 4.500 Euro im Monat, so sollte Ihre Rate den Betrag von 1.575 Euro nicht übersteigen.
Umsichtige Finanzberater – und auch die meisten der unabhängigen Beratungsportale – gehen allerdings noch einen Schritt weiter – und empfehlen, von diesen 35 Prozent maximal 80 Prozent für die eigentliche Rate zu verwendenund die verbleibenden 20 Prozent als finanziellen Puffer anzusparen. Bei Nettoeinkünften von 4.500 Euro ergibt sich so eine maximale Kreditrate von 1.260 Euro (4.500 Euro x 35 % = 1.575 Euro x 80 % = 1.260 Euro).
Praxisbeispiel: Haushaltsrechnung und Kalkulation der Kreditrate
Das bislang Dargestellte spielen wir hier zur Veranschaulichung an einem fiktiven Beispiel durch. Die verwendeten Werte basieren auf den Zahlen des Statistischen Bundesamtes, sind daher alle auf einen Durchschnitt nivelliert.
Ausgangsbasis: Ehepaar ohne Kinder, ein Partner arbeitet Vollzeit, der andere Teilzeit, Steuerklasse 3 und 5:
• Haushaltsnettoeinkommen:
- Gehalt 1: Brutto 4.323 Euro, Netto 3.109,01 Euro
- Gehalt 2: Brutto 2.161 Euro, Netto 1.329,20 Euro
- Gesamt: 4.438,21 Euro
• Ausgaben:
- Wohnen (Miete plus Nebenkosten): 997 Euro
- Lebensmittel und Getränke: 348 Euro
- Bekleidung: 150 Euro
- Gesundheit: 98 Euro
- Verkehr: 348 Euro
- Information und Kommunikation: 64 Euro
- Freizeit, Sport und Kultur: 259 Euro
- Bildungsdienstleistungen: 18 Euro
- Restaurant- und Hotelbesuche: 146 Euro
- Sonstiges: 90 Euro
- Gesamt: 2.518 Euro
Den Einnahmen von 4.438,21 Euro stehen Ausgaben in Höhe von 2.518 Euro gegenüber. Es ergibt sich ein Saldo von 1.920,21 Euro, der prinzipiell für eine Kreditrate verwendet werden könnte. Kommt nun allerdings die oben genannte Regel zum Einsatz, wonach die monatliche Rate nicht mehr als 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte, so könnte das Beispielpaar eine Rate von 1.553,37 Euro stemmen (4.438,21 x 35 % = 1.553,37). Da in diesem Fall ein Puffer von fast 400 Euro verbleibt, der jeden Monat zurückgelegt werden kann, erübrigt sich die 80/20-Splittung des 35-Prozent-Anteils.
Wie kalkulieren Banken bei der Haushaltsrechnung?
Eine präzise Haushaltsrechnung erfordert Zeit und Mühe – beides, das darf hier durchaus recht forsch gesagt werden, investieren Banken und Kreditinstitute nicht. Banken erfassen recht penibel Ihre monatlichen Einnahmen und Ihre fixen Ausgaben, beispielsweise Unterhaltszahlungen oder bestehende Ratenkreditverpflichtungen. Für den Rest nutzen Sie allerdings Pauschalen, und zwar konkret die
• Pauschale für Lebenshaltungskosten und die
• Nebenkostenpauschale
Unter das Rubrum Lebenshaltung fallen alle Konsumausgaben für Lebensmittel, Kleidung und Freizeitaktivitäten. Zu den Nebenkosten zählen Strom, Wasser und Heizung. Grundsätzlich orientieren sich die Pauschalen am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Gleichwohl variieren die Detailberechnungen von Bank zu Bank – und werden von den Kreditinstituten auch nicht offen kommuniziert. So mag es zwar überaus verständlich sein, dass eine Bank in der bayerischen Metropole München mit anderen Lebenshaltungskosten hantiert als eine Sparkasse im nordrhein-westfälischen Castrop-Rauxel – gleichwohl die genauen Berechnungsmodi unterliegen keiner Offenlegungsverpflichtung.
Ebenso steht es den Banken frei, ob sie Fixbeträge nutzen oder Prozentanteile ansetzen. Die lange Zeit gültigen Pauschalen von 600 bis 800 Euro für einen Einpersonenhaushalt plus 250 für jede weitere Person dürften inzwischen hoffnungslos veraltet sein.
Was sich hingegen standhaft behauptet, ist die bereits mehrfach erwähnte 35-Prozent-Regel: An ihr wird in aller Regel nicht gerührt. Übersteigt die Kreditrate 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens des potentiellen Kreditnehmers nicht, so bleibt das Risiko späterer Zahlungsausfälle auch für den Kreditgeber überschaubar.
Von der monatlichen Rate zum maximalen Kaufpreis
Auf Basis der Haushaltsrechnung und unter Einbeziehung Ihrer finanziellen Situation kann die Bank nun den maximalen Kaufpreis für Ihr Immobilienprojekt eruieren. Das geschieht in zwei Schritten: Über die Berechnung der Darlehenshöchstsumme mit anschließender Einpreisung von Eigenkapital und Nebenkosten.
1. Berechnung der Darlehenshöchstsumme
Sind das monatliche verfügbare (investierbare) Kapital, der Sollzinssatz und der Tilgungssatz bekannt, so lässt sich die maximale Darlehenssumme anhand einer Formel recht simpel berechnen:
Monatlich verfügbares Kapital x 12 Monate : (Sollzinssatz + Tilgungssatz) x 100 = maximale Kreditsumme
Beispiel: Liegt Ihr monatlicher Spielraum bei 1.500 Euro, Ihr Sollzins bei 3 % per anno und setzen Sie eine anfängliche Tilgung von 1 % an, so ergibt sich
1.500 x 12 : (3 + 1) x 100 = 450.000 Euro
Auf Basis dieser Daten könnten Sie demnach ein Darlehen in Höhe von 450.000 Euro aufnehmen.
Bitte beachten Sie unbedingt: Banken und Kreditinstitute finanzieren niemals den tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie, sondern stets nur deren Beleihungswert. Das ist die Summe, die die Bank im Fall einer Versteigerung für die Immobilie erhalten würde – und zwar auch in einigen Jahren noch. Der Beleihungswert ist daher stets niedriger als der Kaufpreis, typischerweise liegt der Abschlag zwischen 10 und 30 Prozent des Verkehrswerts. Die Bank sichert sich durch dieses Procedere gegen das Risiko ab, bei Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers auf Kosten sitzen zu bleiben.
2. Berücksichtigung von Eigenkapital und Nebenkosten
Bei jedem Immobilienkauf fallen Erwerbsnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an, die Sie aus eigenen finanziellen Mitteln, sprich: Eigenkapital, bestreiten müssen. Die Ausgaben für den Notar und das Grundbuchamt, die Grunderwerbsteuer und eventuell die Maklerprovision können Sie nicht über Ihren Immobilienkredit finanzieren, da sie aus Sicht der Bank nicht durch einen materiellen Gegenwert gedeckt sind.
Sie können folglich nicht die einfache Rechnung aufmachen, dass Sie die errechnete Darlehenshöchstsumme gedanklich um Ihr Eigenkapital aufstocken – und so den Kaufpreis erhalten, den Sie sich leisten können. Vielmehr gilt, sehr pauschal und hier nur zu Veranschaulichungszwecken angeführt:
Bringen Sie im obigen Beispiel noch 125.000 Euro an angespartem Vermögen in die Finanzierung ein, dann ist ein Kaufpreis von 500.000 Euro realistisch. Das entspräche einem Eigenkapitaleinsatz von 25 Prozent. 15 Prozent davon, also 75.000 Euro, benötigen Sie für die Kaufnebenkosten und mit dem Rest von 50.000 Euro gleichen Sie die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert der Immobilie (bei einem angenommenen sehr moderaten Abschlag von nur 10 Prozent) aus.
Was tun, wenn die Haushaltsrechnung der Bank von der eigenen abweicht?
Nicht völlig ungewöhnlich ist es, dass die Haushaltsrechnung der Bank zu einem anderen Ergebnis kommt als Ihre eigene Kalkulation. Schließlich arbeiten Kreditinstitute mit Pauschalen, von denen sie allerdings – das sei hier vorab deutlich angemerkt, nur in sehr, sehr seltenen Fällen abweichen. Zwei Varianten sind möglich:
1. Die Bank schlägt Ihnen eine höhere Monatsrate vor
Überlegen Sie sich in diesem Fall sehr gut, ob Sie wirklich über Ihr selbst ermitteltes Budget hinausgehen wollen. Haben Sie Ihre Haushaltsrechnung sorgfältig und gewissenhaft erstellt, dann empfiehlt es sich im Grundsatz immer, das Ergebnis zu respektieren. Sie selbst wissen am besten, warum Sie Ausgaben so und nicht anders festgesetzt haben. Eine niedrigere Kreditrate ist immer möglich und unter Umständen auch ratsam. Die Bank erstellt dann auf Ihren Wunsch hin ein neues Angebot.
2. Die Bank bietet Ihnen eine niedrigere Monatsrate an
Schwieriger gestaltet sich die Lage, wenn die Bank einen niedrigeren maximalen Kaufpreis ermittelt hat – und Ihnen daher eine niedrigere Kreditrate vorschlägt. Gehen Sie davon aus, dass Ihr Kreditinstitut in diesem Fall auch keine Korrektur nach oben vornimmt – weil dadurch ihr Finanzierungsrisiko steigt. In einer solchen Situation können Sie sich prinzipiell nur auf die Suche nach Alternativangeboten machen. Möglicherweise bekommen Sie bei einer anderen Bank einen großzügigeren Kreditrahmen. Ist der Sollzins beim zweiten Angebot beispielsweise besser, so können Sie entweder mit einer geringeren Monatsrate denselben Kreditbetrag abzahlen oder mit derselben Monatsrate den Kreditrahmen erhöhen. Wägen Sie diese Möglichkeiten genau für sich ab.
Welche Rolle spielen Sondereinkünfte bei der Haushaltsrechnung?
Wie eingangs bereits erwähnt, sollten Sie unregelmäßige und in ihrer Höhe gegebenenfalls schwankende Sondereinkünfte tunlichst nicht mit in Ihre Haushaltsrechnung einbeziehen. Zu groß ist das Risiko, dass diese aus diversen Gründen ganz ausfallen oder die tatsächlichen Summen deutlich unter Ihren Erwartungen zurückbleiben. Die zusätzlichen Einnahmen können Sie gleichwohl in zweierlei Hinsicht verwenden:
• Ansparen: Legen Sie die Sondereinkünfte, oder einen Teil davon, konsequent zurück. So haben Sie ein Polster für schwierige Zeiten oder unvorhergesehen Reparaturen und/oder Anschaffungen.
• Sondertilgungen: Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank kostenlose (!) Sondertilgungen. So können Sie jährlich einen zusätzlichen Betrag tilgen und das Darlehen schneller zurückzahlen. Achten Sie darauf, dass Sie diese Zahlungen kostenlos leisten können – das muss explizit in Ihrem Kreditvertrag stehen.
Kann ich meine Haushaltsrechnung optimieren?
Eine bloße Optimierung der Haushaltsrechnung auf dem Papier macht selbstredend keinen Sinn. Wie erwähnt, treffen Banken und Kreditinstitute ihre Darlehensentscheidungen ohnehin auf Basis eigener Kalkulationen und Pauschalen. Was hingegen hilft, sind echte Änderungen bei den Finanzen.
• Ausgaben reduzieren: Stellen Sie Ihre Ausgabenseite kompromisslos auf den Prüfstand. Finden sich darin Versicherungen, die überflüssig sind, Mitgliedsbeiträge zu Institutionen, die Sie seit Jahren nicht mehr nutzen oder auch allzu üppige Ausgaben für beispielsweise Restaurantbesuche – dann können Sie kürzen. Achten Sie aber unbedingt darauf, dass die Einsparungen nicht zu Lasten Ihrer Lebensqualität gehen.
• Einnahmen erhöhen: Die Möglichkeiten, durch Nebentätigkeiten die Einnahmenseite aufzupolstern, sind erfahrungsgemäß begrenzt. Aber vielleicht denken Sie einmal darüber nach, wann Sie das letzte Mal mit Ihrem Chef über eine Gehaltserhöhung verhandelt haben?
Für die langfristigen Verpflichtungen einer Immobilienfinanzierung stellen die genannten, möglichen Änderungen gleichwohl immer nur eine Art Kosmetik dar – entscheidend ist es, dass der Überschuss aus Ihrer Haushaltsrechnung so bemessen ist, dass Sie davon die monatliche Kreditrate ohne Anstrengungen bezahlen können. Und das meint auch: Ohne Einschränkungen, die Sie als schmerzlich empfinden oder die Sie in Ihrem Wohlbefinden beeinträchtigen. Schließlich geht es nicht um eine kurzfristige „Enthaltsamkeit“, sondern um Jahrzehnte, die Sie mit einem „zusammengestrichenen“ Budget bewältigen müssen.
Lassen Sie sich im Zweifelsfall professionell beraten, um sicher zu stellen, dass Sie mit einem realistischen Budgetauf dem Immobilienmarkt gezielt nach Objekten Ihrer Preisklasse suchen können – statt Luftschlösser zu bauen, die niemals einem Realitätscheck standhalten.
FAQs
1. Muss ich eine Haushaltsrechnung vorweisen, um einen Kredit zu erhalten?
Nein. Es gibt keine Verpflichtung zur Aufstellung einer Haushaltsrechnung, gleichwohl honorieren Banken bei der Kreditbewilligung eine ausführliche, mit aussagekräftigen Daten hinterlegte Ausarbeitung. Davon unbenommen bleibt, dass sie trotzdem ihre eigene Kalkulation anstellen. Die persönliche Haushaltsrechnung hilft jedoch in jedem Fall bei der Analyse der eigenen finanziellen Situation.
2. Welcher Haushaltsüberschuss ist für eine Finanzierungszusage nötig?
Das hängt vom benötigten Darlehensbetrag und der Höhe der Zinsen ab. Daraus ergibt sich die Monatsrate, die der Überschuss abdecken muss. Als Faustformel gilt gleichwohl, dass die Höhe der monatlichen Kreditrate maximal 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen darf.
3. Gibt es Vorlagen für die Haushaltsrechnung?
Ja. Im Netz finden Sie diverse Vorlagen, die Sie ausfüllen können. Alternativ gibt es auch Apps fürs Smartphone. Ganz gleich ob analog oder digital – wichtig ist, dass Sie absolut ehrlich sind und vor allem keine Ausgaben vergessen. Denken Sie beispielsweise daran, vierteljährliche oder jährliche Zahlungen auf einen Monatsbeitrag herunterzurechnen.
4. Reicht eine einmalige Haushaltsrechnung?
Jein. Die Erstausfertigung einer Haushaltsrechnung hat vorrangig den Zweck, Ihnen einen detaillierten Überblick über Ihre finanzielle Situation zu verschaffen, so dass Sie ermessen können, wie viel Geld Sie monatlich für eine Kreditrate übrighaben. Es empfiehlt sich gleichwohl, die Haushaltsrechnung auch nach der Darlehensbewilligung regelmäßig aktuell zu halten: So können Sie schnell gegensteuern, wenn Ausgaben sprichwörtlich aus dem Ruder laufen.
