Wer eine Immobilie erbt, sieht seine anfängliche Freude oft getrübt, wenn er feststellen muss, dass er keineswegs allein vom Verstorbenen bedacht worden ist, sondern es noch Miterben gibt. Mit diesen zusammen bildet er qua Gesetz zwangsweise eine Erbengemeinschaft, die die Erbmasse, also auch die Immobilie, gemeinsam erbt. Das Risiko für Uneinigkeit und Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft ist auch im Landkreis Kelheim hoch. Begünstigt wird dieser Umstand durch die Tatsache, dass alle Entscheidungen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Verkauf von geerbten Immobilien einstimmig getroffen werden müssen. Was also tun, wenn eine harmonische Verwaltung der Nachlassimmobilie jenseits der Machbarkeit liegt, der ins Visier genommene Verkauf aber von einem Miterben blockiert wird? Wie gehen Sie klug mit dieser Situation um?
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, warum eine fundierte Bewertung des Immobilienerbes die Entscheidungsfindung in der Erbengemeinschaft erleichtert, weshalb ein Verkauf nahezu immer die lohnendste Variante ist und welche Möglichkeiten Miterben haben, aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden.
Wie entsteht eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft entsteht nach § 2032 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zwangsweise immer dann, wenn ein Verstorbener kein Testament hinterlässt und die gesetzliche Erbfolge greift – oder der Erblasser in seinem Testament ausdrücklich mehrere Erben bestimmt hat. Ohne Testament oder Erbvertrag tritt eine Erbengemeinschaft also automatisch ein, sobald es mehr als einen (Allein-)Erben gibt, beispielsweise Ehepartner und Kind(er).
Jeder Erbe wird völlig unabhängig von seinem Willen Teil der Erbengemeinschaft. Sie ist im Kern daher eine gesetzlich reglementierte Zwangsgemeinschaft. Mit einen „Fluchtweg“: Jeder Erbe hat das Recht, das Erbe innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis der Erbschaft auszuschlagen. In diesem Fall scheidet er aus der Erbengemeinschaft aus, behält gleichwohl seinen Anspruch auf einen Pflichtteil.
Der Teil des Erbes, der jedem Mitglied der Erbengemeinschaft zusteht, der sogenannte Erbteil, berechnet sich auf Basis seiner Erbquote. Und diese wiederum ergibt sich automatisch entweder aus der gesetzlichen Erbfolge oder alternativ aus der testamentarischen Verfügung.
• Erbteile in der „Gesamthandsgemeinschaft“
Der Gesamtnachlass, also die Summe aller Erbschaftsgegenstände, wird – auch das ist gesetzlich verbrieft – von der Erbengemeinschaft als sogenanntes „Gesamthandseigentum“ (Eigentum zur gesamten Hand) gehalten. Das bedeutet: Der jeweilige Miterbe kann nicht über einzelne Nachlassgegenstände, sondern nur über seinen Miteigentumsanteil am Nachlass – also sein Bruchstück des Ganzen – verfügen. Im Falle einer Immobilienerbschaft ergibt sich daraus die zwingende Notwendigkeit, sich auf ein gemeinsames Vorgehen zu verständigen.
Gut zu wissen: Die Erbengemeinschaft ist vom Gesetzgeber nicht als „Dauereinrichtung“ vorgesehen, sondern im Grundsatz auf „Erbauseinandersetzung“ angelegt, das meint: auf Aufteilung des Erbes. Die gemeinsame Verwaltung des Nachlasses soll diese Aufteilung vorbereiten und initiieren, nicht aber unbefristet übernehmen.
Pflichten der Erbengemeinschaft einer Immobilie
Die Erbengemeinschaft tritt die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an – und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten, die sich aus dem Nachlass, respektive der geerbten Immobilie, ergeben. Zu den Pflichten der Erbengemeinschaft in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis zählen insbesondere:
• Die Verwaltung der Immobilie: Die Erbengemeinschaft ist gemeinsam für die Verwaltung der Immobilie verantwortlich. Diese umfasst, je nach Immobilie, neben der puren Instandhaltung und der Ausführung notwendiger Reparaturen, auch die Verwaltung und Betreuung von Mietverträgen, sofern das Haus vermietet ist. Für alle Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ist eine einfache Stimmenmehrheit ausreichend – gemessen an den Erbteilen der Miterben (Mehrheitsverwaltung).
• Zahlung von Steuern und Gebühren: Die neuen Eigentümer müssen die Zahlung der Grundsteuer sowie der Gebühren für Abwasser, Straßenreinigung und Müllbeseitigung fortführen. Gleiches gilt für die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung und der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
• Haftung für Schulden: Die Erbengemeinschaft erbt nicht nur die Immobilie, sondern auch Schulden und Verbindlichkeiten. Die Annahme des Erbes ist daher für alle Erben gleichbedeutend mit einer Haftung gegenüber Dritten. Sie werden Gesamtschuldner, die von Dritten jedoch auch einzeln in Anspruch genommen werden können. Die Haftung erstreckt sich gleichwohl nur bis zur Höhe des geerbten Vermögenswerts. In jedem Fall müssen laufende Kreditzahlungen zunächst fortgeführt werden. Es ist ratsam, den Kreditgeber über den Tod und die Erbengemeinschaft zu informieren.
Voraussetzungen für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft
Die wichtigste Voraussetzung für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft liegt darin, dass sich alle Miterben auf einen Verkauf und eine entsprechende Gestaltung des Verkaufsprozesses verständigt haben. Erst damit wird den strikten, gesetzlichen Vorgaben zur Entscheidungsfindung in einer Erbengemeinschaft Genüge getan: Alle Maßnahmen, die über Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung hinausgehen, müssen einstimmig getroffen werden. Stellt sich nur ein Miterbe sprichwörtlich „quer“, so kann die Immobilie im Landkreis Kelheim weder verkauft noch vermietet werden, kann der Kredit nicht abgelöst oder umgeschuldet werden, ist es nicht möglich, die Immobilie einem Miterben zur Selbstnutzung zu überlassen.
Tipp: Zeichnet sich ab, dass in Ihrer Erbengemeinschaft ein Konsens über den Immobilienverkauf nicht einfach zu erreichen ist, so nehmen Sie unbedingt die Beratung eines qualifizierten Immobilienmaklers von Aurentum Immobilien in Anspruch – und zwar bevor die Fronten sich verhärten. Die Makler von Aurentum Immobilien kennen den lokalen Markt in Kelheim, Abensberg, Mainburg und im Landkreis wie ihre Westentasche und schätzen die Verkaufschancen der Nachlassimmobilie daher realistisch ein. Zudem wird ein Makler von Aurentum Immobilien gern die Rolle eines Mediators übernehmen, der als unabhängiger Dritter eine einvernehmliche Lösung zwischen den Konfliktparteien anstößt. Denn nicht selten sind es Verletzungen oder Kränkungen aus der Vergangenheit, die in der Zwangsgemeinschaft plötzlich wieder an die Oberfläche gespült werden – und zu einer emotional motivierten Blockadehaltung führen. Ein geschulter Makler ist in der Lage, den Blick der Erbengemeinschaft auf die wirtschaftlich sinnvollste Verwendung der Immobilie zu richten – losgelöst von persönlichen Animositäten.
Im Vergleich zur Herkules-Aufgabe einer einstimmigen Zustimmung zum Verkauf, nimmt sich die zweite Voraussetzung für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft recht bescheiden aus – was ihrer Relevanz jedoch keinen Abbruch tut: Die Erbengemeinschaft muss als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sein. Der Eintrag erfolgt exakt so – als „Eigentümer in Erbengemeinschaft“. Die Eintragung ist zwei Jahre nach Eintritt des Erbfalls übrigens kostenfrei. Sie müssen sie lediglich beantragen, einen Notar benötigen Sie dafür nicht.
Tipp: Grundbuchämter akzeptieren ein notarielles Testament beziehungsweise einen Erbvertrag als Nachweis des Erbes. Liegt ein solches Dokument nicht vor, so müssen Sie zunächst einen (recht teuren) Erbschein beim Nachlassgericht Kelheim beantragen – und zwar am besten einen gemeinschaftlichen Erbschein, der alle Miterben und deren Quoten benennt. Der Antrag kann von jedem Erben gestellt werden.
So funktioniert der Immobilienverkauf im Idealfall
Der Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft hat gemeinhin das Ziel, einen möglichst guten Verkaufserlös für die Immobilie im Landkreis Kelheim zu erzielen, der anschließend gemäß den gesetzlichen Vorgaben, respektive den Bestimmungen des Testaments, unter den Erben aufgeteilt wird. Der Weg dorthin erfolgt schrittweise:
Schritt 1: Einigung in der Erbengemeinschaft
Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen sich einvernehmlich darauf verständigen, dass die Nachlassimmobilie im Landkreis Kelheim verkauft werden soll. Die Veräußerung erfordert Einstimmigkeit.
(zu den Folgen, falls ein Miterbe den Hausverkauf blockiert, weiter unten)
Schritt 2: Bewertung der Immobilie
Für einen erfolgreichen Verkauf ist es unerlässlich den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung von Aurentum Immobilien, die auf Basis der erkannten Verfahren Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie analysiert und mit der lokale Marktdynamik abgleicht. So erhalten Sie eine transparente Bewertung, die dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht. Dieser wiederum ist das Fundament, auf dem Sie einen angemessenen Verkaufspreis festlegen können.
Tipp: Sie können Aurentum Immobilien auch schon früher mit der Bewertung der Immobilie beauftragen. Nicht selten zerstreut die Aussicht auf einen guten Verkaufspreis eventuell noch vorhandene Zweifel vom Miterben, die sich mit ihrer Zustimmung zum Verkauf schwertun.
Schritt 3: Vermarktung der Immobilie
Legen Sie die Vermarktung einer Nachlassimmobilie aus einer Erbengemeinschaft im Landkreis Kelheim am besten in die Hände eines qualifizierten, unabhängigen Maklers von Aurentum Immobilien. So können Sie sich darauf verlassen, dass alle erforderlichen Maßnahmen zuverlässig und optimal erledigt werden: Von der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés samt professionellen Fotos über eine fundierte Zielgruppenanalyse bis hin zur Präsentation der Immobilie auf allen relevanten Vermarktungskanälen. Der Makler von Aurentum Immobilien selektiert die Anfragen und organisiert die Besichtigungstermine. Selbstverständlich hält er die Erbengemeinschaft kontinuierlich über die Verkaufsfortschritte auf dem Laufenden. Alle Miterben wissen daher jederzeit, wie weit die Vermarktung bereits gediehen ist.
Schritt 4: Verkaufsverhandlungen mit potentiellen Käufer
Ist ein potentieller Käufer gefunden, so prüft Aurentum Immobilien seine Bonität und Kreditwürdigkeit. Auf Wunsch der Erbengemeinschaft hat diese ein finales Entscheidungsrecht, sollten mehrere Interessenten in die nähere Auswahl als Käufer kommen. Die genauen Details können Sie vorab im Maklervertrag fixieren.
Schritt 4: Notartermin zur Vertragsunterzeichnung
Sobald ein Käufer für die Immobilie gefunden ist, kann ein Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags vereinbart werden. Zwei Varianten sind möglich: Entweder müssen alle Miterben persönlich beim Notar erscheinen und ihre Unterschrift leisten oder alle Miterben erteilen dem Makler von Aurentum Immobilien vorab eine notariell beurkundete Vollmacht, die sich explizit auf den Verkauf der Immobilie bezieht. In diesem Fall unterzeichnet der Makler von Aurentum Immobilien stellvertretend für die Erbengemeinschaft den Kaufvertrag.
Gut zu wissen: Da der Verkäufer eine Erbengemeinschaft ist, die aus mehreren Personen besteht, ist auch der Kaufpreis an die gesamte Gemeinschaft zu entrichten, nicht an einen einzelnen Erben. Im Idealfall richten die Erben daher ein gemeinsames (neues) Konto ein oder bestimmen ein Konto, auf das der Kaufpreis überwiesen wird.
Schritt 5: Grundbuch-Eintrag und Kaufpreis-Aufteilung
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und Überweisung des Kaufpreises kümmert sich der Notar um die Umschreibung im Grundbuch. Mit der Aufteilung des Kaufpreises nach individuellen Erbanteilen ist das Erbe „auseinandergesetzt“ – und die Erbengemeinschaft aufgelöst.
Hausverkauf als Erbengemeinschaft: Die Vorteile auf einen Blick
In den seltensten Fällen lässt sich eine Nachlassimmobilie unter den Miterben fair „aufteilen“. Ein Verkauf bringt daher eindeutige Pluspunkte mit sich:
• Auszahlung aller Miterben: Der Verkaufserlös aus dem Haus eröffnet den Miterben vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Sie können das Geld zur Tilgung von Darlehen, zur Sanierung oder Modernisierung ihre selbstgenutzten Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis nutzen – oder es als Rücklage verwenden.
• Schnelle Lösung für die Erbengemeinschaft: Alle Miterben profitieren durch den Hausverkauf aus einer Erbschaft von einer zügigen und einfachen Abwicklung. Entscheidet sich die Erbengemeinschaft für den Verkauf, so verringert sich das Risiko von Meinungsverschiedenheiten und langwierigen Erbstreitigkeiten.
• Einsparung von Kosten: Für die Erbengemeinschaft entfallen die laufenden Betriebskosten der Immobilie, wie beispielsweise die Gebühren für Wasserversorgung, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung oder die Grundsteuer. Eventuell noch ausstehende Kredite können mit dem Verkaufserlös getilgt werden, so dass keine weitere Zinskosten mehr zu tragen sind.
Alternativen zum Verkauf der gemeinsam geerbten Immobilie
Je nach Konstellationen innerhalb der Erbengemeinschaft und nach Art der Immobilie gibt es, zumindest theoretisch, Alternativen zum Verkauf des geerbten Hauses.
1. Die geerbte Immobilie gemeinsam vermieten
Handelt es sich bei der Immobilienerbschaft um ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus in guter Lage, kann es sich anbieten, den Status quo einfach fortzuführen. Dies würde allerdings automatisch bedeuten, dass die Erbengemeinschaft dauerhaft fortbestehen müsste, um als Vermieter zu fungieren. Eine solche Konstellation ist vom Gesetzgeber allerdings, wie oben erwähnt, nicht vorgesehen – ganz zu schweigen davon, dass sie kaum praktikabel wäre. Die Erbengemeinschaft muss in einem solchen Fall in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umgewandeltwerden. Hintergrund: Eine Erbengemeinschaft ist keine juristische Person, die rechtsverbindliche Geschäfte, wie beispielsweise Mietverträge, abschließen könnte. Die Gründung einer GbR ist prinzipiell sehr einfach, der gemeinsam auszuhandelnde Gesellschaftsvertrag setzt allerdings, wiederum, Einigkeit und Zielkonformität voraus.
Besteht die Immobilienerbschaft hingegen aus einem bislang nicht vermieteten Haus, birgt eine Neu-Vermietung durchaus Tücken. Vermutlich muss zunächst umgebaut werden, was zu Kosten führt, die von der Erbengemeinschaft quasi vorgestreckt werden müssen. Es stellen sich außerdem Fragen wie: Garantiert der Standort eine regelmäßige, konstante Vermietung? Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Wer kümmert sich um Verwaltung und Instandhaltung? Insbesondere, wenn keiner der Miterben „vom Fach“ ist, kann das Unterfangen schnell in Schieflage geraten. Für den rechtlichen Rahmen gelten zudem die oben genannten Regeln.
Tipp: Sprechen Sie unbedingt mit einem erfahrenen Makler von Aurentum Immobilien, wenn Sie eine solches Vorhaben in Kelheim, Abensberg oder im Landkreis in Erwägung ziehen. Wir von Aurentum Immobilien helfen Ihnen gerne bei der Beurteilung der Erfolgsaussichten im lokalen Markt.
2. Selbstnutzung durch einen Miterben plus Auszahlung
Falls einer der Miterben in das Haus einziehen möchte, um es in Zukunft selbst zu nutzen, so müssen erstens alle Miterben damit einverstanden sein und er muss, zweitens, seine Miterben finanziell entschädigen. Diese Option setzt logischerweise voraus, dass der Selbstnutzer in spe über die nötigen Mittel verfügt, respektive einen entsprechenden Kredit stemmen kann. Auch in diesem Fall ist es elementar, dass der Verkehrswert der Immobilie zuvor professionell ermittelt wird. Auch sollte Klarheit über den Umfang und die Kosten notwendiger Sanierungen herrschen.
Unter steuerlichen Gesichtspunkten ist es für den Miterben in jedem Fall vorteilhafter, das neue Zuhause aus einer Erbengemeinschaft heraus zu erwerben als eine Bestandsimmobilie auf dem freien Markt zu kaufen: Er muss darauf keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft partout nicht einigen kann?
Ist eine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft auf absehbare Zeit nicht in Sicht, so steht es jedem Miterben frei, beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung der Immobilie zu stellen. Er kann dies jederzeit tun, unabhängig davon, ob die Marktlage nun günstig oder eher miserabel ist. Die Immobilie wird dann von einem amtlichen Gutachter bewertet und öffentlich zwangsversteigert. Der Verkaufserlös einer solchen Versteigerung liegt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit immer unter der Summe, die die Immobilie bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt hätte. Die Teilungsversteigerung ist daher stets (!) die wirtschaftlich schlechteste Lösung.
Das Verfahren kann sich überdies einige Zeit hinziehen – währenddessen muss die Immobilie gleichwohl weiterhin unterhalten werden. Der monetäre Erlös wird final – nach Abzug aller Gebühren und der Bedienung eventuell noch ausstehender Kredite – entsprechend der jeweiligen Erbanteile auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Die Erbauseinandersetzung ist damit vollzogen und die Erbengemeinschaft erlischt automatisch.
Gut zu wissen: Mit dem Erlös einer solchen Teilungsversteigerung muss die Erbengemeinschaft auch eventuellePflichtteilsansprüche bedienen, die Angehörige geltend machen können, die vom Erblasser enterbt wurden, gleichwohl ein Anrecht auf den sogenannten Pflichtteil haben.
Am Rande und nur der Vollständigkeit halber: Die Teilungsversteigerung ist bereits ein mühsamer Prozess, der mit erheblichen finanziellen Einbußen einhergeht – noch teurer und aufwendiger ist die prinzipiell mögliche Erbauseinandersetzungsklage, die beim Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen eingereicht werden kann. Sie zielt darauf ab, „widerspenstige“ Miterben zur Zustimmung zu einem vom Kläger vorgelegten Teilungsplan zu zwingen und dient als letztes Mittel, wenn alle anderen Versuche, den Nachlass zu teilen, gescheitert sind. Der Teilungsplan, der genau festlegt, wer was erhält, wird vom Gericht geprüft, das die Miterben letztlich zur Zustimmung verurteilen kann, wenn alle Voraussetzungen stimmen. Da der Kläger alle Kosten vorstrecken und bei einer Niederlage auch die kompletten Gerichtskosten zu tragen hat, ist das Risiko eines finanziellen Desasters sehr hoch.
Optionen für einzelne Erben, die Erbengemeinschaft zu verlassen
Das deutsche Erbrecht gewährt einzelnen Miterben neben der Option, eine Teilungsversteigerung zu beantragen, zwei weitere Möglichkeiten, um aus einer Erbengemeinschaft auszusteigen:
1. Erbteil verkaufen
Sind die Verhandlungen innerhalb einer Erbengemeinschaft vermeintlich festgefahren und hat ein Erbe dauerhaft eher das Gefühl, dass er emotional nur „draufzahlt“, so kann er seinen Erbteil jederzeit und ohne Zustimmung der übrigen Erben verkaufen. Diese Option ist in § 2033 BGB explizit geregelt. Er kehrt damit der Erbengemeinschaft samt oft jahrelangen Auseinandersetzungen und Streitigkeiten den Rücken. Allerdings muss der Ausstiegswillige den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht von zwei Monaten einräumen (§ 2034 BGB), sofern er einen Verkauf an Dritte, also an eine beliebige natürliche Person oder auch an ein auf dieses Gebiet spezialisiertes Unternehmen, ins Auge gefasst hat. Der Verkauf muss zudem notariell beurkundet werden.
Es versteht sich von selbst, dass der finanzielle Erlös aus dem Verkauf eines Erbteils nicht dem tatsächlichen Wert des Erbteils entspricht: Abschläge von bis zu 20 Prozent sind eher die Regel als die Ausnahme.
Gut zu wissen: Die Möglichkeit des Erbteil-Verkaufs bietet auch Erbengemeinschaften, die sich im Grundsatz einig sind und in deren Reihen sich lediglich ein „Blockierer“ findet, die Option einer einstimmigen Beschlussfassung, wenn es gelingt, dem ausscherenden Erben seinen Anteil abzukaufen.
2. Abschichtung
Über diese Variante des Verlassens einer Erbengemeinschaft kursieren einige Missverständnisse. Die Abschichtung steht im Grundsatz lediglich für den Verzicht auf den eigenen Erbteil und den damit einhergehenden Austritt aus der Erbengemeinschaft. Entgegen landläufiger Meinung besteht bei einer Abschichtung gleichwohl kein rechtlicher Anspruch auf eine Gegenleistung – auch wenn eine finanzielle Abfindung durch die übrigen Miterben in der Praxis gang und gäbe ist. Durch die Abschichtung verkleinert sich die Erbengemeinschaft, respektive vergrößern sich die Erbteile der verbleibenden Erben.
Wichtig: Rein rechtlich haftet der Ausscheidende weiterhin für Nachlassverbindlichkeiten – dieses Risiko sollte daher unbedingt durch einen verbindlichen Vertrag (Haftungsfreistellung) mit der Rest-Erbengemeinschaft eliminiert werden.
Auch über eine Abschichtung – samt kulanter Abfindung – kann sich eine Erbengemeinschaft eines störrischen Miterben „entledigen“.
Gut zu wissen: Die Kenntnis des Verkehrswerts der Nachlassimmobilie ist bei allen genannten Überlegungen unabdingbare Voraussetzung für eine kluge Entscheidung. Lassen Sie daher eine geerbte Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis zeitnah von Aurentum Immobilien bewerten. Kostenlos und unverbindlich.
Hausverkauf als Erbengemeinschaft: Steuerliche Aspekte
Erbschaftssteuer müssen die Mitglieder von Erbengemeinschaften auch im Landkreis Kelheim nur dann zahlen, wenn ihr Erlös aus dem Hausverkauf ihre individuellen Freibeträge übersteigt. Für Ehepartner, respektive eingetragene Lebenspartner, sind 500.000 Euro veranschlagt, für Kinder 400.000 Euro. Außerdem zahlen diese beiden Erbengruppen als Miterben grundsätzlich keine Erbschaftssteuer, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner übernehmen die Immobilie und bewohnen sie für mindestens zehn Jahrenach dem Erbfall selbst.
- Für Kinder greift die analoge Regelung, jedoch ist ihr steuerfreier Anteil auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern beschränkt. Verlassen Partner oder Kinder die Immobilie vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist oder vermieten sie, so hebt der Fiskus die Steuerbefreiung nachträglich auf – und eventuell ausstehende Erbschaftsteuer muss nachgezahlt werden.
Für Eltern und Großeltern liegt der Steuerfreibetrag bei 100.000 Euro, für alle sonstigen Erben bei 20.000 Euro. Für alle gilt: Nur der Wert des Erbanteils, der über den jeweils geltenden Freibeträgen liegt, wird besteuert.
Dazu teilt das Erbschaftssteuergesetz alle Erben in drei Steuerklassen ein, die sich am Verwandtschaftsgrad orientieren.
- Steuerklasse I: Ehe- und Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern,
- Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern und -kinder, geschiedene Ehepartner,
- Steuerklasse III: alle übrigen Erben.
Die eigentlichen Steuersätze richten sich nun nach der Höhe des (die Freibeträge übersteigenden) Vermögens, das geerbt wird. Die Bandbreite reicht von 7 Prozent bis 50 Prozent.
Fazit: Immobilienbewertung und ein erfahrener Makler helfen bei der Einigung
Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinschaftlich und einstimmig über den Verkauf einer Nachlassimmobilie entscheiden. Optimal ist es, wenn direkt nach dem Erbfall ein qualifizierter, unabhängiger Makler mit einer Immobilienbewertung beauftragt wird. Die Kenntnis des aktuellen Verkehrswerts erleichtert die Beschlussfassung innerhalb der Erbengemeinschaft. Bei möglichen Unstimmigkeiten oder auch Unsicherheiten kann ein erfahrener Makler von Aurentum Immobilien als Mediator entscheidend zu einer Konfliktlösung beitragen. Wir von Aurentum Immobilien vermarkten Ihre geerbte Immobilie mit Engagement, Expertise und im Interesse der Erbengemeinschaft. Wir schätzen gegenseitiges Vertrauen und achten daher auf unbedingte Transparenz, so dass Sie als Erbengemeinschaft jederzeit über den gegenwärtigen Stand der Verkaufsbemühungen unterrichtet sind. Der Hausverkauf als Erbengemeinschaft kann trotz Hindernissen zeitnah und erfolgreich funktionieren. Wir von Aurentum Immobilien unterstützen Sie dabei mit Erfahrung, Expertise und Empathie.
FAQs
1. Welche Bedingungen müssen für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft erfüllt sein?
Es gilt das Prinzip der Einstimmigkeit: Jeder Miterbe muss dem Verkauf zustimmen, da alle gemeinsam Eigentümer der Immobilie sind. Solange sich ein Miterbe „querstellt“, ist eine Veräußerung des Hauses nicht möglich. Die Erbengemeinschaft muss außerdem als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein.
2. Kann ich aus einer Erbengemeinschaft austreten?
Ja. Sie können jederzeit und ohne Zustimmung der anderen Erben Ihren Erbteil verkaufen und damit die Erbengemeinschaft verlassen. Sie müssen lediglich beachten, dass Ihre Miterben ein zweimonatiges Vorkaufsrecht haben. Alternativ können Sie per Abschichtung auf Ihren Erbanteil verzichten – und dafür von den verbliebenen Erben eine Abfindung fordern. Auf diese durchaus übliche Entschädigung haben Sie jedoch keinen Rechtsanspruch.
3. Was passiert, wenn eine Erbengemeinschaft heillos zerstritten ist?
Gar nichts – und das ist das Schlimme. Können sich Miterben nicht auf ein gemeinsames Vorgehen verständigen, so bleibt die Nachlassimmobilie leer stehen, verfällt mit fortschreitender Zeit und gerät zusehends in Verruf. Möglicherweise wird sie ein Zuhause für Obdachlose oder ein Treffpunkt für feierlustige Jugendliche. Je nachdem, wie lange die Erbengemeinschaft zaudert, verliert die Immobilie an Wert und Substanz – bis final nur noch ein Abriss in Betracht kommt.
4. Kann ein Miterbe eine Teilungsversteigerung verhindern?
Nein. Jeder Miterbe hat grundsätzlich das Recht, beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen, um seinen Anspruch auf Auseinandersetzung des Erbes (§ 2042 BGB) geltend zu machen. Allerdings kann ein (anderer) Miterbe das Verfahren kurzfristig aussetzen lassen (maximal sechs Monate), wenn er dem Gericht stichhaltig eine gütliche Einigung in Aussicht stellt – wahlweise durch einen anstehenden Beschluss zum freihändigen Verkauf oder durch Auszahlung des antragstellenden Erben.
