Immobilienbewertung Methoden: Drei Verfahren, eine Grundlage (ImmoWertV)
Für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien in Deutschland gilt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der aktuell gültigen Fassung vom 1. Januar 2022 als gesetzliche Grundlage. Sie definiert drei anerkannte Bewertungsverfahren, die je nach Objektart und Verwendungszweck eingesetzt werden.
Korrekt und fachkundig durchgeführt, liefern alle drei Verfahren einen präzisen Verkehrswert. Dieser unterscheidet sich in Qualität und Belastbarkeit erheblich von den Orientierungswerten kostenloser Online-Immobilienwertrechner, die auf vereinfachten Algorithmen basieren und lokale Besonderheiten nicht erfassen können. Mehr dazu im Ratgeber Immobilienbewertung.
Immobilienbewertung per Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt unter Fachleuten als die präziseste Methode zur Immobilienbewertung – weil es die aktuellen Entwicklungen am Markt direkt mitberücksichtigt. Grundannahme: Eine Immobilie ist so viel wert, wie ein Käufer unter aktuellen Marktbedingungen bereit ist, dafür zu zahlen.
Zur Wertermittlung werden Grundstück und Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen, die in jüngerer Zeit verkauft worden sind. Makler und Gutachter greifen dafür auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Da keine zwei Immobilien identisch sind, werden für bestimmte Merkmale Zu- und Abschläge berechnet – etwa für Lage, Größe, Bauweise, Zustand der Bausubstanz, Grundriss, Ausstattungsqualität und energetischen Zustand.
- Vorteil: Der ermittelte Wert spiegelt den exakten Marktwert unter den aktuell herrschenden Bedingungen von Angebot und Nachfrage wider.
- Nachteil: Das Verfahren ist nur anwendbar, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind.
Typischer Einsatz: Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in gut dokumentierten Märkten.
Detailierte Infos finden Sie in diesem Beitrag: Vergleichswertverfahren erklärt.
Immobilienbewertung per Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein komplexes Verfahren zur Ermittlung des objektiven Sachwerts einer Immobilie. Im Mittelpunkt steht die Frage: Welchen finanziellen Aufwand würde es heute erfordern, die Immobilie in identischer Form neu herzustellen?
Marktdynamiken wie Angebot und Nachfrage werden dabei nur marginal berücksichtigt. Die Berechnung erfolgt in fünf Schritten:
- Ermittlung des Bodenwerts
- Errechnung der Herstellungskosten der Immobilie
- Ermittlung des Gebäudesachwerts durch Abzug der Alterswertminderung
- Vorläufiger Sachwert (Gebäudesachwert + Bodenwert)
- Endgültiger Sachwert unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors
- Vorteil: Ermöglicht die Ermittlung des Wiederbeschaffungswerts auch dann, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten vorhanden sind.
- Nachteil: Blendet trotz Marktanpassungsfaktor viele marktrelevante Aspekte aus.
Typischer Einsatz: Alleinstehende Häuser in ländlichen Regionen, denkmalgeschützte Immobilien, industriell genutzte Gebäude.
Der genaue Ablauf des Sachwertverfahren erklärt.
Immobilienbewertung per Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Substanzwert im Vordergrund, sondern der Ertrag, den eine Immobilie in Form von Mieteinnahmen erwirtschaften kann. Immobilien werden dabei ausschließlich als Kapitalanlage betrachtet.
Da Gebäude eine begrenzte Nutzungsrestdauer haben, das Grundstück jedoch dauerhaft wertbeständig ist, werden Grundstückswert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Die Berechnung umfasst vier Schritte:
- Berechnung des Grundstücksreinertrags (Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten)
- Ermittlung des Gebäudereinertrags (Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung)
- Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger (Gebäudereinertrag × Vervielfältiger)
- Berechnung des Ertragswerts (Gebäudeertragswert + Bodenwert ± Wertveränderungen)
- Vorteil: Liefert bei ausreichender Datenbasis eine starke und belastbare Aussagekraft.
- Nachteil: Zukünftige Marktentwicklungen, die Einfluss auf die Erträge nehmen, können zum Bewertungszeitpunkt nicht vorhergesagt werden.
Typischer Einsatz: Vermietete oder zu vermietende Wohn- und Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Renditeobjekte.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Unter Immobilienmaklern kursiert seit jeher der Satz: Die drei wichtigsten Faktoren beim Immobilienwert sind Lage, Lage und Lage. Tatsächlich hätte ein identisches Objekt im Landkreis Tirschenreuth einen völlig anderen Verkehrswert als in Kelheim oder Regensburg.
Grundsätzlich wird zwischen Makrolage (Region, Stadt, wirtschaftliches Umfeld) und Mikrolage (Straßenzug, unmittelbare Nachbarschaft, Ausrichtung) unterschieden. Aus beiden Lageebenen ergeben sich weitere Bewertungskriterien: Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Freizeitangebote.
Doch die Lage ist nicht das einzige Kriterium. In eine qualifizierte Immobilienbewertung fließen weitere objektspezifische Faktoren ein:
- Alter des Gebäudes und Beschaffenheit der Bausubstanz
- Bauweise und Grundrisszuschnitt
- Energetischer Zustand und Effizienzklasse
- Ausstattungsqualität (Bad, Wintergarten, Sauna, Pool, Kamin etc.)
Die sachgerechte Beurteilung und Gewichtung all dieser Faktoren durch den Gutachterausschuss oder einen erfahrenen Makler ist der entscheidende Unterschied zwischen einem belastbaren Verkehrswert und einem pauschalen Richtwert aus dem Internet.
Marktwerteinschätzung vs. offizielles Gutachten
Für den regulären Immobilienverkauf genügt in der Regel eine professionelle Marktwerteinschätzung durch einen erfahrenen regionalen Makler. Ein kostenpflichtiges Gutachten durch einen vereidigten Sachverständigen ist erst dann erforderlich, wenn ein rechtlich belastbares Dokument benötigt wird – beispielsweise für Gerichtsverfahren, Erbauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerungen.
Fazit: Welche Immobilienbewertung Methode passt wann?
Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt direkt von Objekttyp, Nutzung und Datenlage ab. Das Vergleichswertverfahren liefert bei ausreichend Marktdaten die marktnahesten Ergebnisse – ideal für Wohnimmobilien in aktiven Märkten wie dem Landkreis Kelheim. Das Sachwertverfahren greift dort, wo Vergleichsdaten fehlen oder der Wiederbeschaffungswert im Vordergrund steht. Das Ertragswertverfahren ist der Standard für alle Renditeobjekte, bei denen Mieteinnahmen den Wert bestimmen.
Allen drei Methoden gemeinsam ist die gesetzliche Grundlage der ImmoWertV – und der entscheidende Vorteil gegenüber Online-Rechnern: die professionelle Gewichtung objektspezifischer und lagebezogener Faktoren, die keinen Algorithmus ersetzen kann.
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FAQs
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte und gilt als marktnächstes Verfahren. Das Sachwertverfahren berechnet den Wiederbeschaffungswert anhand von Herstellungskosten und Bodenwert. Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien als Kapitalanlage auf Basis erzielbarer Mieteinnahmen. Welches Verfahren eingesetzt wird, hängt von Objekttyp und Verwendungszweck ab.
Das Vergleichswertverfahren wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern eingesetzt, für die ausreichend Vergleichstransaktionen in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse vorliegen. Es ist besonders geeignet, wenn aktuelle Marktdaten eine direkte Vergleichsbasis bieten.
Das Ertragswertverfahren wird ausschließlich bei vermieteten oder zu vermietenden Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt – also überall dort, wo der Ertragswert aus Mieteinnahmen im Vordergrund steht: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und andere Renditeobjekte.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien in Deutschland, gültig seit 1. Januar 2022. Sie regelt verbindlich, welche Verfahren und Grundsätze bei der Ermittlung des Verkehrswerts anzuwenden sind – und stellt damit die Qualität und Vergleichbarkeit professioneller Bewertungen sicher.
Online-Rechner arbeiten mit statistischen Durchschnittswerten und vereinfachten Algorithmen. Sie können objektspezifische Merkmale wie Grundrisszuschnitt, Renovierungsstand, Ausstattungsqualität oder die genaue Mikrolage nicht korrekt erfassen. Das Ergebnis ist ein grober Orientierungswert – kein belastbarer Verkehrswert im Sinne der ImmoWertV.
