Hätten Sie’s gewusst? Während die Selbstständigen-Quote in ganz Deutschland nach Daten des Statistischen Bundesamts relativ stabil um die 8-Prozent-Marke pendelt, liegt der Anteil der Selbstständigen im Landkreis Kelheim ebenso beständig bei 10 bis 12 Prozent. Kelheim, Abensberg, Mainburg und der gesamte Landkreis sind stark mittelständisch geprägt – und viele inhabergeführte Handwerksbetriebe und regionale Dienstleister treiben die Quote nach oben. Trotzdem: In puncto Immobilienfinanzierung bevorzugen Banken und Kreditinstitute eher Angestellte oder Beamte. Für Selbstständige ist der Abschluss komplizierter und sie müssen mit schlechteren Konditionen und höheren Zinsen rechnen – allein, weil ihr Einkommen oft unregelmäßig ist. Gleichwohl: Auch als Selbstständiger gekommen Sie einen Immobilienkredit.
Lesen Sie im folgenden Beitrag, warum Ihnen als Selbstständigem einige Hürden bei der Immobilienfinanzierung begegnen, wie Sie sie am besten überwinden und mit welchen Maßnahmen Sie Ihre Chance auf ein passendes Immobiliendarlehen erhöhen.
Warum erhalten Selbstständige schwerer eine Immobilienfinanzierung?
Bei jeder Immobilienfinanzierung geht es um hohe Summen, für deren Rückzahlung Banken und Kreditinstitute Sicherheiten auf Seiten des Antragstellers erwarten. Bei der Ermittlung der Kreditwürdigkeit spielt neben einen guten Schufa-Score vor allem das regelmäßige Einkommen eine prominente Rolle. Die Problematik einer Finanzierung für Selbstständige, freiberuflich Tätige oder Freelancer ergibt sich insofern bereits aus dem Begriff „regelmäßig“: Schließlich beziehen Angehörige dieser Berufsgruppen eben nicht ein festes Gehalt, das wie bei Angestellten Monat für Monat automatisch auf dem Konto eingeht. Mit der Unterschrift unter einen Darlehensvertrag gehen Sie jedoch die Verpflichtung ein, über Jahre, zumeist Jahrzehnte, das geliehene Geld zurückzuzahlen. Aus Sicht der Bank ist es zwar positiv, wenn Sie heute über ein hohes Einkommen verfügen – sie kalkuliert jedoch auch damit, dass Ihre Auftragslage in Zukunft möglicherweise einbricht und sich Ihre Ertragslage damit dramatisch verschlechtert. Grundsätzlich geht daher jede Bank ein höheres Risiko ein, wenn sie aus einem potentiell schwankenden Einkommen ermitteln soll, ob Sie auch langfristig zur Rückzahlung des Kredits in der Lage sein werden.
Hinzu kommt, dass beide Seiten einen deutlich höheren Aufwand betreiben müssen, um ihre Finanzsituation darzulegen: Bei Angestellten reichen die Gehaltsnachweise der letzten sechs Monate aus. Bei Selbstständigen und Freiberuflern hingegen verlangen Banken die Steuererklärungen beziehungsweise Einnahmeüberschussrechnungen der letzten drei Jahre, in vielen Fällen außerdem weitere Nachweise. Diese Dokumente müssen dann gesichtet und sorgfältig geprüft werden. Nicht wenige Banken meiden diese zusätzliche Arbeit und lehnen eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige daher von vorneherein ab.
Gut zu wissen: Die qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien sind im Landkreis Kelheim tief verwurzelt und bestens vernetzt. Wir finden für Sie genau die Immobilie, die zu Ihren Vorstellungen und Ihrem Budget passt und bewerten Ihr neues Zuhause auf Basis der anerkannten Wertermittlungsverfahren. Wir arbeiten vertrauensvoll mit Notaren und Banken zusammen und können Ihnen bei Bedarf hilfreiche Kontakte vermitteln.
Welche Unterschiede gibt es bei der Immobilienfinanzierung zwischen Selbstständigen und Angestellten?
Aufgrund der Heterogenität in den Einkommensverhältnissen gehen Banken mit Selbstständigen bei der Immobilienfinanzierung anders um als mit Angestellten. Der höhere Antragsaufwand ist die eine, die schlechteren Konditionen sind die andere Seite.
• Schlechtere Konditionen für Selbstständige: Da selbstständig Tätige und Freiberufliche kein auf Dauer verlässliches Einkommen haben, kalkuliert die Bank mit einem höheren Kreditausfallrisiko. Dies schlägt sich insbesondere in der Verzinsung nieder. Als Selbstständiger müssen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie im Landkreis Kelheim mit höheren Sollzinsen rechnen als Angestellte. Ihr Darlehen wird dadurch teurer und die monatlichen Raten fallen tendenziell höher aus.
• Zweite kreditnehmende Person: Während Angestellte die Immobilienfinanzierung problemlos auch alleine bestreiten können, bestehen Banken bei Selbstständigen oft auf einem zweiten Darlehensnehmer, wie zum Beispiel dem Lebenspartner, um das Risiko auf mehrere Schultern zu verteilen.
• Auf die Branche komm es an: Für Banken ist selbstständig nicht gleich selbstständig. So werden beispielsweise Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte zumeist wie Angestellte eingestuft und erhalten Darlehen zu ähnlichen Konditionen. Gewerbetreibende wie zum Beispiel Handwerker oder Händler haben es dagegen schwerer und müssen regelmäßig mit schlechteren Zinsen leben. Besonders kritisch sehen Banken selbstständig Tätige aus dem Baugewerbe. Statistischen Datenerhebungen zufolge gibt es in dieser Branche die meisten Insolvenzen. Die Unbeständigkeit des Baugewerbes erhöht für Banken das Risiko, das Selbstständige aus diesem Wirtschaftszweig ihre Kredite nicht dauerhaft bedienen können. Die geringsten Aussichten haben schließlich Existenzgründer – in diesen Fällen lässt sich ein Kreditinstitut in aller Regel nur dann auf den Finanzierungswunsch ein, wenn ein weiterer Antragsteller das Vorhaben unterstützt und über eine entsprechende Kreditwürdigkeit verfügt.
Welche Immobiliendarlehen eignen sich für Selbstständige?
Was nun die konkrete Ausgestaltung des Immobilienkredits angeht, so bieten die meisten Banken Freiberuflern und Selbstständigen im Grundsatz die gleichen Darlehensarten an, die auch Angestellten zur Verfügung gestellt werden. Allerdings ist hier wie dort keine Darlehensform quasi in Stein gemeißelt – meint: Schöpfen Sie als Selbstständiger unbedingt alle Möglichkeiten aus, Ihren Kredit möglichst flexibel handhaben zu können.
1. Das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Immobilienkrediten und stellt sein Vorzüge unabhängig von der beruflichen Orientierung stets neu unter Beweis. Es zeichnet sich durch eine stets gleichbleibende Monatsrate aus und bietet zudem die Möglichkeit, die aktuellen Bauzinsen durch eine lange Sollzinsbindung über Jahre bis Jahrzehnte festzulegen. Die Vorhersehbarkeit des Verlaufs qualifiziert das Annuitätendarlehen als vornehmste Wahl für die Immobilienfinanzierung von Selbstständigen.
Tipp: Gerade, weil sich Ihre Einkommenssituation möglicherweise rasch verändern kann, sollten Sie Ihr Annuitätendarlehen möglichst „anpassungsfähig“ konzipieren. Achten Sie darauf, dass es Ihnen kostenlose Tilgungssatzwechsel einräumt. Dann können Sie die monatliche Rate temporär herabsetzen, um sich einen größeren finanziellen Spielraum zu verschaffen. Optimal ist es, wenn Ihnen Ihre Bank für den Ernstfall zugesteht, die Tilgung über einen bestimmten Zeitraum hinweg ganz auszusetzen.
Und: Achten Sie in jedem Fall darauf, dass im Vertrag explizit kostenlose Sondertilgungen (in Höhe von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme) verankert werden. So können Sie bei außergewöhnlich hohen Einkünften Sonderzahlungen leisten und damit die Restschuld minimieren, die Darlehenslaufzeit verkürzen und die Gesamtzinskosten senken.
2. Das variable Darlehen
Erwarten Sie hingegen in den kommenden Jahren höhere Gewinne und Einkünfte, dann kann auch ein variables Darlehen eine überlegenswerte Option sein. „Variabel“ bedeutet einerseits, dass Sie es nicht mit einen unveränderlichen Sollzins zu tun haben, der für eine lange Zeit gilt, sondern mit einem Zinssatz, der sich regelmäßig im Drei-Monats-Takt an das marktübliche Niveau anpasst. „Variabel“ steht aber auch für eine ziemlich große Flexibilität: Sie können Sonderzahlungen in unbegrenzter Höhe und ohne Extrakosten leisten, das Darlehen binnen kurzer Zeit wieder kündigen – oder es in ein festverzinsliches Darlehen umwandeln, wenn Ihnen das Zinsrisiko zu hoch wird. Anmerkung: Sondertilgungen sind zwar auch, wie erwähnt, bei einem Annuitätendarlehen möglich, allerdings nur in begrenztem Maße bis maximal 10 Prozent der Kreditsumme.
3. KfW-Darlehen
Die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zeichnen sich durch die angenehme Eigenschaft aus, dass deren Bedingungen für Angestellte und Selbstständige gleich sind – sowohl bei der Entscheidung über die Vergabe als auch bei den Konditionen. Der größte Pluspunkt sind die zumeist günstigeren Zinsen als bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung. Durch die einmaligen Zuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen, sparen Sie zudem bares Geld. Wermutstropfen: Die veranschlagten Maximalgrenzen bei der Darlehenssumme erlauben kaum jemals die Komplettfinanzierung einer Immobilie, so dass das KfW-Darlehen in aller Regel nur der Ergänzung einer normalen Finanzierung dient.
Gut zu wissen: Schon bevor Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machen, sollten Sie unbedingt Ihr Maximal-Budget genau festlegen. Nur wenn Sie Ihr finanzielles Limit im Hinterkopf haben, können Sie am Markt zielgerichtet suchen. Nutzen Sie dazu auch die Expertise der Makler von Aurentum Immobilien, die im gesamten Landkreis Kelheim Immobilien bewerten. Aurentum Immobilien weiß daher genau, wo das Haus steht, das zu Ihren Vorstellungen und zu Ihrem Budget passt.
Wie erhöhen Selbstständige in Kelheim und Abensberg ihre Chance auf eine Immobilienfinanzierung?
Für Sie als Selbstständigen ist es trotz der genannten Hürden kein Ding der Unmöglichkeit, eine Immobilienfinanzierung für ein Haus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis zu bekommen. Wichtig ist jedoch, dass Sie sich bestmöglich auf den Termin bei der Bank vorbereiten und die folgenden Checkpunkte beherzigen.
1. Höhe des Nettoeinkommens
Offiziell geben Banken keine Grenzen zum Mindesteinkommen bekannt, über das ein selbstständiger Antragsteller verfügen muss, damit eine Immobilienfinanzierung überhaupt zustande kommen kann. Allerdings gibt es einige Anhaltspunkte, die deutlich machen, wie hoch das Nettoeinkommen sein sollte.
So setzen Banken und Kreditinstitute für die Lebenshaltungskosten einen Mindestbetrag von 600 bis 800 Euro pro Erwachsenen und 300 bis 400 Euro je weitere Person im Haushalt an. Alternativ veranschlagen einige Kreditinstitute 40 Prozent des Nettoeinkommens dafür. In beiden Fällen müsste der Antragsteller, ganz gleich ob selbstständig oder angestellt – also dazu in der Lage sein, diese Kosten zusätzlich zur Kreditbelastung zu tragen, ohne am Ende des Monats in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
2. Höhe des Eigenkapitals
Banken und Kreditinstitute erwarten bei einer Immobilienfinanzierung für Selbstständige einen Eigenkapitalanteil von mindestens 25 bis 30 des Kaufpreises. Damit sind Sie als Kreditnehmer auch in der Lage, die beim Kauf anfallenden Kaufnebenkosten in Höhe von rund 10 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zu bezahlen. Eine hohe Eigenkapitalquote senkt das Risiko des Kreditausfalls für die Bank – was diese wiederum mit einem günstigeren Zinssatz honoriert. Es versteht sich von selbst, dass 20 Prozent vom Kaufpreis einer Immobilie in guter Lage in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis eine ordentliche Summe Geld sind, die auch von Festangestellten nur mit Mühe gestemmt werden können.
3. Bonität und Schufa-Score
Eine gute Bonität und eine tadellose Schufa sind ein Muss für die Immobilienfinanzierung für Selbstständige und Freiberufler. Mit einer negativen Schufa-Auskunft haben Sie ziemlich sicher keine Chance auf einen Immobilienkredit. Banken gehen in einem solchen Fall schlicht davon aus, dass zu der ohnehin schon unwägbaren Einkommenssituation noch eine mangelhafte Zahlungsmoral kommt. Diese Kombination sollten Sie daher tunlichst vermeiden. Holen Sie sich vor Ihrem Termin mit der Bank selbst eine Auskunft bei der Schufa – und überprüfen Sie eventuelle Einträge sorgfältig. Es kommt immer mal wieder vor, dass unrechtmäßige Negativeinträge die eigene Bonität belasten. Weisen Sie der Schufa notfalls nach, dass der Eintrag nicht stimmt, respektive längst gelöscht hätte werden müssen.
4. Dauer und Beständigkeit der Selbstständigkeit
Die selbstständige Tätigkeit sollte seit mindestens drei Kalenderjahren ausgeübt werden und sich durch eine nachhaltig positive Einkommenssituation auszeichnen, die möglichst geringe Schwankungen und bestenfalls steigende Tendenzen aufweist. Erfüllen Sie diese Voraussetzungen, dann erhöhen sich Ihre Chance auf eine Kreditzusage erheblich. Beim Gegenteil müssen Sie sich auf nennenswert höhere Zinsen einstellen oder eine Ablehnung akzeptieren.
5. Zusätzliche Sicherheiten
Bieten Sie der Bank, so möglich, zusätzliche Sicherheiten als Ausgleich für Ihre „unsicheren“ Einkommensverhältnisse an. In Frage kommen insbesondere:
- Lebensversicherungen,
- eine Berufsunfähigkeitsversicherung,
- Wertpapiere, ETFs, Aktien-Depots,
- Bausparverträge,
- vorhandene Immobilien.
6. Anzahl der Darlehensnehmer
Wenn Sie die Immobilie zusammen mit jemanden finanzieren, beispielsweise Ihrem Lebenspartner, der über ein geregeltes Einkommen aus einem Angestelltenverhältnis verfügt, haben Sie bessere Aussichten auf einen positiven Kreditbescheid.
7. Nachweise und Belege
Damit sich die Bank ein genaues Bild von Ihren Vermögens- und Einkommensverhältnissen machen kann, müssen Sie als Selbstständiger Ihre Einkommensnachweise der letzten drei Jahre offenlegen. Also Einkommenssteuerbescheide, Einnahmenüberschussrechnungen und/oder betriebswirtschaftliche Abrechnungen. Bereiten Sie die Unterlagen sorgfältig vor und stellen Sie sie „lesefreundlich“ zusammen, um der Bank zusätzlichen Aufwand zu ersparen.
8. Zustand der Immobilie
Selbstredend spielt der Zustand der Immobilie eine relevante Rolle, wenn es darum geht, ob die Bank sich auf eine Finanzierung einlässt. Tadellose Objekte in bevorzugter Lage werden eher finanziert als beispielsweise renovierungsbedürftige Eigenheime in Randvierteln. Generell machen Banken in diesem Punkt allerdings keinen Unterschied zwischen Angestellten und Selbstständigen.
Gut zu wissen: Die zertifizierten Sachverständigen von Aurentum Immobilien bewerten Ihre Immobilie mit der erforderlichen Professionalität und Qualifikation, die auch von Banken und Kreditinstituten anerkannt wird. Sie erhalten ein Ergebnis, das belastbar und nachprüfbar ist. Das stärkt Ihre Argumentationsposition im Gespräch mit Ihrem Sachbearbeiter.
Welche Banken im Landkreis Kelheim vergeben Immobilienkredite an Selbstständige?
Wie bereits kurz erwähnt, lehnen nicht wenige Privatkundenbanken eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige schlichtweg ab. Gute Chancen haben Sie jedoch bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken – konkret: bei der Kreissparkasse Kelheim und bei der Raiffeisenbank Kreis Kelheim eG. Der einfachste Weg zu Ihrem Immobiliendarlehen führt jedoch über einen Finanzierungsdienstleister wie Dr. Klein oder Interhyp. Diese Kreditvermittler wissen dank langjähriger Beziehungen zu einer Vielzahl von Banken recht genau, bei welchen Kreditinstituten Sie gerne gesehen sind – und worauf diese besonders achten. Zudem erhalten Sie über diesen Vertriebsweg oftmals bessere Konditionen, als wenn Sie sich auf den Weg in eine örtliche Filiale machen. Eine Vor-Ort-Beratung samt ausführlichem persönlichen Gespräch bekommen Sie trotzdem.
Falls Sie weitergehende Fragen haben oder erst am Anfang der Suche nach einer Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis stehen, nehmen Sie unverbindlich Kontakt zu Aurentum Immobilien auf. Wir kennen den lokalen Markt und seine Akteure. Gerne heißen wir Sie in unserem Büro in Abensberg willkommen.
Immobilie kaufen oder finanzieren im Landkreis Kelheim?
Bevor Sie eine Finanzierung beantragen, sollten Sie genau wissen, welchen Marktwert die gewünschte Immobilie tatsächlich hat. Eine unabhängige Immobilienbewertung schützt vor Fehlentscheidungen und stärkt Ihre Position bei Bankgesprächen.
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Als regionaler Immobilienmakler begleiten wir Käufer und Investoren im gesamten Landkreis Kelheim – von Abensberg über Mainburg bis Bad Abbach.
FAQs
Banken und Kreditinstitute erwarten in aller Regel von Ihnen als Selbstständigem eine Eigenkapitalquote von 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises der Immobilie, wenn Sie diese finanzieren möchten. Mit diesem Puffer reduzieren sie ihr Kreditausfallrisiko, das bei Selbstständigen und Freiberuflern per se höher eingeschätzt wird als bei Angestellten. Zum Eigenkapital zählen nicht nur Guthaben „auf der hohen Kante“, sondern auch Lebensversicherungen, Aktiendepots und ETF-Sparpläne.
Es gibt grundsätzlich zwei Gründe, aus denen sich einige Banken bei der Vergabe von Immobiliendarlehen an Selbstständige und Freiberufler äußerst zugeknöpft geben: Zum einen, das liegt auf der Hand, weil das unregelmäßige Einkommen und die fehlende Sicherheit eines festen Arbeitsverhältnisses das Kreditausfallrisiko erhöhen. Zum anderen aber auch, und das ist kein Geheimnis, weil der Arbeitsaufwand zur Bonitätsüberprüfung ungleich höher ist als bei Angestellten. Während für gewöhnlich nur die Gehaltsabrechnungen der letzten sechs Monate gesichtet werden müssen, sind bei Selbstständigen Einnahmeüberschussrechnungen, Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen der letzten drei Jahre auszuwerten.
Ja. Aber nur wenn Sie diese Möglichkeit explizit (!) im Kreditvertrag verankert haben. Achten Sie also nicht nur darauf, dass dieser Passus schriftlich fixiert wird, sondern auch darauf, dass Sie diese Sondertilgungen bis zu einer Höhe von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme einmal pro Jahr kostenlos leisten können. Das ist inzwischen üblicher Banken-Standard. Gleichwohl gibt es nach wie vor Kreditinstitute, die sich diesen „Service“ mit einem Zinssaufschlag bezahlen lassen. In diesem Fall sollten Sie sich nach einem anderen Anbieter umschauen.
Ja. Wenn Sie als Selbstständiger ein Haus oder eine Wohnung zu privaten Wohnzwecken kaufen, bauen oder energetisch sanieren möchten, dann stehen Ihnen die gleichen Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung wie Angestellten. Auch die Bedingungen der einzelnen Darlehen, der Zinssatz und die eventuellen Tilgungszuschüsse sind identisch. Einzige Ausnahme: Die Antragsstellung ist für Sie etwas zeitaufwendiger als für Angestellte, weil Sie Bilanzen oder Einnahmeüberschussrechnungen aus den letzten drei Jahren einreichen müssen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
