Mit langfristigen Immobilienkrediten verhält es sich ein wenig wie mit Versicherungen: Es kann sich durchaus lohnen, sie gelegentlich auf den Prüfstand zu stellen. Konditionen, die vor zehn Jahren attraktiv waren, müssen es heute nicht mehr sein – weil sich Ihre persönliche Situation geändert hat oder weil die allgemeinen Bedingungen am Finanzmarkt andere sind. Während Sie eine Versicherung jedoch einfach kündigen können, müssen Sie Ihren Immobilienkredit umschulden, das meint: Sie schließen für Ihre verbleibende Restschuld einen neuen Kredit bei einem anderen Kreditgeber ab, der Ihnen einen günstigeren Zinssatz und bessere Konditionen bietet. Der Aufwand für eine solche Umschuldung ist in aller Regel recht überschaubar und die Gesamtersparnis überwiegt die anfallenden Kosten. Das Ganze klappt jedoch nur reibungslos und ist nur dann profitabel, wenn ein paar Voraussetzungen gegeben sind.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wann eine Umschuldung überhaupt möglich ist, aus welchen Gründen und wie sie sich lohnen kann und welche Fehler Sie tunlichst vermeiden sollten.
Was bedeutet Umschuldung eines Immobilienkredits?
Die Umschuldung eines Immobilienkredits bezeichnet den Vorgang, bei dem eine bestehende Finanzierung durch einen neuen Kredit abgelöst wird. Sie ersetzen also Ihr altes Darlehen samt Restschuld durch ein neues bei einem anderen Kreditgeber. Das ist selbstredend nur dann sinnvoll, wenn Sie von Ihrem neuen Kreditgeber bessere Konditionen erhalten und Sie unter dem Strich bares Geld sparen. Unter dem Strich bedeutet: Nach Abzug der Kosten, die Zuge des Wechsels anfallen (Details dazu weiter unten).
Die Umschuldung kann eine Variante der Anschlussfinanzierung sein, wenn der vereinbarte Festzins Ihrer Immobilienfinanzierung nach der Zinsbindungsfrist ohnehin ausläuft und Sie weiter finanzieren müssen. Es steht Ihnen außerdem frei, sich für eine Umschuldung zu entscheiden, wenn Ihr Immobiliendarlehen älter als zehn Jahre ist – und zwar völlig unabhängig davon, wie lange Ihre Zinsbindung eventuell noch läuft.
Und: Sie können im Rahmen einer Umschuldung auch problemlos mehrere Kredite, mit denen Sie anfangs Ihren Hauskauf oder Hausbau finanziert haben, durch ein neues Darlehen mit geringerer Darlehenssumme und kürzerer Laufzeit als die alten Kredite ersetzen. Denn in aller Regel haben Sie zum Zeitpunkt der Umschuldung bereits einen Teil der Kreditschuld abbezahlt. Damit sinkt die Anzahl der Gläubiger und Ihre Kreditwürdigkeit steigt.
Im Grundsatz macht eine Immobilienkredit-Umschuldung immer dann Sinn, wenn sich die Zinssätze und Konditionen auf den Finanzmärkten zu Ihren Gunsten verändert haben – oder wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen durch eine höhere Tilgung oder Sonderzahlungenschneller abzahlen können als zuvor gedacht. Dabei können bereits geringe Unterschiede in den Zinssätzen von altem und neuem Kreditgeber entscheidend sein – neben den sonstigen Bedingungen, wie beispielsweise Sondertilgungsoptionen.
Wann ist eine Immobilienkredit-Umschuldung möglich?
Die Umschuldung eines Immobilienkredits ist an ein paar Voraussetzungen gebunden: Sie funktioniert immer und reibungslos nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, kann nach zehn Jahrendurch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB angestoßen werden und gehört zu den grundsätzlichen Vorteilen eines variablen Darlehens. Schließlich sieht der Gesetzgeber(§ 490 BGB) noch die Möglichkeit der Kreditkündigung aus „berechtigtem Interesse“ vor, die jedoch stets teurer ist.
1. Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung
Absolut problemlos gestaltet sich die Realisierung einer Umschuldung, wenn die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens abgelaufen ist. In einem solchen Fall können Sie sich völlig frei und ohne weitere Kosten nach einem neuen Kreditgeber umsehen. Beziehungsweise: Sie sollten damit spätestens zwölf Monate vor dem Fixum beginnen, damit Sie hinreichend Zeit haben, die Angebote verschiedener Kreditgeber zu vergleichen.
Mit dem Ende der Sollzinsbindung erübrigt sich auch die Bindung an Ihren bisherigen Kreditgeber. Sie dürfen also Ihren Finanzierungsdienstleister wechseln, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank befürchten zu müssen.
2. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Ihr Immobiliendarlehen läuft bereits 10 Jahre oder noch länger? Dann können Sie den bestehenden Vertrag mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und das Darlehen umschulden. Die Grundlage liefert das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Es greift stets, sobald die Zehn-Jahres-Frist erfüllt ist und erlaubt Ihnen den kostenfreien Ausstieg aus Ihrem Kreditvertrag. Kostenfrei heißt: Auch in dieser Situation darf Ihre Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen
3. Variables Darlehen ersetzen
Eine Umschuldung ist außerdem jederzeit und ohne Komplikationen möglich, wenn Sie ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen bedienen. Es gehört zu den charakteristischen Merkmalen dieser Kreditvariante, dass sie zu jedem beliebigen Zeitpunkt mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann, ohne das weitere Kosten entstehen. Anschließend können Sie beliebig umschulden.
4. Außerordentliche Kündigung bei „berechtigtem Interesse“
Ein außerordentliches Kündigungsrecht gesteht der § 490 BGB jedem Kreditnehmer zu, der aus einem „berechtigten Interesse“ heraus seine Immobilienfinanzierung kündigen will oder muss. Wohlgemerkt: In diesem Fall geht es nicht vorrangig um die Option der Umschuldung, sondern um den Fakt der Auflösung der Finanzierung. Für gewöhnlich erkennen Banken und Kreditinstitute deshalb auch allein den Verkauf der finanzierten Immobilie als „berechtigten“ Grund an – nicht Arbeitslosigkeit oder Scheidung. Und noch ein bitterer Wermutstropfen: Die vorzeitige Kündigung quittiert die Bank mit einer Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe bis zu zehn Prozent der Restschuld ausmachen kann.
Gut zu wissen: Der früheste Zeitpunkt, um eine zinsgebundene Immobilienfinanzierung umzuschulden, liegt jenseits einer Laufzeit von 5 Jahren. Vor diesem 5-Jahres-Limit können Sie weder kündigen noch den Kredit ablösen.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Umschuldung
Bei der Umschuldung handelt es sich um einen neuen Darlehensvertrag bei einem neuem Kreditgeber für dieselbe Immobilie. Den größten Teil der benötigten Unterlagen für den Vertragsabschluss haben Sie bereits aus Ihrer Erstfinanzierung vorliegen. Hierzu zählen vor allem die relevanten Objektunterlagen. Neu einreichen müssen Einkommensunterlagen der letzten drei Monate sowie einen aktuellen Grundbuchauszug.
Schritt 1: Vorbereitung und Kostenrechnung
Prüfen Sie anhand der Unterlagen zu Ihrem aktuellen Immobilienkredit, wann Ihre Zinsbindung abläuft und anhand des Tilgungsplans wie hoch Ihre Restschuld ist. Stellen Sie sicher, dass Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen oder ermitteln Sie alternativ deren Höhe. Holen Sie verschiedene Angebote für eine Umschuldung ein und vergleichen Sie den angebotenen Zins. Schon kleine Abweichungen bei den Prozentzahlen bedeuten über die Zeit hinweg mehrere tausend Euro Ersparnis. Rechnen Sie die Werte sorgfältig durch.
Schritt 2: Neue Finanzierung beantragen
Sie haben sich für einen Anbieter entschieden? Beantragen Sie bei Ihrem neuen Kreditgeber eine Vorabzusage für die neue Finanzierung, bevor Sie Ihr altes Darlehen kündigen. Gibt es gute Gründe für die Umschuldung und können Sie die benötigten Unterlagen vorlegen, ist es unwahrscheinlich, dass Ihr Antrag abgelehnt wird. Fragen Sie ausdrücklich nach, ob Ihr neuer Kreditgeber die Wechselkosten übernimmt. Klären Sie gleichzeitig, ob Ihre alte Bank einer Grundschuldübertragung zustimmt. Oft übernimmt diese Aufgabe auch Ihr neues Kreditinstitut. Durch eine Grundschuldübertragung sparen Sie bares Geld, das ansonsten als Gebühren für die Löschung und anschließende Neueintragung der Grundschuld fällig wird.
Schritt 3: Kündigung des alten Kredits
Beachten Sie bei der Kündigung Ihrer laufenden Finanzierung unbedingt die Kündigungsfrist und teilen Sie Ihrem aktuellen Kreditgeber in jedem Fall vor Ende der Zinsbindung schriftlich mit, dass Sie das Immobiliendarlehen nicht verlängern möchten. Vergewissern Sie sich, dass Kündigungstermin und Wechseltermin deckungsgleich sind. Informieren Sie den neuenKreditgeber sicherheitshalber über den Ablösetermin zum Begleichen der Restschuld, respektive zur Überweisung des Darlehensbetrags – ansonsten wird die Kündigung des Kreditvertrags unwirksam.
Schritt 4: Abwicklung der Umschuldung durch die Banken
Haben Sie Ihrem neuen Kreditgeber alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung gestellt und Ihre alte Immobilienfinanzierung fristgerecht gekündigt, so regeln die beiden Kreditgeber den Übertrag der Restschuld und die Übertragung der Grundschuld untereinander. Ab diesem Zeitpunkt ist die Umschuldung für Sie quasi abgeschlossen – Sie zahlen mit sofortiger Wirkung Ihre Monatsraten an den neuen Darlehensgeber.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Unter dem Vorbehalt, der bei allen Verallgemeinerungen angebracht ist, gilt auch diese Faustformel: Die Umschuldung eines Immobiliendarlehens lohnt sich immer dann, wenn der neue Sollzins mindestens 0,2 Prozent niedriger ausfällt als der bisherige Zinssatz – und Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Neben diesem grundsätzlichen Vorteil können Sie zudem von weiteren Optionen im Rahmen einer Umschuldung profitieren:
• Veränderung der Tilgung: Hat sich Ihr frei verfügbares Einkommen in den letzten zehn Jahren erhöht? Dann bietet sich vielleicht eine Tilgungssatz-Änderung an. Erhöhen Sie Ihre Tilgung, so sind Sie schneller schuldenfrei und sparen Zinskosten.
• Reduzieren der monatlichen Rate: Möchten Sie hingegen endlich wieder mehr Geld für andere Aktivitäten übrigbehalten, so können Sie den Tilgungssatz beibehalten – durch den niedrigeren Zinssatz verringert sich jedoch Ihre monatliche Belastung.
• Sondertilgungen vereinbaren: Im Rahmen der Umschuldung Ihres Immobilienkredits können Sie mit Ihrem neuen Kreditgeber Sondertilgungen vereinbaren, die über dem Standard von fünf Prozent der Nettodarlehenssumme liegen – sofern Sie diese absehbar leisten können. Auch damit reduzieren Sie Ihre Restschuld und im Saldo Ihre Gesamtzinskosten.
• Zusammenfassung mehrerer Immobilienkredite: Wie oben bereits kurz angedeutet, ist die Umschuldung eine hervorragende Gelegenheit, um mehrere Immobilienkredite in einem neuen Darlehen zusammenzufassen. Achten Sie in diesen Fall nur sorgfältig darauf, dass Sie alle Darlehensbeträge zur gleichen Zeit ablösen können. Im Saldo reduzieren Sie Ihre Gläubigerzahl und erhöhen Ihre Kreditwürdigkeit.
1. Welche Kosten fallen bei einer Umschuldung an?
Aus dem bislang Dargestellten ergibt sich, dass sich eine klug durchdachte Umschuldung in aller Regel positiv auf Ihre Finanzen auswirkt. Immer unter der Prämisse, und das kann nicht oft genug betont werden, dass Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre alte Bank zahlen müssen. Mit dieser Kostennote stellen Ihnen Kreditinstitute bei vorzeitiger Kreditkündigung ihren „Zinsschaden“ in Rechnung, also den Verlust, den sie durch die entgangene Zinsen erlitten haben. Obwohl der Gesetzgeber den Banken zwei alternative Methoden zur Berechnung vorschreibt, haben Sie als Laie kaum eine Chance, die kryptische Methodik zu entschlüsseln und zu überprüfen.
Im Grundsatz ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nahezu immer geeignet, Schnappatmung auszulösen. Sie bewegt sich in einem Spektrum von acht bis zehn Prozent der Restschuld. Stimmt also Ihre Bank einer vorzeitigen Ablösung Ihres Immobilienkredits gegen Vorfälligkeitsentschädigung zu – und nur mit diesem Placet können Sie vor Ablauf der Zinsbindungs- oder der Zehn-Jahres-Frist umschulden – dann müssen Sie die Kosten dieser üppigen Vorfälligkeitsentschädigung logischerweise mit Ihrer Zinsersparnis gegenrechnen – und das Ergebnis fällt zumeist negativ aus. Im Saldo: Eine Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung lohnt sich in aller Regel nicht.
Im Normalfall, also ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung im Spiel ist, halten sich die Wechselkosten bei einer Umschuldung in überschaubaren Grenzen. Zumal viele Banken und Kreditinstitute diese übernehmen, um Sie als neuen Kunden zu gewinnen. Dreh- und Angelpunkt bei den unabdingbar fällig werdenden Gebühren ist dieGrundschuldübertragung. Es gibt zwei Möglichkeiten:
• Grundschuldabtretung: Üblicherweise kann die bestehende Grundschuld im Grundbuch bei einer Umschuldung quasi weiterverwendet und auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden (Grundschuldabtretung). Das ist günstiger und bedeutet weniger Aufwand, da hierfür kein gesonderter Notartermin nötig ist. Kalkulieren Sie mit Gebühren in Höhe von 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld.
• Grundschuldlöschung und Neueintragung: In diesem Fall wird die alte Grundschuld zunächst gelöscht und anschließend für den neuen Darlehensgeber wieder neu ins Grundbuch eingetragen. Diese Vorgehensweise ist nicht nur zeitaufwändiger, sie ist vor allen teurer, weil die Grundbucheinträge durch einen Notar veranlasst werden müssen. Rund 0,8 bis 1,0 Prozent der Restschuld fallen an Gebühren an.
2. Fehler, die Sie bei einer Umschuldung vermeiden sollten
Damit eine Umschuldung so klappt, wie Sie sich das vorgestellt haben, sollten Sie insbesondere die folgende Punkte beachten:
• Timing: Kümmern Sie sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung. Drei Jahre vor Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung sollten Sie damit beginnen, die Zinsentwicklung zu beobachten und spätestens 12 Monate vor dem Fixum Angebote anderer Kreditinstitute einholen. So können Sie in Ruhe abwägen und rechnen. Versäumen Sie Ihre Kündigungsfrist nicht und behalten Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren im Hinterkopf.
• Kostenkalkulation: Wenn Mathe nicht so Ihr Ding ist, lassen Sie Ihre vermeintliche Zinsersparnis von einem Experten oder versierten Bekannten durchrechnen. Beziehen Sie etwaige Wechselkosten mit in Ihre Gesamtkalkulation ein. Überprüfen Sie Ihre persönliche finanzielle Situation, bevor Sie eine höhere Tilgung erwägen und sich auf eine dadurch bedingte kürzere Kreditlaufzeit samt eingesparter Gesamtzinskosten verlassen.
• Mangelnde Beratung: Auch wenn das Netz scheinbar alle Zahlen und Konditionen bereithält – verzichten Sie niemals auf eine (oder mehrere) persönliche Beratung(en). Lassen Sie sich von einem Sachbearbeiter die angebotenen Zinssätze und Konditionen schriftlich geben, inklusive aller eventuellen Bearbeitungsgebühren, die jede Bank gerne im Kleingedruckten versteckt.
Gut zu wissen: Rein rechtlich haben Sie auch bei einem Umschuldungskredit das verbriefte 14-tägige Widerrufsrecht. Sie können den Darlehensvertrag also innerhalb dieser Frist ohne Begründung widerrufen. Faktisch kommen Sie damit aber sprichwörtlich in Teufels Küche: Sie müssen Ihren alten, gekündigten Kredit innerhalb von 30 Tagen ablösen, bevor Sie in Verzug geraten. Sie benötigen also unter enormen Zeitdruck einen anderen Umschuldungskredit. Die Nachteile liegen auf der Hand. Widerrufen Sie daher niemals, ohne ein verbindliches Angebot für einen alternativen Umschuldungskredit in der Tasche zu haben.
Umschuldung oder Prolongation: Was ist besser?
Läuft Ihre Zinsbindung aus, dann müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Wichtig: Warten Sie auf keinen Fall auf den vorgeschriebenen Infobrief Ihrer Bank über das anstehende Zinsbindungsende – dieser kommt erst drei Monate vor Ultimo und Sie haben nur noch verschwindend wenig Zeit, sich über die aktuelle Zinslage und mögliche alternative Angebote schlau zu machen. Starten Sie damit besser spätestens zwölf Monate vor dem Fixum.
Grundsätzlich können Sie nun Ihrer Hausbank treu bleiben und die weitere Finanzierung mit Ihr abschließen (Prolongation) – oder Sie entscheiden sich für einen neuen Kreditgeber und eine Umschuldung. Die Frage nach der besseren Variante ist eine rhetorische – entscheidend sind immer die Details Ihres ganz persönlichen Falls. Ganz nüchtern betrachtet haben beideOptionen Vor- und Nachteile.
Vorteile der Prolongation: Sie müssen sich keiner erneuten Bonitätsprüfung unterziehen und es entstehen Ihnen keine zusätzlichen Kosten. Beachten Sie gleichwohl, dass der Begriff „Prolongation“ im Sinne von Verlängerung leicht irreführend ist: Das Einzige, was Sie im Wortsinn fortführen, ist die Geschäftsbeziehung zu Ihrer Bank – Sie schließen trotzdem einen völlig neuen Darlehensvertrag zu aktuellen Zinsen und Konditionen ab.
Nachteile der Prolongation: Banken und Kreditinstitute spekulieren durchaus mit der Bequemlichkeit Ihrer Kunden – und bieten Ihnen daher nicht unbedingt die günstigstenVarianten an. Möglicherweise verschenken Sie bares Geld, wenn Sie auf den Vergleich mit anderen Anbietern verzichten.
Wechseln Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einem anderen Kreditgeber, so wird dieser Vorgang als Umschuldung bezeichnet.
Vorteile der Umschuldung: Die Angebote anderer Kreditinstitute sind häufig sehr viel attraktiver als die Konditionen der Hausbank – auch weil diese neue Kunden gewinnen wollen. Sie können Ihren neuen Vertrag flexibel an veränderte Lebens- oder Einkommenssituationen anpassen, höhere oder niedriger Monatsraten vereinbaren, den Tilgungssatz ändern oder Sondertilgungen festschreiben.
Nachteile der Umschuldung: Sie müssen sich bei der ausgewählten Bank einer erneuten Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit stellen. Und es fallen Wechselkosten an – wenn Ihr neuer Kreditgeber diese nicht aus Kulanz übernimmt.
Letztendlich sollten Sie Ihre Entscheidung vorrangig an die angebotenen Zinssätze und sonstigen Konditionen koppeln, sie allein entscheiden darüber, wie teuer Sie Ihre weitere Finanzierung bezahlen.
Das Forward-Darlehen als Alternative?
Wenn Sie Ihre weitere Finanzierung möglichst früh disponieren wollen, dann können Sie alternativ auch ein Forward-Darlehen favorisieren. Das „Zukunfts-Darlehen“ ist seinem Charakter nach zwar ebenfalls eine ganz normale Anschlussfinanzierung – allerdings mit der Besonderheit, dass der neue Zinssatz und alle anderen Darlehensbedingungen deutlich vor dem Ende der ersten Zinsbindungsfrist festgeschrieben werden. Die Vorzüge dies „Vorwärts-Kredits“ kommen selbstredend immer dann voll zur Entfaltung, wenn er in einer Zeit niedriger Zinsen abgeschlossen wird – und die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Zinsen in Zukunft anziehen.
Bei den meisten Banken und Kreditinstituten können Sie sich bis zu fünf Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen sichern. Aber: Für diese Zinsgarantie verlangen alle Finanzdienstleister, Sie ahnen es, einen Zinsaufschlag für jeden Monat Wartezeit zwischen Abschluss und Auszahlung des Darlehens. Die Höhe dieses Aufschlags ist zwar nicht fix und variiert je nach Anbieter. Aktuell liegen die Durchschnittswerte gleichwohl bei 0,01 Prozent für einen Vorlauf bis zu einem Jahr und bei 0,03 Prozent bei einem Vorlauf ab drei Jahren.
Je größer also der zeitliche Puffer bis zur tatsächlichen Abnahme ist, desto mehr büßt das Forward-Darlehen an Attraktivität ein. Schließen Sie beispielsweise heute zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent ein Darlehen ab, dass Sie erst in drei Jahren abnehmen wollen, so klettert Ihr Zinssatz durch den Aufschlag von 0,03 Prozent auf (36 x 0,03 = 1,08) auf 4,58 Prozent.
Das Forward-Darlehn ist so gesehen immer eine Wette auf die Zukunft: Steigen die Zinsen rasant, können Sie mit diesem Finanzinstrument viel Geld sparen. Sinkt das Zinsniveau jedoch, dann erleiden Sie möglicherweise herbe Verluste, weil – das sollten Sie beachten – Sie den Kredit zu den vereinbarten Konditionen in jedem Fall abnehmen müssen.
Fazit: Die Umschuldung als Chance zur Zinskostenoptimierung
Mit einer sorgfältig ausgewählten und kompetent kalkulierten Umschuldung können Sie die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung in aller Regel deutlich senken. Wichtig dabei ist, dass Sie die Umschuldung so terminieren, dass sie als klassische Anschlussfinanzierung Ihren ersten Immobilienkredit ablöst oder Ihr Immobiliendarlehen ersetzt, das Sie nach zehn Jahren sondergekündigt haben. In beiden Fällen belastet keine Vorfälligkeitsentschädigung die Rentabilität der Umschuldung. Im Grundsatz lohnt es sich immer, ab einem Zinsvorteil von 0,2 Prozent den Taschenrechner in die Hand zu nehmen. Eine flexible Vertragsgestaltung miteventuell höherer Tilgung oder zusätzlichen Sondertilgungen lässt Ihre Restschuld schneller schmelzen, verkürzt die Laufzeit und reduziert so die Gesamtzinskosten Ihrer Finanzierung. Aber: Verzichten Sie niemals auf eine professionelle Beratung, um sicher zu gehen, dass Sie nichts übersehen haben und der von Ihnen ermittelte Saldo wirklich stimmt.
FAQs
1. Wie aufwendig ist eine Umschuldung?
Üblicherweise dauert eine Umschuldung nur wenige Tage. Die benötigten Dokumente können Sie innerhalb von zwei, drei Stunden zusammentragen. Für den Termin bei Ihrem neuen Kreditgeber sollten sie so viel Zeit einplanen, bis keinerlei Fragen zu Ihrer Umschuldung mehr offen sind. Im Normalfall regeln alte und neue Bank die meisten Formalitäten untereinander. Erklärt sich Ihre Bank mit einer Grundschuldabtretung einverstanden, ist auch kein Notartermin nötig.
2. Lohnt sich eine Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung?
Nein. Für gewöhnlich rechnet sich eine Umschuldung bei den hohen Summen eines Immobilienkredits und den stolzen Beträgen, die Banken für eine vorzeitige Kündigung in Rechnung stellen, nicht. Durchschnittlich liegt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei zehn Prozent der Restschuld – bei 100.000 Euro wären das 10.000 Euro, die Sie in Ihre Kalkulation vorab als Negativposten einbringen müssten. Nur in seltenen Einzelfällen kann das Gesamtergebnis einer Umschuldung trotzdem positiv ausfallen.
3. Kann ich durch eine Umschuldung schneller schuldenfrei werden?
Ja. Wenn Sie sich für eine Umschuldung mit einem günstigeren Zinssatz entscheiden, können Sie im Gegenzug den Tilgungssatz erhöhen. So tilgen Sie mit der gewohnten Monatsrate mehr und zahlen Ihre Restschuld schneller ab. Sie sind schneller schuldenfrei und sparen über die Jahre erhebliche Zinskosten ein.
4. Schickt die Bank bei einer Umschuldung einen Immobiliengutachter?
Ja, das kann vorkommen. So verschafft sich Ihr neuer Kreditgeber einen Überblick über die Immobilie, um den Beleihungswert besser einschätzen zu können. Das kann durchaus positiv für Sie ausgehen, wenn Ihre Immobile in den letzten zehn Jahren wertmäßig zugelegt hat. Bezahlen müssen Sie dieses Wertgutachten nicht.
