Mehrfamilienhaus im Landkreis Kelheim verkaufen – Darauf kommt es bei Vorbereitung, Preisermittlung & Co. an

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Landkreis Kelheim gestaltet sich zumeist aufwändiger und herausfordernder als der Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung. Das liegt zu einem daran, dass die Immobilie schlicht komplexer ist und Sie deutlich mehr Unterlagen und Dokumente zusammenstellen müssen, zum anderen haben Sie es in aller Regel mit einer besonderen Käuferzielgruppe zu tun: Private oder gewerbliche Investoren, die über ein entsprechend großes Budget verfügen, prüfen Haus und Umfeld üblicherweise intensiver und gründlicher als private Eigenbedarfskäufer.

Angesichts der hohen Summen, die zur Disposition stehen, und der anspruchsvollen Käufergruppe, empfiehlt es sich, für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Landkreis Kelheim stets einen qualifizierten Profi hinzuziehen. Ein erfahrener Makler erspart Ihnen viel Zeit, Nerven – und finanzielle Verluste, weil er alle Fallstricke kennt.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Landkreis Kelheim ist eine komplexe Angelegenheit, da es sich einerseits um ein größeres Objekt handelt und es andererseits meist von erfahrenen Privatanlegern oder von gewerblichen Investoren gekauft wird.
• Das Mehrfamilienhaus in Kelheim oder Abensberg kann als Ganzes oder in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft werden – letzteres verspricht oft mehr Gewinn, ist aber deutlich aufwändiger.
• Die Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses erfolgt über das Ertragswertverfahren, da Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage betrachtet werden und der Wert stark von den Mieteinnahmen und der Rendite abhängt.
• Die Vermietungssituation beeinflusst den Verkaufspreis – ein gut vermietetes Objekt mit stabilen Mieteinnahmen erzielt in der Regel einen höheren Preis als ein Haus mit Leerständen oder unsicheren Mietverhältnissen.
• Aufgrund der Komplexität, die der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis mit sich bringt, ist die Zusammenarbeit mit einem Makler zu empfehlen.

Gut zu wissen: Eine fundierte Immobilienbewertung setzt das Fundament für den erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses im Landkreis Kelheim. Wir von Aurentum Immobilien bringen die nötige Expertise und Erfahrung mit, um den Wert valide und nachvollziehbar zu ermitteln. Das ist beim höheren Wert eines Mehrfamilienhauses besonders wichtig. Denn läuft der Verkauf nicht optimal, drohen Ihnen auch höhere Verluste.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Für Investoren zählen andere Kriterien

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses geht es nicht nur um Wohnfläche, Grundstück und Zustand. Kaufinteressenten betrachten das Objekt in aller Regel als Investment und rechnen entsprechend genau.

Neben dem aktuellen Mietertrag interessieren sich Investoren beispielsweise für:

• die aktuelle Jahresnettokaltmiete,
• bestehende Mietverhältnisse,
• mögliche Mietsteigerungspotentiale,
• Leerstand,
• Instandhaltungsbedarf,
• energetischen Zustand,
• Bewirtschaftungskosten,
• Grundstücksreserven,
• mögliche Erweiterungen oder Nachverdichtungen,
• sowie die langfristige Entwicklung des Standortes.

Je vollständiger diese Informationen bereits zu Beginn der Vermarktung vorliegen, desto professioneller kann das Mehrfamilienhaus gegenüber potentiellen Käufern präsentiert werden.

Sie möchten zunächst wissen, welchen Wert Ihr Mehrfamilienhaus aktuell haben könnte?

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Wer kommt als Käufer für ein Mehrfamilienhaus (MFH) im Landkreis Kelheim in Betracht?

Das klassische Mehrfamilienhaus wird in aller Regel als Kapitalanlage gekauft. Dabei gibt es zwei Hauptgruppen von potentiellen Käufern:

• Privatanleger: Diese Käufer legen Wert auf eine sichere und langfristige Mietrendite, durch die sich ihre Investition verlässlich amortisiert. Besonders interessant sind für sie daher Objekte mit solider Mieterstruktur und geringem Sanierungsaufwand.
• Gewerbliche Investoren: Dazu gehören Immobiliengesellschaften, Fonds oder Bauträger, die größere Bestände verwalten und/oder das Objekt weiterentwickeln wollen. Sie analysieren die Immobilie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten, Wertsteigerungspotential und steuerlichen Vorteilen. Gewerbliche Käufer prüfen Immobilien und die dazugehörigen Dokumenten besonders gründlich und akribisch – was für Sie als Verkäufer durchaus eine Herausforderung sein kann.

Regionale und überregionale Käufer

Ein Mehrfamilienhaus im Landkreis Kelheim ist dabei keineswegs ausschließlich für Käufer aus der unmittelbaren Umgebung interessant.

Abhängig von Größe, Rendite und Entwicklungsmöglichkeiten sprechen solche Immobilien auch Investoren aus Regensburg, Ingolstadt, Landshut oder dem Großraum München an.

Gerade für gewerbliche und erfahrene private Investoren entscheidet weniger die Entfernung zum eigenen Wohnort als vielmehr die Frage, ob Kaufpreis, nachhaltiger Mietertrag, Zustand und Entwicklungspotential der Immobilie zueinander passen.

Für die Vermarktung eines Mehrfamilienhauses ist deshalb eine andere Käuferansprache erforderlich als bei einem klassischen Einfamilienhaus.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Mieter haben grundsätzlich kein Vorkaufsrecht, wenn das Mehrfamilienhaus in Kelheim oder Abensberg als Ganzes verkauft wird. Anders sieht es hingegen aus, wenn das Gebäude vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Dann haben die bestehenden Mieter der einzelnen Wohnungen das Recht, die von ihnen bewohnte Einheit zu den gleichen Konditionen zu erwerben, die Sie als Verkäufer mit einem Dritten vereinbart haben (§ 577 BGB).

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Landkreis Kelheim benötigen Sie zwingend eine ganze Reihe von Dokumenten. Ihre vollständige Zusammenstellung ist Voraussetzung für einen erfolgreichen Ablauf.

Dazu gehören:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Bebauungsplan
• Auszug aus der Flurkarte mit Grundstückskenndaten
• Grenzbescheinigung
• Lageplan
• Grundsteuerbescheid
• gesamte Bauakte mit Grundrissen, Baugenehmigungen und Information zu An- und Umbauten
• Nachweise über alle Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
• Gebäudeversicherungsnachweis
• alle bestehenden Mietverträge inklusive separater Aufstellung über Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter
• aktuelle Betriebskostenabrechnung
• Unterlagen zur Haustechnik, beispielsweise der Heizungsanlage

Je besser die Unterlagen, desto einfacher die Prüfung durch den Käufer

Bei Mehrfamilienhäusern werden Unterlagen von Interessenten und deren finanzierenden Banken besonders gründlich geprüft.

Gerade erfahrene Kapitalanleger möchten häufig bereits vor einer konkreten Kaufentscheidung nachvollziehen können:

• welche Mieteinnahmen tatsächlich erzielt werden,
• seit wann die Mietverhältnisse bestehen,
• ob Mietrückstände vorhanden sind,
• welche Modernisierungen durchgeführt wurden,
• welche Investitionen absehbar sind,
• und welche laufenden Kosten für das Gebäude entstehen.

Fehlen diese Informationen, entstehen Rückfragen – und damit oftmals unnötige Verzögerungen während der Verkaufsverhandlungen.

Wir empfehlen Eigentümern deshalb, die Verkaufsunterlagen möglichst vollständig zusammenzustellen, bevor das Mehrfamilienhaus öffentlich angeboten wird.

Mehrfamilienhaus in Kelheim als Ganzes oder die Wohnungen einzeln verkaufen?

Gleich nachdem Sie beschlossen haben, Ihr Mehrfamilienhaus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis zu verkaufen, müssen Sie eine grundsätzliche Folgeentscheidung treffen: Möchten Sie die Immobilie als Ganzes verkaufen oder in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen.

Beim sogenannten Globalverkauf, also dem Verkauf als Ganzes, ist der Aufwand deutlich geringer und der gesamte Vermarktungsprozess in aller Regel schneller abgeschlossen.

Mit Einzelverkäufen erzielen Sie hingegen ziemlich sicher einen höheren Gewinn, dafür müssen Sie allerdings auch signifikant mehr Mühe und Energie investieren: Schließlich muss jede Wohnung einzeln angeboten, besichtigt und verkauft werden.

Zudem fallen zusätzliche Kosten für die Aufteilung und die notarielle Abwicklung an. Andererseits können Sie wiederum mit einer potentiell höheren Nachfrage nach den angebotenen Eigentumswohnungen rechnen und müssen sich nicht auf die begrenzte Käufergruppe der Kapitalanleger fokussieren.

Gut zu wissen: Brechen Sie die Entscheidung über diese wichtige Frage nicht über das sprichwörtliche Knie. Sprechen Sie mit einem erfahrenen Makler von Aurentum Immobilien, der die Dynamik und das Nachfragepotential am lokalen Immobilienmarkt genau kennt und Ihnen fundierte Fakten liefern kann, ob ein Globalverkauf oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen aktuell die bessere Option ist.

Voraussetzungen für die Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wenn Sie eine Umwandlung der Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen erwägen, benötigen Sie zunächst für jede Wohnung zwei elementare Dokumente:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese besagt, dass jede Wohneinheit im Haus im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in sich abgeschlossen ist und einen eigenen Zugang hat. Die Bescheinigung müssen Sie als Eigentümer bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Kelheim) beantragen. Die Gebühren betragen 50 bis 150 Euro, die Bearbeitungszeit kann zwischen 14 Tagen und drei Monaten liegen.
• Teilungserklärung: Dieses notariell beglaubigte Dokument legt fest, welche Räume und Flächen zukünftig als Sondereigentum und welche als Gemeinschaftseigentum gelten. Die Teilungserklärung für jede einzelne Wohneinheit muss zunächst ins Grundbuch eingetragen werden, bevor Sie die Wohnungen verkaufen können.

Im Saldo benötigen Sie für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Einzelwohnungen einen nicht zu unterschätzenden zeitlichen Vorlauf, müssen einiges an Gebühren berappen – und sollten dann mit einem ebenfalls großzügig bemessenen Zeitpuffer kalkulieren, bis tatsächlich jede Eigentumswohnung verkauft ist. Mühe und Geduld zahlen sich gleichwohl in einem zumeist höheren Erlös aus.

Welche Verkaufsstrategie passt zu meinem Mehrfamilienhaus?

Ob Globalverkauf oder Einzelverkauf sinnvoller ist, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Entscheidend sind unter anderem:

• Anzahl und Größe der Wohnungen,
• Vermietungsstand,
• bestehende Mietverhältnisse,
• Zustand der einzelnen Einheiten,
• Nachfrage nach Eigentumswohnungen am Standort,
• Nachfrage von Investoren,
• notwendiger zeitlicher Vorlauf,
• Kosten der Aufteilung,
• und das mögliche Gesamtergebnis beider Varianten.

Bei einem Mehrfamilienhaus in Kelheim kann deshalb eine andere Strategie sinnvoll sein als bei einem vergleichbaren Objekt in Mainburg oder Abensberg.

Genau deshalb sollte vor Beginn der Vermarktung geprüft werden, welcher Weg für das konkrete Objekt wirtschaftlich interessanter ist.

Weitere Informationen zu unserer Tätigkeit im Landkreis finden Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Kelheim.

Mehrfamilienhäuser im Landkreis Kelheim: Der Standort entscheidet mit

Der Landkreis Kelheim besteht aus sehr unterschiedlichen Immobilienmärkten.

Kelheim, Abensberg, Mainburg oder Neustadt an der Donau lassen sich bei einem Mehrfamilienhaus nicht einfach über einen einheitlichen Quadratmeterpreis miteinander vergleichen.

Für Kapitalanleger sind beispielsweise folgende Faktoren relevant:

• nachhaltige Nachfrage nach Mietwohnungen,
• vorhandenes Mietniveau,
• Bevölkerungs- und Standortentwicklung,
• Erreichbarkeit größerer Arbeitgeber,
• Verkehrsanbindung,
• Infrastruktur,
• Leerstandsrisiko,
• und die langfristige Vermietbarkeit der einzelnen Einheiten.

Ein Mehrfamilienhaus in zentraler Lage von Mainburg kann daher vollkommen anders bewertet werden als ein Objekt gleicher Größe in einer kleineren Gemeinde des Landkreises.

Neben dem Gebäude selbst ist deshalb immer auch die wirtschaftliche Qualität des Standortes zu betrachten.

Mehr zu unserer Tätigkeit vor Ort:

→ Immobilienmakler Mainburg

Wie ermittle ich einen angemessenen Preis für mein Mehrfamilienhaus?

Es versteht sich nahezu von selbst, dass Sie den Wert Ihres Mehrfamilienhauses im Landkreis Kelheim genau kennen sollten, bevor Sie dieses auf dem Markt zum Verkauf anbieten.

Für die Bewertung von Mietimmobilien ist das Ertragswertverfahren vorgesehen, das den Fokus auf die erzielbare Rendite legt – nicht auf eine Eigennutzung. Dabei spielen nicht nur der bauliche Zustand des Hauses, sondern auch Faktoren wie der Bodenrichtwert, die erzielbare Jahresmiete und natürlich die Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten eine relevante Rolle.

Die Sachverständigen von Aurentum Immobilien bringen die erforderliche Expertise um, um dieses doch recht aufwändige Verfahren korrekt anzuwenden und so ein aussagekräftiges Ergebnis zu erhalten.

Wenn Sie aktuell über einen Verkauf nachdenken, können Sie Ihr Mehrfamilienhaus zunächst von uns einschätzen lassen.

→ Immobilie kostenlos bewerten lassen

Grundsätzlich beeinflussen die folgenden Faktoren den Verkaufserlös, den Sie für Ihr Mehrfamilienhaus erzielen können:

• Lage: Ein Haus in einer begehrten Wohngegend mit gut ausgebauter Infrastruktur und Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt per se in einer höheren Preisklasse.
• Zustand des Gebäudes: Die Bausubstanz sowie durchgeführte Modernisierungen und Renovierungen nehmen entscheidenden Einfluss auf den Wert der Immobilie.
• Größe und Aufteilung: In dieser Rubrik fallen Merkmale wie Gesamtfläche, Anzahl der Wohneinheiten, Grundrisse und die Nutzbarkeit der Räume ins Gewicht. Lange Zeit galt, dass mehrere, größere Einheiten den Preis eher pushen – dieses Kriterium schwankt angesichts der steigenden Nachfrage nach kleineren Single-Wohnungen aktuell ein wenig.
• Mietverhältnisse: Ein stabiler Mieterbestand mit langfristigen Mietverträgen in einer Wohngegend mit hohem Mietniveau ist für Käufer grundsätzlich attraktiv. Umgekehrt kann für manche Investoren gleichwohl auch ein hoher Leerstand ein Kaufargument sein – immer dann, wenn sie ohnehin vorhaben, die Immobilie grundsanieren zu lassen.
• Rechtliche Belastungen: Lasten im Grundbuch wie Wegerechte oder Nießbrauchrechte wirken sich negativ auf den Wert aus.
• Zukünftige Entwicklung: Städtebauliche Entwicklungen, geplante Infrastrukturprojekte oder Neubauvorhaben in der Umgebung können den Wert steigern oder mindern.
• Energieeffizienz: Die Energiebilanz des Gebäudes bestimmt schon heute und in Zukunft noch stärker den Verkaufspreis, den Sie am Markt aufrufen können. Moderne Heiztechnik in Kombination mit einer guten Dämmung sind stets ein stichhaltiges Argument.
• Marktsituation: Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Markt, Zinsniveau und wirtschaftliche Rahmenbedingungen steuern die grundsätzliche Richtung der Preisentwicklung.

Rendite und Kaufpreis – was Investoren beim Mehrfamilienhaus interessiert

Beim klassischen Eigenheim stehen häufig Wohngefühl, Garten oder persönliche Vorlieben im Mittelpunkt.

Ein Investor betrachtet ein Mehrfamilienhaus anders.

Er möchte wissen, welche Einnahmen die Immobilie erzielt und welche Investitionen in Zukunft notwendig werden.

Zu den zentralen Kennzahlen gehören deshalb unter anderem:

• Jahresnettokaltmiete,
• Kaufpreis im Verhältnis zum Jahresertrag,
• laufende Bewirtschaftungskosten,
• Mietausfallrisiko,
• Instandhaltungsbedarf,
• mögliche Mietentwicklung,
• und Finanzierungskosten.

Dabei ist nicht zwangsläufig die Immobilie mit der höchsten aktuellen Rendite automatisch das attraktivste Objekt.

Ein gut gepflegtes Mehrfamilienhaus mit stabiler Mieterschaft und langfristig guter Vermietbarkeit kann für einen Investor interessanter sein als ein Objekt mit vermeintlich hoher Rendite, bei dem unmittelbar erhebliche Sanierungskosten drohen.

Für den Verkäufer bedeutet das:

Die wirtschaftlichen Stärken des Hauses sollten bei der Vermarktung genauso professionell dargestellt werden wie seine baulichen Eigenschaften.

Mit welchen Kosten und Steuern muss ich beim Verkauf meines Mehrfamilienhauses rechnen?

Wie bei einem klassischen Immobilienverkauf müssen Sie auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Landkreis Kelheim mit diversen Kosten in der Verkaufsphase rechnen.

Dazu zählen:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug plus Gebühren für weitere benötigte Unterlagen
• Immobiliengutachten zur Verkehrswertermittlung
• alternativ Maklerkosten – die Verkehrswertermittlung ist als Dienstleistung eingeschlossen
• eventuell Löschung einer Grundschuld
• eventuell Vorfälligkeitsentschädigung, falls ein noch existentes Darlehen vorzeitig gekündigt wird
• eventuell Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie erst vor weniger als zehn Jahren gekauft haben
• möglicherweise Gewerbesteuer bei Überschreitung der „Drei-Objekte-Grenze“

Gut zu wissen: Beauftragen Sie Aurentum Immobilien mit dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses im Landkreis Kelheim, dann ist nicht nur die professionelle Verkehrswertermittlung für Sie kostenlos, wir kümmern uns auch um den erforderlichen Energieausweis und die Zusammenstellung aller benötigten Verkaufsunterlagen.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern kann eine gute Vorbereitung verhindern, dass erst während der Käuferprüfung fehlende Dokumente, offene Fragen oder notwendige Nachweise auffallen.

Wer sein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, findet weitere Informationen zu unserem Verkaufsprozess unter Immobilie verkaufen.

Was muss im Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus im Landkreis Kelheim stehen?

Während sich die Verkaufskosten bei normaler Immobilie und Mehrfamilienhaus nur marginal unterscheiden, müssen im Kaufvertrag einer vermieteten Immobilie ein paar Besonderheiten erwähnt und explizit geregelt werden:

• Es muss ausdrücklich vermerkt werden, dass es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus handelt.
• Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen. Wahlweise können diese einzeln aufgelistet werden oder alternativ werden die jeweiligen Mietverträge beigefügt.
• Verbindliche Vereinbarungen zu den Mietzahlungen, den Betriebskosten und der Mietkaution. Für gewöhnlich wird im Kaufvertrag ein fixer Termin festgesetzt, ab dem der sogenannte Nutzen-Lasten-Wechsel stattfindet, auch als Besitzübergang tituliert. Von diesem Zeitpunkt an stehen dem Käufer die Mieten zu und die Mietkaution wird übertragen, gleichzeitig muss er die Grundsteuer entrichten, die Betriebskosten zahlen und seinen sonstigen Sicherungspflichten nachkommen. Es ist nicht unüblich, dass zwischen Besitzübergang und tatsächlicher Eigentumsübertragung durch den Vermerk im Grundbuch einige Wochen oder gar Monate liegen.
• Der Kaufvertrag muss außerdem eine Ermächtigung des Verkäufers enthalten, mit der er dem Käufer das vollumfängliche, wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie bis zur Umschreibung im Grundbuch überträgt. Nur damit tritt der Käufer auch im Verhältnis zu den Mietern an die Stelle des bisherigen Vermieters.
• Der Käufer verpflichtet sich, die Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren. In diesem Schreiben muss er konkrete Angaben zur Übertragung der jeweiligen Mietkaution machen sowie die neue Kontoverbindung angeben, auf die fortan beziehungsweise ab Termin X die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen zu überweisen sind.
• Üblich ist auch die Fixierung eines Termins, an dem alle Zählerstände im Haus unter Zeugen abgelesen und alle relevanten Immobiliendokumente übergeben werden.

Tipp: Überlassen Sie die genaue Ausformulierung des doch recht komplexen Kaufvertrags sicherheitshalber einem auf Immobilienrecht spezialisierten Experten. So können Sie sicher sein, dass alle rechtlichen Besonderheiten berücksichtigt werden und der Vertrag bis ins kleinste Detail rechtssicher ist.

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen

Ein großer Teil der Mehrfamilienhäuser wird vollständig oder überwiegend vermietet verkauft.

Für Kapitalanleger ist das nicht zwangsläufig ein Nachteil – im Gegenteil: Bestehende Mietverhältnisse sorgen unmittelbar nach dem Kauf für Einnahmen.

Entscheidend ist jedoch die Qualität der Vermietungssituation.

Kaufinteressenten prüfen deshalb beispielsweise:

• aktuelle Miethöhen,
• Beginn der Mietverträge,
• Mietsteigerungen der vergangenen Jahre,
• Mietrückstände,
• Kautionen,
• Betriebskostenabrechnungen,
• mögliche Streitigkeiten mit Mietern,
• Leerstände,
• und vorhandenes Mietsteigerungspotential.

Für Eigentümer bedeutet das, dass eine sauber aufbereitete Mieterliste beziehungsweise Mietübersicht ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsunterlagen ist.

Weiterführende Informationen finden Sie auch in unserem Ratgeber zum Verkauf einer vermieteten Immobilie.

Was passiert nach dem Verkauf meines Mehrfamilienhauses mit den Mietern?

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus im Landkreis Kelheim verkaufen, hat das für Ihre Mieter zunächst keine direkten Auswirkungen. Es gilt der § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) „Kauf bricht Miete nicht“.

Das bedeutet: Alle bisherigen Mietverträge bleiben unverändert bestehen und der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Er kann weder neue Mietverträge verlangen noch die Kappungsgrenze mit einer Mieterhöhung aushebeln.

Auch die möglichen Kündigungsgründe sind identisch mit denen, die auch für den Voreigentümer galten:

• Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sehr gut begründet sein.
• Verstoß gegen den Mietvertrag: Wenn der Mieter wiederholt gegen die Vertragsbedingungen verstößt, beispielsweise durch unpünktliche Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung, kann der Vermieter ihm kündigen.
• Wirtschaftliche Verwertung: Wird die Wohnung für eine grundlegende Sanierung/Modernisierung des Gebäudes benötigt, so ist unter bestimmten Umständen ebenfalls eine Kündigung möglich. Allerdings sind in diesem Fall konkrete Fristen und strenge Voraussetzungen zu erfüllen.

Haben Sie Ihr Mehrfamilienhaus jedoch vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt, so gilt laut § 577a BGB eine generelle Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.

In den Landesverordnungen der einzelnen Bundesländer kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden – was Bayern beispielsweise für den angespannten Wohnungsmarkt in Mainburg umgesetzt hat, während in Kelheim, Abensberg, Neustadt an der Donau oder Bad Abbach die gesetzliche Grundfrist greift.

Innerhalb der je veranschlagten Frist ist keine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung möglich und der neue Eigentümer darf die Miete nur im gesetzlichen Rahmen oder nach einer Modernisierung erhöhen.

Deshalb sollte die Verkaufsstrategie in Mainburg frühzeitig feststehen

Gerade bei einem Mehrfamilienhaus in Mainburg sollte deshalb bereits vor einer möglichen Aufteilung genau geprüft werden, welches Verkaufsmodell wirtschaftlich und zeitlich sinnvoll ist.

Ein Globalverkauf an einen Investor verfolgt eine vollkommen andere Strategie als die Aufteilung des Hauses und der spätere Verkauf einzelner Eigentumswohnungen.

Eigentümer sollten die Entscheidung daher nicht erst treffen, wenn bereits mit der Vermarktung begonnen wurde.

Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Mainburg.

Vorkaufsrecht der Mieter im Mehrfamilienhaus

Wie oben bereits angeführt, haben Mieter nur bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen ein Vorkaufsrecht auf die von ihnen bewohnte Wohnung.

Sie müssen als Vermieter den Mieter rechtzeitig über den anstehenden Verkauf informieren und ihm alle wichtigen Details zum Angebot mitteilen. Der Mieter hat dann für gewöhnlich zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben.

Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus im Landkreis Kelheim verkaufen?

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses stellt Eigentümer vor andere Herausforderungen als der Verkauf eines klassischen Einfamilienhauses.

Mieteinnahmen, Mietverträge, Rendite, Zustand, Sanierungsbedarf, Entwicklungsmöglichkeiten und die richtige Käuferzielgruppe müssen gemeinsam betrachtet werden.

Aurentum Immobilien unterstützt Eigentümer in Kelheim, Abensberg, Mainburg, Neustadt an der Donau und im gesamten Landkreis Kelheim beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlageobjekten.

Wir begleiten Sie von der ersten Bewertung und Verkaufsstrategie über die Zusammenstellung der Unterlagen und die Vermarktung bis zu den Kaufpreisverhandlungen und zum Notartermin.

Sie sind noch unsicher, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus im Ganzen verkaufen oder zunächst in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen sollten?

Gerne betrachten wir beide Möglichkeiten anhand Ihrer Immobilie.

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→ Mehrfamilienhaus mit Aurentum verkaufen

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