Im Landkreis Kelheim läuft es in vielen Familien ähnlich: Die Eltern übertragen das Haus bereits zu Lebzeiten auf eines der Kinder – meist in der Absicht, Klarheit zu schaffen und Streit zu vermeiden. Die anderen Kinder erfahren davon gelegentlich nur beiläufig, manchmal erst nach der Beerdigung. Und wenn es dann später um den Nachlass geht, liegen auf dem Konto zwar noch ein paar tausend Euro, aber das eigentliche Vermögen steckt längst woanders. Das deutsche Erbrecht hat nun für genau für diesen Fall einen eigenen Anspruch vorgesehen, der auch dann noch wirkt, wenn die Übertragung der Immobilie in Kelheim oder Abensberg bereits Jahre zurückliegt. Als Eigentümer sollten Sie wissen, wie der Pflichtteil beim Immobilienerbe funktioniert, wo seine Grenzen liegen und woran es in der Praxis hakt.
Was ist der Pflichtteil und wer kann ihn verlangen?
Der Pflichtteil ist ein gesetzlicher Mindestanspruch auf einen Teil des Erbes und in § 2303 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert. Er greift immer dann, wenn nahe Angehörige durch ein Testament oder einen Erbvertrag von der Erbfolge ausgeschlossen werden oder weniger erhalten als die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils. Wohlgemerkt: Ein ausdrücklicher Satz ist für diesen Tatbestand nicht nötig: Wenn Sie also in einem Testament schlicht nicht genannt werden, obwohl Sie ohne Testament gesetzlicher Erbe wären, dann sind Sie damit enterbt – auch wenn das Wort als solches nirgendwo auftaucht. Jeder Erblasser kann zwar frei bestimmen, wer sein Vermögen erbt – aber eine vollständige Enterbung von Ehepartnern und Kindern ist nicht möglich.
Anspruch auf diesen gesetzlichen fixierten Pflichtteil haben nur die Kinder des Verstorbenen, sein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner und seine Eltern. Ist ein Kind schon vorher gestorben, so rücken dessen eigene Kinder nach. Die Eltern kommen nur zum Zug, wenn der Erblasser keine Kinder hinterlässt oder diese bereits verstorben sind.
Geschwister des Verstorbenen gehören grundsätzlich nicht zum Kreis der Pflichtteilsberechtigten. Wenn sie gelegentlich bei Auseinandersetzungen auftauchen, dann sind fast immer mehrere Kinder desselben Elternteils gemeint. Ihr Anspruch beruht also darauf, dass sie Kinder sind, nicht darauf, dass sie Geschwister sind.
Ganz wichtig: Der Pflichtteil ist kein Anteil am Nachlass, sondern eine Geldforderung gegen die Erben – und zwar in Höhe der Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils. Wer nur einen Pflichtteil hat, wird nicht Miteigentümer der Immobilie im Landkreis Kelheim und kann auch nicht mitentscheiden, was damit geschieht.
Wie hoch ist der gesetzliche Pflichtteil?
Der Pflichtteilsanspruch beläuft sich also auf die Hälfte des Werts, der Ihnen als Berechtigtem laut gesetzlicher Erbfolge zustehen würde. Dabei spielt zusätzlich der Güterstand der Ehepartner eine überaus relevante Rolle. Im Folgenden können Sie sich das genau anschauen:
1. Pflichtteil eines enterbten Kindes (der Erblasser war im Erbfall noch verheiratet)
a) Zugewinngemeinschaft: 1 Kind: 1/4, 2 Kinder: 1/8, 3 Kinder: 1/12
b) Gütertrennung: 1 Kind: 1/4, 2 Kinder: 1/6, 3 Kinder: 1/8
c) Gütergemeinschaft: 1 Kind: 3/8, 2 Kinder: 3/16, 3 Kinder: 3/24
2. Pflichtteil des enterbten Ehepartners (bei vorhandenen Kindern)
a) Zugewinnausgleich: 1/8
b) Gütertrennung: bei 1 Kind: 1/4, bei 2 Kindern: 1/6, bei 3 Kindern: 1/8
c) Gütergemeinschaft: 1/8
Gut zu wissen: Bei allen Erbauseinandersetzungen ist es hilfreich, frühzeitig den Wert der Immobilie im Landkreis Kelheim zu kennen. Die qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien bewerten Ihr Haus auf Basis der anerkannten Wertermittlungsverfahren, so dass Sie ein belastbares und nachprüfbares Ergebnis erhalten.
Pflichtteilsergänzung: Wann zählt das verschenkte Haus in Abensberg weiter zum Nachlass?
Wenn Sie nun, wie eingangs erwähnt, Ihre Immobilie im Landkreis Kelheim zu Lebzeiten einem Ihrer Kinder geschenkt haben, dann – so die einfache Schlussfolgerung – gehört es Ihnen zum Todeszeitpunkt nicht mehr – und es ist folglich auch kein Bestandteil des Nachlasses, der bei der Berechnung des Pflichtteils zu berücksichtigen wäre.
Größer gedacht ließe sich auf diese Weise allerdings der Pflichtteil schlicht gänzlich aushebeln. Jeder, der etwas zu vererben hat, müsste sein Vermögen nur rechtzeitig verschenken – und zurückbliebe ein leerer Nachlass, an dem sich keine sinnvolle Quote mehr berechnen lässt. Dagegen steht jedoch der sogenanntePflichtteilsergänzungsanspruch, den der § 2325 BGB definiert.
Das Prinzip dahinter im Grundsatz: Für die Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs wird der Wert des verschenkten Hauses dem Nachlass wieder hinzugerechnet, so als wäre es noch da. Auf Basis dieses erhöhten Betrag wird nun die Pflichtteilsquote errechnet – und von diesem Betrag wird wieder abgezogen, was der Berechtigte ohnehin schon aus dem realen Nachlass bekommt. Was übrig bleibt ist die Ergänzung. Sie tritt neben den normalen Pflichtteil und ersetzt ihn nicht.
• Die Zehnjahresfrist und die Abschmelzung
Soweit, wie gesagt, das Prinzip. Aber dieser Anspruch auf „Rückrechnung“ gilt natürlich nicht unbegrenzt. Fürjedes volle Jahr, das seit der Schenkung/Übertragung der Immobilie in Kelheim oder Abensberg vergangen ist, fallen zehn Prozentpunkte weg (§ 2325 Abs. 3 BGB) – oder schmelzen ab, wie es juristisch heißt. Das bedeutet: Zwei Jahre nach der Schenkung dürfen nur noch 80 Prozent des Verkehrswerts des Hauses dem Nachlass wieder (theoretisch) zugeordnet werden, nach fünf Jahren sind es 50 Prozent und nach 10 Jahren ist eine nachträgliche Berücksichtigung der Schenkung ausgeschlossen.
• Wann beginnt die Zehnjahresfrist nicht zu laufen?
Wenn Sie nun aufatmen und meinen, dass zumindest der Pflichtteilergänzungsanspruch mit einer rechtzeitigen Übertragung an ein Kind vom Tisch ist, müssen Sie sich durch die Richter des Bundesgerichtshof eventuell eines anderen belehren lassen. Der BGH hat nämlich bereits 1994 in einer Grundsatzentscheidung festgelegt, dass die Zehnjahresfrist immer dann nicht startet, wenn der ehemalige Eigentümer sich nicht „wirklich wirtschaftlich trennt“ (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93) Unter dieser Prämisse ergeben sich vier „Fallgruppen“:
1. Nießbrauch am ganzen Haus: Behalten Sie sich als Schenker einen Nießbrauch am gesamten Haus in Kelheim oder Abensberg vor, bewohnen Sie es weiter oder erhalten Sie Mieteinnahmen daraus, beginnt die Zehnjahresfrist nicht zu laufen. Die Schenkung wird dann ohne Abschmelzung berücksichtigt, auch wenn sie zwanzig oder dreißig Jahre zurückliegt.
2. Wohnrecht an einem Teil des Hauses: Ein vorbehaltenes Wohnrecht verhindert den Fristbeginn dagegen nicht automatisch. Der BGH verlangt hier gleichwohl eine Würdigung des Einzelfalls. Erstreckt sich das Wohnrecht beispielsweise nur auf eine Einliegerwohnung, während der Beschenkte den Rest des Hauses frei nutzen kann, läuft die Frist regulär. Anders kann es liegen, wenn dem Beschenkten praktische keine Nutzungsmöglichkeit bleibt.
3. Übertragung gegen eine Leibrente: Übertragen Sie Ihr Haus gegen eine laufende Zahlung, so hindert das den Fristbeginn nicht. In einem jüngeren Urteil vom Juni 2026 hat der BGH eindeutig festgestellt, dass ein Zahlungsanspruch eben keine Weiternutzung des Hauses ist. Anders sieht es hingegen erst wieder aus, wenn Sie sich neben der Rente auch die Nutzung vorbehalten haben.
4. Schenkungen unter Ehegatten: Bei einer Schenkung unter Ehegatten startet die Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht vor der Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB). Bleibt die Ehe bis zum Tod bestehen, schmilzt folglich nichts ab und die Schenkung zählt vollständig zum Nachlass.
Welcher Wert des Hauses in Kelheim oder Abensberg wird angerechnet?
Für verschenkte Immobilien gelten spezielle Bewertungsregeln. Es müssen ja zwei Zahlen miteinander verglichen werden: Erstens der Verkehrswert des Hauses zum Zeitpunkt des Todes und zweitens der Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung – umgerechnet jedoch auf die Kaufkraft zum Todeszeitpunkt, damit alter und neuer Betrag vergleichbar werden. Denn: Angesetzt wird grundsätzlich die niedrigere der beiden Zahlen (§ 2325 Abs. 2 Satz 2 BGB). Weil die Immobilienpreise auch im Landkreis Kelheim stärker gestiegenen sind als die Lebenshaltungskosten, kommt zumeist der umgerechnete Wert von damals zum Tragen.
Zweitens muss der kapitalisierte Wert von Nießbrauch oder Wohnrecht vom ermittelten Schenkungs-Betrag abgezogen werden. Das ist der auf einen eimaligen Betrag hochgerechnete Betrag der jahrelangen Nutzung. Zum Zeitpunkt der Schenkung bestand dieses Recht und minderte, was der Beschenkte tatsächlich erhielt. Bei der Berechnung des Immobilienwerts zum Todestag entfällt dieser Abzug, da das Nutzungsrecht mit dem Tod ja erloschen ist.
Ein Nießbrauch wirkt sich also in zwei quasi entgegengesetzte Richtungen aus: Zum einen drückt er den Schenkungswert, verhindert aber zugleich, dass die Zehnjahresfrist überhaupt anläuft.
Ein Rechenbeispiel:
Eine verwitwete Mutter hinterlässt zwei Kinder. Gut vier Jahre vor ihrem Tod hat sie das Haus in Kelheim auf die Tochter übertragen, ohne sich ein Nutzungsrecht vorzubehalten, und die Tochter im Testament als Alleinerbin eingesetzt. Der Sohn wird nicht bedacht. Beim Tod liegen noch 20.000 Euro auf dem Konto, für das Haus sind nach den oben beschriebenen Regeln 400.000 Euro anzusetzen.
Ohne Testament hätte der Sohn die Hälfte des Nachlasses geerbt, seine Pflichtteilsquote liegt also bei einem Viertel. Aus dem realen Nachlass ergibt sich damit ein regulärer Pflichtteil von 5.000 Euro. Da seit der Übertragung des Hauses in Kelheim vier volle Jahre vergangen sind, zählt die Immobilie noch zu 60 Prozent, folglich 240.000 Euro. Rein rechnerisch beläuft sich der Nachlass deshalb auf 260.000 Euro (240.000 Euro + 20.000 Euro). Ein Viertel davon entspricht 65.000 Euro. Nach Abzug des normalen Pflichtteils in Höhe von 5.000 Euro verbleibt eine Ergänzung von 60.000 Euro. Dem Sohn stehen daher nicht nur 5.000 Euro, sondern 65.000 Euro Pflichtteil zu.
Gut zu wissen: Eine fundierte Immobilienbewertung erfordert Sachkenntnis und Expertise. Wenden Sie sich daher bei allen Angelegenheiten rund um die Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie im Landkreis Kelheim am besten an die zertifizierten Sachverständigen von Aurentum Immobilien. Wir erstellen Ihnen ein Verkehrswertgutachten, das von Behörden und Gerichten anerkannt wird.
Wie fordern Sie einen Pflichtteil ein?
Ohne Zahlen können Sie keinen Pflichtteil beziffern und verlangen. Deshalb garantiert Ihnen als Pflichtteilsberechtigtem das Gesetz einen Auskunftsanspruch gegenüber den Erben (§ 2314 BGB). Er umfasst nicht nur, was zum Todeszeitpunkt nach da war, sondern auch Schenkungen, die für die Ergänzung eine Rolle spielen.
1. Fordern Sie von den Erben ein vollständiges Nachlassverzeichnis an, inklusive aller Verbindlichkeiten, Schenkungen und Vorabzuwendungen des Erblassers. Auf Verlangen muss ein Notar dieses Nachlassverzeichnis anfertigen.
2. Wertermittlung verlangen: Für prinzipiell alle Gegenstände, die zum Nachlass gehören, können Sie zusätzlich eine Wertermittlung verlangen – bei einer Immobilie also ein Verkehrswertgutachten. Die Kosten dafür trägt der Nachlass. Weil sie ihn mindern, wirken sie sich allerdings auch auf die Höhe des Pflichtteils aus. Auf einem Verkehrswertgutachten für die Immobilie sollten Sie gleichwohl in jedem Fall bestehen – inklusive fachkundiger Ermittlung des für den Ergänzungsanspruch anzusetzenden Werts.
3. Gesetzlichen Erbteil halbieren: Ihr gesetzlicher Erbteil ergibt sich aus der Erbquote laut Verwandtschaftsverhältnis – lebten die Eltern im üblichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, so steht den Kindern beispielsweise die Hälfte des Nachlasses zu gleichen Teilen zu. Ihr Pflichtteil beläuft sich auf die Hälfte dieses gesetzlichen Erbteils.
4. Erben zur Zahlung auffordern: Schuldner für den Pflichtteil und die Ergänzung ist der Erbe. Er muss beides zahlen – und zwar unabhängig davon, ob ausreichend Barvermögen im Nachlass vorhanden ist. Reicht das Bargeld nicht, müssen notfalls Sachwerte verkauft oder ein Kredit aufgenommen werden. Beide Ansprüche entstehen mit dem Tod und sind, weil nichts anderes bestimmt ist, sofort fällig.
5. Notfalls klagen: Ein verbreitetes Missverständnis betrifft das Nachlassgericht: Es eröffnet das Testament und benachrichtigt die Beteiligten, für die Auszahlung ist es nicht zuständig. Pflichtteilsansprüche gegen die Erben müssen Sie vor einem Zivilgericht geltend machen.
• Verjährung: Wie viel Zeit bleibt?
Gegenüber dem Erben verjähren Pflichtteil und Ergänzung regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis vom Erbfall und seiner „Enterbung“ hatte. Beim Ergänzungsanspruch kommt gleichwohl hinzu, dass der Berechtigte von der Schenkung ja wissen muss. Wer von der Übertragung von Vermögenswerten nichts ahnt, bei dem läuft insoweit auch keine Frist. Unabhängig jedoch von jeder Kenntnis – nach 30 Jahren ist Schluss – dann sind sämtliche erbrechtlichen Ansprüche verjährt.
Wann kann ein Pflichtteil entzogen werden?
In besonderen Extremfällen kann der Pflichtteilsanspruch entzogen werden – dafür müssen aber konkrete, im Gesetz exakt fixierte Umstände gegeben sein. Streitigkeiten, Entfremdung oder Kontaktabbruch reichen für einen solchen Eingriff nicht aus. Voraussetzungen für eine Entziehung sind:
- tätlicher Angriff: Der Berechtigte hat dem Erblasser nachweislich nach dem Leben getrachtet.
- schwere Straftat: Es hat ein schweres vorsätzliches Verbrechen gegen den Erblasser begangen.
- verletzte Unterhaltspflicht: Der Berechtigte hat die gesetzliche Unterhaltspflicht gegenüber dem Erblasser böswillig verletzt.
- Haftstrafe: Er wurde zu einer Freiheitsstrafe von über einem Jahr ohne Bewährung verurteilt oder wird dauerhaft in einer psychiatrischen Einrichtung untergebracht.
Am Rande: Der Entzug gilt stets personenbezogen. Wird einem Kind der Pflichtteil entzogen, so behalten dessen Kinder (die Enkel des Erblassers) im Todesfall ihren eigenen Pflichtteilsanspruch.
Im Saldo – und das sollte bis hierher deutlich geworden sein – können Sie als Immobilieneigentümer im Landkreis Kelheim den gesetzlichen Pflichtteil der eigenen Kinder weder vollständig umgehen noch einseitig aushebeln. Der Gesetzgeber garantiert Ihren Nachkommen durch unmissverständliche Vorschriften eine Mindestbeteiligung an Ihrem Nachlass. Die einzige legale Möglichkeit, einem Kind die Immobilie zu übertragen und den Pflichtteilsanspruch des oder der verbleibenden Kinder auszuschließen, ist ein einvernehmlicher, freiwilliger Pflichtteilsverzicht. Dieser muss zwingend in einen notariell beurkundeten Vertrag zwischen Ihnen und Ihrem Kind/Ihren Kindern dokumentiert werden. Für gewöhnlich impliziert eine solche Vereinbarung jedoch die Zahlung einer (lebzeitigen) Abfindung.
Pflichtteil und Immobilienerbe: Den Immobilienwert frühzeitig kennen
Bei Erbschaften, Schenkungen oder Pflichtteilsansprüchen spielt der Wert einer Immobilie häufig eine entscheidende Rolle. Gerade wenn ein Haus bereits zu Lebzeiten übertragen wurde oder mehrere Familienmitglieder beteiligt sind, ist eine nachvollziehbare Wertermittlung eine wichtige Grundlage für die weiteren Entscheidungen.
Aurentum Immobilien unterstützt Eigentümer, Erben und Familien im Landkreis Kelheim mit einer fundierten Immobilienbewertung und einer realistischen Einschätzung des aktuellen Immobilienmarktes. So erhalten Sie Klarheit darüber, welchen Wert Ihre Immobilie tatsächlich hat und welche Möglichkeiten sich daraus ergeben.
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FAQs
Ja. Ihr Pflichtteil beläuft sich immer auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils – unabhängig davon, was im Testament steht. Sie haben darauf stets einen Anspruch in Geld – ganz gleich ob Ihnen der Verstorbene nun einen Nachlassgegenstand vermacht hat, der weniger wert ist, oder ob er Sie gar nicht bedacht hat. Ein Testament kann den Pflichtteilsanspruch nur „aufheben“, wenn Ihr Erbe dessen Höhe übersteigt.
Niemand. Ohne Testament gilt automatisch die gesetzliche Erbfolge. Pflichtteilsansprüche entstehen dann erst gar nicht, weil alle Berechtigten direkt ihren gesetzlichen Erbteil erhalten.
Nein. Der Gesetzgeber spricht allgemein von einer Schenkung an einen Dritten – damit sind also auch Übertragungen an ein Enkelkind, an ein Schwiegerkind oder jemanden außerhalb der Familie erfasst. Zwei Besonderheiten gibt es allerdings: Bei einer Schenkung an den Ehepartner startet die Zehnjahresfrist nicht vor Auflösung der Ehe. Und wer selbst beschenkt wurde, muss sich dieses Geschenk natürlich auf seine eigene Ergänzung anrechnen lassen (§ 2327 BGB).
Nicht zwingend. Die Zehnjahresfrist beginnt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sich der Schenker wirtschaftlich von der Immobilie getrennt hat. Bei einem Nießbrauch am ganzen Haus ist sie möglicherweise überhaupt noch nicht gestartet. Gleiches gilt für die Schenkung an den Ehepartner, so die Ehe noch existiert.
Nein. Der Anspruch besteht immer in einer Geldforderung und ist nicht direkt auf die Immobilie gerichtet. Wie der Betrag aufgebracht wird, steht im Ermessen des Zahlungspflichtigen – häufig wird die Situation durch eine Beleihung oder auch durch Ratenzahlungen entschärft. Zahlt der Beschenkte hingegen gar nicht, kann der Pflichtteilsberechtigte klagen – bis hin zur Vollstreckung in das Vermögen, also auch in Grundstück und Immobilie, des Schuldners.
Für die Berechnung eines Pflichtteils kann der Verkehrswert der Immobilie eine entscheidende Rolle spielen. Gerade bei unterschiedlichen Vorstellungen zwischen Erben und Pflichtteilsberechtigten empfiehlt sich eine fundierte und nachvollziehbare Immobilienbewertung. Bei Bedarf kann ein Verkehrswertgutachten dazu beitragen, eine belastbare Grundlage für die weitere Berechnung und Auseinandersetzung zu schaffen.
Der Pflichtteil ist grundsätzlich ein Geldanspruch gegenüber dem Erben. Reicht das vorhandene Barvermögen nicht aus, kann die Auszahlung insbesondere bei einem Nachlass mit Immobilien zu einer finanziellen Belastung werden. Eine Ratenzahlung kann zwischen den Beteiligten vereinbart werden. Kommt keine Einigung zustande, sollte geprüft werden, welche rechtlichen Möglichkeiten im konkreten Einzelfall bestehen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
