Ist eine Erbengemeinschaft zerstritten und kommt keinen Schritt in Richtung Einigung voran, so ist meist eine Immobilie im Spiel, zu deren Verwendung die einzelnen Miterben unterschiedliche Vorstellungen haben. Die einen möchten das Haus in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis verkaufen, die anderen wollen es vermieten oder selbst nutzen. Wenn Sie als Miterbe einen Ausweg aus dieser verfahrenen Situation suchen und aus der Erbengemeinschaft aussteigen wollen, weil Sie nicht mehr bereit sind, weiter Nerven und Energie in den heillosen Zwist zu investieren – dann können Sie sich für eine Teilungsversteigerung entscheiden. Sie dient sowohl im Erbfall als auch bei einer Scheidung dazu, nicht teilbare Vermögenswerte liquide zu machen – um den Gegenwert dann final eben doch verteilen zu können. Aber Vorsicht: Der Weg ist lang, der Erlös oft kleiner als gedacht und umgekehrt können die Kosten höher ausfallen als vermutet. Es lohnt sich in jeden Fall, rechtzeitig nicht nur über Alternativen zur Teilungsversteigerung im Landkreis Kelheim nachzudenken, sondern aktiv zu verhandeln.
Was unterscheidet die Teilungsversteigerung von der Zwangsversteigerung?
Die Teilungsversteigerung ergibt sich unmittelbar aus § 2042 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der jedem Miterben das Recht zugesteht, jederzeit die Erbauseinandersetzung, also die Aufteilung des Erbes, zu verlangen. Handelt es sich beim Nachlass um eine Immobilie oder ein Grundstück im Landkreis Kelheim, ergo um unteilbare Vermögenswerte, so dient das Verfahren der Teilungsversteigerung – ebenso übrigens wie im Falle einer Scheidung – einzig allein dazu, diese Vermögenswerte zu liquidieren, um den monetären Erlös anschließend verteilen zu können. In diesem Zweck liegt zugleich der größte Unterschied zur Zwangsversteigerung, bei der es stets darum geht, die Ansprüche von Gläubigern zu befriedigen – in aller Regel, wenn ein Immobilienkredit nicht mehr bedient werden konnte und die Immobilie geopfert werden muss, um die Schuldenlast zu tilgen.
Juristisch betrachtet, handelt es sich gleichwohl in beiden Fällen (formal) um Vollstreckungsverfahren, die im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZGV) geregelt werden – der Teilungsversteigerung sind als spezieller Unterform die §§ 180 bis 185 ZGV gewidmet. Der Verfahrensablauf gestaltet sich daher bei beiden Varianten gleich.
Wie funktioniert das Verfahren bis zum Versteigerungstermin?
Das Versteigerungsverfahren folgt konsequent einer step-by-step-Strategie.
Hier jedoch zunächst eine wichtige Vorab-Info: Das Amtsgericht Kelheim hat seine Zuständigkeit für Zwangs- und Teilungsversteigerungen an das Amtsgericht Regensburg abgetreten. Wenn im folgenden Text daher vom „zuständigen Amtsgericht“ die Rede ist, so ist stets das Amtsgericht Regensburg gemeint, in dessen Verantwortungsbereich die Teilungsversteigerung aller Immobilien im gesamten Landkreis Kelheim fällt.
1. Antrag auf Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht
Jedem Miterben im Landkreis Kelheim steht es frei (§ 2042 BGB), beim zuständigen Amtsgericht die Erbauseinandersetzung und damit die Teilungsversteigerung zu beantragen. Sie benötigen dafür nicht die Zustimmung Ihrer Miterben, sondern müssen lediglich nachweisen, dass Sie rechtmäßiger Erbe sind – und einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen.
2. Information aller Beteiligten durch das Gericht
Das Gericht setzt alle übrigen Miterben der Immobilie in Kelheim oder Abensberg über den Antrag auf Teilungsversteigerung in Kenntnis.
Innerhalb einer Frist von zwei Wochen können die Miterben nun die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen – für maximal sechs Monate. Gelegentlich wird diese Möglichkeit genutzt, um quasi auf den letzten Metern doch noch eine Teilungsversteigerung zu verhindern.
3. Eintragung der Teilungsversteigerung ins Grundbuch
4. Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens
Liegt kein aktuelles Verkehrswertgutachten durch einen entsprechend qualifizierten Gutachter vor, so beauftragt das Gericht einen Sachverständigen. Alternativ können auch die Miteigentümer einen Gutachter engagieren.
Gut zu wissen: Die zeitnahe Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens, am besten direkt nach dem Erbfall, kann in vielen Fällen schon im Vorfeld Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft verhindern. Die Kenntnis des exakten Marktwerts der geerbten Immobilie erleichtert die Beschluss- und Entscheidungsfindung. Die zertifizierten Sachverständigen von Aurentum Immobilien bringen nicht nur die erforderlichen Expertise mit – sie erläutern allen Miterben gerne auch die Chancen und Möglichkeiten der Immobilie auf dem aktuellen Markt vor Ort im Landkreis Kelheim.
5. Festlegung des geringsten Gebots
Bei der Festsetzung des Mindestgebots orientiert sich das Gericht am Verkehrswert der Immobilie plus den auf ihr eventuell noch lastenden Schulden und Verbindlichkeiten. So soll sichergestellt werden, dass die Kosten der Teilungsversteigerung plus die Ansprüche etwaiger Gläubiger gedeckt werden.
6. Festsetzung und Bekanntgabe des Versteigerungstermins
Das Gericht setzt einen Termin für die Versteigerung fest und gibt diesen über Aushänge vor Ort, Zeitungsanzeigen und Internetportale bekannt. Interessenten haben dann die Möglichkeit, das Gutachten vor Ort einzusehen, gelegentlich kann es auch online abgerufen werden. Im Ermessen der Eigentümer steht es, ob sie die Immobilie für Besichtigungen freigeben.
Gut zu wissen: Für gewöhnlich liegen zwischen dem Antrag auf Teilungsversteigerung und der Bestimmung des tatsächlichen Versteigerungstermin bereits 9 bis 12 Monate. Dieser Zeitraum kann sich noch einmal verlängern, wenn Miterben Rechtsmittel, wie die oben erwähnte einstwillige Einstellung, einlegen.
Wie läuft der Versteigerungstermin ab?
Auch der eigentliche Versteigerungstermin ist formal eindeutig reglementiert.
1. Bekanntmachung
Der Versteigerungstermin startet mit der Eröffnung durch den Rechtspfleger, der zunächst alle wichtigen Eckdaten der Immobilie vorträgt. Diese Informationen wurden zwar zuvor bereits im Internet und auch über die Aushänge im Amtsgericht publiziert, das Verfahren verlangt gleichwohl die öffentliche Wiederholung.
Der Rechtspfleger nennt nicht nur den Verkehrswert der Immobilie, sondern er gibt auch das festgelegte Mindestgebotbekannt, das nicht unterschritten werden darf. Darin sind unter anderem die Kosten des Verfahrens wie auch eventuelle Belastungen der Immobilie enthalten, die zwingend beglichen werden müssen.
2. Bietzeit
Die Bietzeit hieß früher einmal Bieterstunde, weil sie auf die Dauer von 60 Minuten beschränkt war – heute sindmindestens 30 Minuten angesetzt und eine Höchstdauer gibt es nicht mehr: Die Bietzeit dauert so lange, bis der Rechtspfleger ihr Ende verkündet. Dies geschieht in der Regel dann, wenn nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden. Also ganz so, wie Sie das aus einschlägigen Versteigerungen in Film und Fernsehen kennen.
3. Verhandlung über den Zuschlag
Die Verhandlung über den Zuschlag hat nun allerdings mit den cineastischen „zum Ersten, zum Zweiten…“ absolut nichts zu tun. Denn es gelten ein paar unumstößliche Regeln, die durchaus vereiteln können, dass mit dem höchsten Gebot automatisch der Deal perfekt ist.
Um zu verhindern, dass Immobilien deutlich unter Wert versteigert werden, muss das Höchstgebot nämlichmindestens 50 Prozent des Verkehrswerts entsprechen – das ist die sogenannte 5/10-Regel. Andernfalls versagt der zuständige Rechtspfleger den Zuschlag.
Und zweitens: Liegt das das Höchstgebot zwar über der 50-Prozent-Marke, aber unter 70 Prozent des Verkehrswerts, können die Miterben beantragen, dass auch dieser Zuschlag versagt wird (7/10-Regel).
4. Wird der Zuschlag versagt: neuer Versteigerungstermin
Lag das Höchstgebot unter den genannten Grenzen und wurde deshalb kein Zuschlag erteilt, so setzt das Gericht einen neuen Versteigerungstermin fest. Dieser liegt zumeist innerhalb einer Zeitspanne von einem halben Jahr. Ganz wichtig: Bei diesem zweiten Termin gelten die beiden 5/10- und 7/10-Limits nicht mehr (!). Die Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis kann dann sogar für weniger als die Hälfte ihres Marktwerts ersteigert werden. Dieser wichtige Umstand, ist auch der Grund dafür, dass das Gericht bei der Bekanntgabe des Versteigerungstermins stets deutlich angibt, ob es sich um einen Wiederholungstermin handelt oder nicht.
Einzige Ausnahme von dieser Regelung: Wurde beim ersten Versteigerungstermin überhaupt kein Gebot abgegeben, so bleiben die Wertgrenzen beim Folgetermin (zunächst) bestehen.
Bitte beachten Sie: An der Versteigerung kann jeder teilnehmen, der sich ausweisen kann und der vor dem Versteigerungstermin beim Gericht eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts der Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis hinterlegt hat. Damit will das Gericht sicherstellen, dass Bieter über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um die ersteigerte Immobilie bezahlen zu können. Auch Ihre Miterben – und natürlich Sie selbst – dürfen mitbieten.
Gut zu wissen: Der Kauf eines Hauses aus einer Teilungsversteigerung birgt wie bei Zwangsversteigerungs-Immobilien gewisse Risiken. Diese ergeben sich bevorzugt aus dem Umstand, dass eine Erbengemeinschaft dem Sachverständigen des Amtsgerichts nicht zwingend Zutritt zum Gebäude gewähren muss. Er hat daher oftmals keine Möglichkeit, Baumängel, Wasserschäden oder dergleichen in seinem Verkehrswertgutachten zu berücksichtigen. Während Sie sich bei einer normalen, fundierten Immobilienbewertung wie sie von Aurentum Immobilien durchgeführt wird, auf ein belastbares, nachprüfbares Ergebnis verlassen können, ist in einem solchen Fall Vorsicht geboten.
Was passiert nach dem Versteigerungstermin?
Hat das Gericht final einen Zuschlag erteilt, wurde die Immobilie in Kelheim oder Abensberg also an einen Bieter versteigert, so muss es nun nach § 105 ZVG einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses bestimmen. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Erlös – nach Abzug aller Kosten – den Erben nun quasi automatisch überwiesen wird.
Für die Auszahlung benötigt das Gericht nämlich einen exakten sogenannten Teilungsplan, auf den sich – das ist die Crux an der Sache – zuvor wiederum alle Miterben verständigt haben müssen. Gelingt dies nicht, so wird der Versteigerungserlös so lange bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgericht verwahrt, bis sich die Erbengemeinschaft auf einen Auseinandersetzungsvertrag geeinigt hat. Klappt das nicht auf gütlichem Weg – so bleibt erneut nur der Weg vor die Schranken des Gerichts – dann mit einer Erbauseinandersetzungsklage (Details dazu weiter unten).
Welche Kosten fallen für eine Teilungsversteigerung an?
Die meisten Kosten, die im Laufe einer Teilungsversteigerung anfallen und die Sie als Antragsteller zunächst vorstrecken müssen (!), basieren auf dem Gerichtskostengesetz (GKV), respektive dem dazugehörigen Kostenverzeichnis (KostenV), das Sie als Anlage 1 auch im Internet einsehen können. Es weist für verschiedene Verfahrenswerte, in diesem Fall ist das der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie im Landkreis Kelheim, entsprechende Gebührensätze aus. In Summe ergeben sich die folgenden Posten:
• Antragskosten: Diese Gebühr ist zumeist einheitlich festgesetzt und liegt bei 100 Euro bis 150 Euro (inklusive Auslagen für Zustellungen an die Miterben).
• Kosten für die Veröffentlichung: Hier stellen die Gerichte unterschiedliche Beträge in Rechnung, es können weniger als 400 Euro, aber auch mehr als 1.000 Euro sein, falls teurere Anzeigen in Tageszeitungen geschaltet werden.
• Kosten für das Wertgutachten: Kalkulieren Sie mit 2.000 Euro bis 3.500 Euro, je nach Art der Immobilie auch deutlich mehr.
• Verfahrenskosten: Die Verfahrenskosten bestehen aus mehreren Unterpunkten:
1. Allgemeine Verfahrenskosten: 1,0 Gebühr
2. Kosten für den Versteigerungstermin: 0,5 Gebühr
3. Erteilung des Zuschlags: 0,5 Gebühr
4. Kosten für den Verteilungstermin: 0,5 Gebühr
• Anwaltskosten, falls erforderlich: Schalten Sie einen Rechtsanwalt ein, so fällt hierfür nach Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) eine 0,4-Gebühr an, die sich wiederum auf den Wert der Immobilie bezieht. Rechnet der Anwalt stattdessen nach Stundensatz ab, so müssen Sie mit 250 Euro bis 350 Euro je Stunde (zuzüglich Mehrwertsteuer) rechnen.
Beispiel: Sie beantragen die Teilungsversteigerung für ein Haus im Landkreis Kelheim mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro.
- Für die Veröffentlichung setzt das Gericht 1.000 Euro an und das Gutachten kostet 4.000 Euro, inklusive Antragsgebühr von 150 Euro ergeben sich 5.150 Euro.
- An Verfahrenskosten fallen 2,5 Gebührensätze an. Bei 500.000 Euro liegt der 0,5 Satz bei 2.069 Euro. Es ergeben sich 5 x 2.069 Euro = 10.345 Euro.
- Ziehen Sie einen Anwalt hinzu, erhöhen sich die Kosten zusätzlich, so dass Sie final schnell bei 19.000 Euro bis 20.000 Euro landen.
Bitte beachten Sie: Als Antragsteller müssen Sie alle anfallenden Kosten zunächst vorstrecken. Die Verfahrenskosten werden jedoch final auf die Erbengemeinschaft umgelegt, so dass jeder Miterbe entsprechend seines Anteils an den Gebühren beteiligt wird. Lediglich etwaige Anwaltsgebühren gehen allein zu Ihren Lasten. Aber: Verläuft die Teilungsversteigerung erfolglos, bleiben Sie auf Ihre Ausgaben ganz sprichwörtlich sitzen.
Welche Zusatzkosten können nach der Versteigerung entstehen?
Die Teilungsversteigerung ist ein erster, aber nicht zwangsläufig der letzte Schritt zur Verteilung des Nachlasses auf die Erben. Sie ermöglicht es zwar, den zuvor unteilbaren Vermögenswert Immobilie nun aufzuteilen – doch bietet sie mitnichten die Gewähr, dass sich die Erbengemeinschaft nach dem Versteigerungstermin nun einvernehmlich auf die Verteilung des Erlöses verständigt. Das Gericht zahlt das Geld jedoch erst aus, wenn sich, wie oben bereits angeführt, alle Miterben auf einen „Auszahlungsmodus“ geeinigt haben – solange wird die Summe bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts geparkt.
Liefert sich die Erbengemeinschaft unverdrossen weiterhin gegenseitige Fehden und wollen Sie partout an Ihren Anteil am Verkaufserlös gelangen – dann wird Ihnen nicht anderes übrigbleiben, als einen Fachanwalt für Erbrecht einzuschalten – und den Rechtsweg einer Erbteilungsklage einzuschlagen. Diese Angelegenheit ist nicht nur teuer, sie dauert auch – nicht selten ziehen sich derartige Verfahren über mehrere Jahre. Den nicht unerheblichen Kostenblock müssen Sie zunächst allein stemmen, sprich vorfinanzieren.
Nehmen Sie daher unbedingt in den Hinterkopf, dass es Jahre dauern kann, bis Sie Ihren Erbanteil als verfügbares Kapital auf dem Konto haben – auch wenn Sie sich für die vermeintlich fixe Teilungsversteigerung entschieden und dabei billigend finanzielle Abstriche in Kauf genommen haben. Streitigkeiten vor der Teilungsversteigerung setzen sich nicht selten in Zwietracht bei der Verteilung des Versteigerungserlöses fort.
Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es?
Die Teilungsversteigerung, das sollte bis hierher deutlich geworden sein, ist für Sie als Antragsteller kein Garant für die schnelle Auszahlung Ihres Erbteils. Das Verfahren kann sich wie Kaugummi ziehen und erhebliche Kosten mit sich bringen. Zusätzlich zu dem Umstand, dass der Erlös mit Sicherheit weit unter dem Preis zurückbleibt, der bei einem klassischen Verkauf der Immobilie möglich gewesen wäre – und damit auch Ihren Erbteil schmälert. Es gibt gleichwohl Alternativen, die zeitsparender, weniger kostenaufwändig und stressfreier sind.
• Der Erbteilsverkauf
Sie können den zerstrittenen Erbenclub auch verlassen, indem Sie Ihren Erbteil an der Immobilie in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis an Ihre Miterben, eine Bank oder externe Investoren verkaufen. § 2033 BGB gesteht Ihnen dieses Recht ebenso zu wie das Recht auf Beantragung der Teilungsversteigerung – nämlich jederzeit. Im Netz finden Sie spezialisierte Ankaufgesellschaften, deren tägliches Geschäft die Übernahme von Erbteilen ist. Kalkulieren Sie mit einem Preisabschlag von 15 bis 25 Prozent – aber damit ist das Thema dann auch durch. Sie verlassen die Erbengemeinschaft und können mit dem erhaltenen Kaufpreis nach Belieben verfahren.
Wichtige Aspekte: Der Erbteilsverkauf muss durch eine notariellen Kaufvertrag besiegelt werden – und Ihre Miterben haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Das meint: Sie haben zwei Monate Zeit, um in den abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten und Ihren Erbteil zu den vereinbarten Bedingungen selbst zu übernehmen.
• Die Abschichtung
Die sogenannte Abschichtung sollten Sie nur in Erwägung ziehen, wenn Sie über ein ausgeprägtes Maß an Verhandlungsgeschick verfügen. Im Grundsatz passiert folgendes: Sie treten schlicht aus der Erbengemeinschaft aus und verzichten auf alle Rechte, die Sie als Miterbe haben. Das macht natürlich nur Sinn, wenn Sie sich mit der Restgemeinschaft auf eine angemessene Abfindung für Ihren Verzicht einigen. Genau die ist allerdings qua Gesetz nicht vorgeschrieben, Sie müssen sie Ihren Miterben „abringen“.
Ganz wichtig: Auch nach Ihrem Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft haften Sie weiterhin für die Schulden und Verbindlichkeiten des Erblassers. Versäumen Sie es daher niemals, bei einer ins Auge gefassten Abschichtung mit den übrigen Erben eine interne Haftungsfreistellung gegenüber allen Gläubigern zu vereinbaren. Die Abschichtung muss nicht verpflichtend notariell beurkundet werden – es ist aber überaus ratsam, auf dieses Procedere nicht zu verzichten - und die Haftungsfreistellung ausdrücklich miteinzubeziehen. Der Notar kann dann im Übrigen auch gleich den Grundbucheintrag entsprechend berichtigen lassen.
• Immobilienmediation
Die Immobilienmediation ist eine außergerichtliches Verfahren zur Streitschlichtung. Es geht dabei nicht um Recht und gesetzliche Vorgaben, sondern um das Auffinden einer Lösung, mit der alle Konfliktbeteiligten leben können. Die Mediation ist freiwillig, kostet deutlich weniger als gerichtliche Verfahren und erzielt insbesondere bei Erbstreitigkeiten um Immobilien nachhaltige Erfolge. Der Mediator nimmt stets eine neutrale und unparteiische Position ein und versucht die unterschiedlichen Standpunkte in einem strukturierten Prozess zu einer gemeinsamen Win-Win-Vereinbarung zu führen.
Bevor Sie sich also in Kelheim, Abensberg oder Mainburg auf den Weg zum Amtsgericht machen, um eine Teilungsversteigerung zu beantragen, sollten Sie sich den Kostenaspekt und die gegebenenfalls unverhältnismäßig lange Dauer des Verfahrens noch einmal vor Augen führen, über Alternativen nachdenken – und am besten mit einem qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien sprechen. Er kann Ihnen die Möglichkeiten des aktuellen Immobilienmarkts im Landkreis Kelheim aufzeigen – und Ihrer Erbengemeinschaft nach einer fundierten Immobilienbewertung Ihres geerbten Hauses detailliert erläutern, welche Lösung für alle Beteiligten zu einem guten Ergebnis führt.
Ihr Ansprechpartner bei Erbimmobilien und Teilungsversteigerungen
Eine geerbte Immobilie bringt oft nicht nur finanzielle Werte, sondern auch emotionale Herausforderungen mit sich. Gerade wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben, ist eine frühzeitige und neutrale Beratung häufig der beste Weg, um kostspielige Streitigkeiten oder eine Teilungsversteigerung zu vermeiden.
Aurentum Immobilien unterstützt Sie mit einer fundierten Immobilienbewertung, einer realistischen Einschätzung der Vermarktungsmöglichkeiten und entwickelt gemeinsam mit allen Beteiligten Lösungen, die wirtschaftlich und menschlich überzeugen.
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FAQs
Der wohl größte Nachteil einer Teilungsversteigerung ist der deutlich geringere Erlös, der mit der Immobilie erzielt wird. Er liegt nahezu immer signifikant unter dem Verkaufspreis, der bei einem klassischen Verkauf erreicht worden wäre. Abstriche von 30 Prozent beim Marktwert sind die Regel. Dazu kommen hohe Kosten für das Verfahren selbst und zumeist eine Dauer, die mit Leichtigkeit ein Jahr übersteigt. Als Antragsteller müssen Sie zudem sämtliche Gebühren und Auslagen zunächst vorstrecken.
Nein. Verhindern, im Wortsinn, können Sie die Teilungsversteigerung nicht, die ein anderer Miterbe auf den Weg gebracht hat. Sie haben jedoch die Möglichkeit, beim Amtsgericht die einstweilige Einstellung des Verfahrens (für maximal sechs Monate) zu beantragen – um sich dann während dieser Frist mit den übrigen Erben, einschließlich Antragsteller, auf einen anderen Umgang mit der Erbimmobilie zu verständigen. Ansonsten bleibt Ihnen nur, bei der Versteigerung mitzubieten und sich den Zuschlag zu sichern.
Eine Teilungsversteigerung kann beim ersten Versteigerungstermin scheitern, wenn das geringste Gebot nicht mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie erreicht (5/10-Grenze) oder, so noch Schulden auf der Immobilie lasten, wenigstens 70 Prozent des Verkehrswerts (7/10-Grenze), damit auch die Gläubiger bedient werden können. Werden diese Summen nicht geboten, erteilt das Gericht keinen Zuschlag und der Versteigerungstermin bleibt erfolglos. Das Gericht setzt dann einen neuen Termin an, bei dem die genannten Grenzen nun nicht mehr gelten – und ein Zuschlag wahrscheinlicher ist.
Jein. Die Teilungsversteigerung ist bei einer Erbengemeinschaft niemals grundsätzlich unmöglich, sie kann aber rechtlich unzulässig sein. Das ist immer dann der Fall, wenn der Erblasser in einem notariellen Testament ein sogenanntes Auseinandersetzungsverbot (Teilungsverbot) verankert hat, das die Aufteilung seines Nachlasses oder auch einzelner Nachlassgegenstände unter den Erben für die Dauer von maximal 30 Jahren ausschließt. Aber: Das Verbot wird quasi außer Kraft gesetzt, wenn alle Miterben einstimmig beschließen, sich über den Willen des Erblassers hinwegzusetzen und das Erbe aufzuteilen.
Ja. Eine Teilungsversteigerung kann grundsätzlich ohne anwaltliche Vertretung beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Da das Verfahren jedoch rechtlich und wirtschaftlich weitreichende Folgen haben kann, empfiehlt sich insbesondere bei größeren Immobilien oder zerstrittenen Erbengemeinschaften eine vorherige Beratung. Oft lassen sich durch eine professionelle Immobilienbewertung und eine einvernehmliche Lösung höhere Verkaufserlöse erzielen als durch eine Teilungsversteigerung.
Bis zur ersten Versteigerung vergehen in der Praxis häufig neun bis zwölf Monate, in komplexen Fällen auch deutlich länger. Verzögerungen entstehen beispielsweise durch Verkehrswertgutachten, Anträge auf einstweilige Einstellung des Verfahrens oder gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Miterben. Wer eine schnelle Lösung anstrebt, sollte daher frühzeitig prüfen, ob ein freihändiger Immobilienverkauf oder eine andere Alternative zur Teilungsversteigerung sinnvoller ist.
In vielen Fällen ja. Wird eine Immobilie im Rahmen einer Teilungsversteigerung verkauft, liegt der erzielte Kaufpreis häufig deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert. Zusätzlich entstehen Gerichts-, Gutachter- und Verfahrenskosten. Ein professionell vermarkteter Immobilienverkauf erzielt dagegen oftmals einen höheren Verkaufspreis, bietet mehr Planungssicherheit und kann Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft entschärfen. Deshalb sollte vor einer Teilungsversteigerung immer geprüft werden, ob eine einvernehmliche Vermarktung der Immobilie möglich ist.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Informationen ersetzen keine individuelle Beratung, da jede Immobilienentscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Vor wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat (z. B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungsexperte) eingeholt werden.
