Dass es in aller Regel klüger ist, die eigene Immobilie bereits zu Lebzeiten an ein Kind zu verschenken, als sie erst später zu vererben, werden Sie gehört und gelesen haben. Zwar hält der Fiskus auch in diesem Fall seine Hand auf und verlangt Schenkungssteuer vom Beschenkten, aber: anders als bei der Erbschaftsteuer nach dem Tod erlaubt die Schenkung ein paar ganz legale Variationen, mit denen Sie die Steuerlast Ihrer Kinder senken oder sogar ganz vermeiden können. Das ist insofern bemerkenswert, da es nur ein Gesetz gibt, in dem die Grundlagen der Schenkungssteuer und der Erbschaftssteuer verankert sind. Es heißt deshalb auch so: Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Abhängig vom Wert der Immobilie können Sie bei einer Schenkung durch geschickte Planung und unter Ausnutzung der Freibeträge gleichwohl stattliche Summen sparen.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, wie die Schenkungssteuer funktioniert, warum vorausschauendes Handeln die Steuerlast reduziert und wann es sich lohnt, gegen die Steuerschätzung des Finanzamtes Widerspruch einzulegen.
Was ist die Schenkungssteuer und wann wird sie fällig?
Die Schenkungssteuer ist eine Steuer, die Personen zahlen müssen, die unentgeltlich Vermögenswerte von einer anderen lebenden Person erhalten. Der Empfänger bekommt also etwas, ohne dafür eine Gegenleistung erbringen zu müssen – und der Fiskus hebt ebenfalls die Hand und verlangt seinen Anteil.
Die jeweiligen Miteigentumsanteile, die gängige Abkürzung lautet MEA, sind in der Teilungserklärung der Wohnanlage fixiert und zudem im Grundbuch dokumentiert.
Die gesetzlichen Regelungen zur Schenkungssteuer finden sich im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG), das die folgenden Zuwendungen grundsätzlich unter Steuerpflicht stellt:
• Jede freigebige Zuwendung, die den Beschenkten auf Kosten des Gebers bereichert,
• Abfindungen, die für einen Erbverzicht (§§ 2346 und 2352 BGB) gezahlt werden,
• Alles, was Vorerben den Nacherben vor ihrem Tod übertragen (Erbfolge über mehrere Generationen).
Die Höhe der Schenkungssteuer bemisst sich bei Immobilien neben dem Gesamtwert und der Art der Nutzung (also ob selbstgenutzt oder vermietet) vor allem am Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenkendem und Beschenkten: Sie steigt mit zunehmender Entfernung des Verwandtschaftsgrades. Die Beschenkten werden dazu in drei Steuerklassen mit verschiedenen Freibeträgen und unterschiedlich hoher Besteuerung eingeteilt.
Liegt der Wert des geschenkten Vermögens unter dem jeweiligen Freibetrag, so wird keine Schenkungssteuer fällig. Aber Achtung: Verkauft der Beschenkte das Haus direkt, so muss er eventuell Spekulationssteuer zahlen (wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen).
Gut zu wissen: Sogenannte Gelegenheitsgeschenke zu besonderen Anlässen wie Weihnachten, Hochzeiten, Geburtstagen, Jubiläen und ähnlichem gelten nicht als Schenkung. Vorgaben zur Höhe der Beträge gibt es zwar nicht, sie sollten gleichwohl den „Vermögensverhältnissen entsprechend“ gewählt werden.
Wie unterscheiden sich Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer?
Die Steuerklassen und Freibeträge sind, ebenso wie die Steuersätze, bei Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer weitgehend identisch. Neben dem quasi „natürlichen“ Umstand, dass die Schenkungssteuer vor dem Tod des Schenkenden zu zahlen ist, die Erbschaftssteuer logischerweise erst danach, sind insgesamt vier wesentliche Unterschiede bei der Besteuerung fixiert:
• Bei einer Schenkung gibt es keine Versorgungsfreibeträge wie bei einer Erbschaft (§ 17 ErbStG).
• Selbstgenutztes Wohneigentum kann nicht steuerfrei durch eine Schenkung an die Kinder übertragen werden. Die Sonderregelung nach § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG für das Familienheim greift hier nicht.
• Eltern, Großeltern und Urgroßeltern gehören bei einer Schenkung zur Steuerklasse II und nicht zur vorteilhafteren Steuerklasse I wie bei einer Erbschaft. Der Freibetrag liegt bei 20.000 Euro, nicht bei 100.000 Euro.
• Der wohl wichtigste, und vor allem positive, Unterschied: Der jeweilige Freibetrag kann bei einer Schenkung alle zehn Jahre neu genutzt werden – nicht wie bei der Erbschaft nur einmal. Diese Tatsache ermöglicht es, auch größere Vermögen, quasi „gestaffelt“, auf Angehörige zu übertragen und so die Steuerlast gegenüber dem Erbfall deutlich zu reduzieren, respektive ganz zu vermeiden.
Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze bei Schenkungssteuer
Die Höhe der Schenkungssteuer kann nicht, wie bereits angedeutet, pauschal beziffert werden, weil sie zunächst einmal von der Steuerklasse und dem geltenden Freibetrag des Beschenkten abhängt. In einem sozusagen zweiten Schritt bestimmt schließlich der Wert der Immobilie den anzuwendenden Steuersatz. Das Ganz sieht dann folgendermaßen aus:
1. Steuerklassen und Freibeträge
- Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: Steuerklasse I, Freibetrag: 500.000 Euro
- Kinder, Stiefkinder, Enkel (wenn die Kinder verstorben sind): Steuerklasse I, Freibetrag: 400.000 Euro
- Enkel (wenn die Kinder noch leben): Steuerklasse I, Freibetrag: 200.000 Euro
- Eltern, Großeltern, Geschwister, geschiedener Ehegatte, Neffen, Nichten, Schwiegereltern und -kinder, Stiefeltern: Steuerklasse II, Freibetrag: 20.000 Euro
- alle Sonstigen, auch beispielweise Onkel, Tanten, Cousinen, Cousins, unverheiratete und nicht eingetragene Lebenspartner: Steuerklasse III, Freibetrag: 20.000 Euro
2. Steuersatz in Abhängigkeit vom Wert der Schenkung und der Steuerklasse
- Wert der Schenkung: bis 75.000 Euro, Steuerklasse I: 7 %, Steuerklasse II: 15 %, Steuerklasse III: 30 %
- bis 300.000 Euro, I: 11 %, II: 20 %, III: 30 %
- bis 600.000 Euro, I: 15 %, II: 25 %, III: 30 %
- bis 6.000.000 Euro, I: 19 %, II: 30 %, III: 30 %
- bis 13.000.000 Euro, I: 23 %, II: 35 %, III: 50 %
- bis 26.000.000 Euro, I: 27 %, II: 40 %, III: 50 %
- ab 26.000.000 Euro, I: 30 %, II: 43 %, III: 50 %
Bewertung und Berechnung der Schenkungssteuer mit Beispiel
Vorbemerkung: Um den Wert der Schenkung als wesentliche Determinante der Schenkungssteuer bestimmen zu können, muss das Finanzamt logischerweise den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dazu stehen dem Fiskus – je nach Art der Immobilie und der vorliegenden Daten – die drei anerkannten Bewertungsverfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Nun es ist allerdings nicht so, dass die Beamten ihre heimischen Amtsstuben verlassen, um die betreffende Immobilie vor Ort in Augenschein zu nehmen. Vielmehr arbeitet das Finanzamt mit einem „typisierenden Massenverfahren“ vom Schreibtisch aus – ein Umstand, der durch die Maßgaben des Bewertungsgesetzes durchaus gedeckt ist. Das Ergebnis führt häufig, kritische Stimmen sagen: mehrheitlich, zu einem zu hoch angesetzten Immobilienwert.
Sie müssen die Wertermittlung des Finanzamts jedoch nicht klaglos akzeptieren. Sie können innerhalb eines Monats nach Zustellung Einspruch gegen den Feststellungsbescheid einlegen und in Folge ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen vorlegen, das einen anderen, in der Regel niedrigeren, Wert ausweist – und damit eine Steuerneuberechnung verlangen.
Bitte beachten Sie: Seit Jahresbeginn 2023 sind die Finanzämter angehalten, eine genauere Marktwertberechnung durchzuführen. Dazu wurden bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ein sogenannter Regionalfaktor eingeführt und die zuvor angesetzten gesetzlichen Sachwertfaktoren erhöht. In der Folge ergeben sich auf dem Papier Wertsteigerungen von gelegentlich bis zu 50 Prozent. Das kann in einigen Fällen gerechtfertigt sein, gilt aber nicht zwangsläufig und allerorten.
Gut zu wissen: Vermietete Immobilien werden bei der Berechnung der Schenkungssteuer nur mit 90 Prozent des ermittelten Verkehrswerts berücksichtigt. Der 10-prozentige Abschlag honoriert unter anderem den Verwaltungsaufwand und das Mietausfallrisiko. Diese Reglung gilt nicht nur für Mehrfamilienhäuser, sondern auch für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie vermietete Eigentumswohnungen.
Die eigentliche Berechnung der Schenkungssteuer ist nach der Wertermittlung kein Hexenwerk mehr: Vom Immobilienwert wird der Freibetrag abgezogen und das Ergebnis mit dem zutreffenden Steuersatz multipliziert.
Beispiele:
1. Sie möchten Ihre Immobilie im Wert 750.000 Euro an Ihr einziges Kind verschenken. Das Haus gehört Ihnen allein. Ihr Kind zählt zur Steuerklasse I und verfügt über einen Freibetrag von 400.000 Euro. Nach Abzug dieser Summe verbleibt ein Wert der Schenkung in Höhe von 350.000 Euro, den Ihr Kind mit einem Steuersatz von 15 Prozent versteuern muss. Es ergibt sich eine Schenkungssteuer von 52.500 Euro.
Aber: Verschenken Sie zunächst nur rund die Hälfte Ihres Hauses an Ihr Kind, nämlich beispielsweise exakt die 400.000 Euro, die durch den Freibetrag gedeckt sind, so fällt logischerweise keine Schenkungssteuer an. Ihr Kind wird als 50-prozentiger Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen – und Sie warten genau zehn Jahre bevor Sie Ihrem Nachwuchs die andere Hälfte der Immobilie im Wert von 350.000 Euro schenken. Jetzt dürfen Sie den Freibetrag erneut ausschöpfen und der Fiskus kann keine Schenkungssteuer verlangen. Durch die vorausschauende Planung haben Sie, respektive Ihr Kind, über 50.000 Euro gespart.
Bitte beachten Sie: Haben Sie mehrere Kinder, möchten Ihr Haus aber ausdrücklich nur einem Kind übertragen, dann stünde den leerausgehenden Kindern im Erbfall ein sogenannter Pflichtteil zu. Dieser existiert im Grundsatz auch bei einer Schenkung – aber er sinkt in diesem Fall von Jahr zu Jahr um zehn Prozent. Das meint: Zehn Jahre nach der Schenkung ist er hinfällig. Vor Ablauf der zehn Jahre greift ein Pflichtteilergänzungsanspruch.
2. Sie möchten Ihre Immobilie im Wert von 500.000 Euro an Ihre Schwester verschenken. Geschwister fallen in die Steuerklasse II und haben einen Freibetrag von 20.000 Euro. Es müssen folglich 480.000 Euro zu einem Steuersatz von 25 Prozent versteuert werden. Ihre Schwester würde vom Finanzamt einen Schenkungssteuerbescheid über 120.000 Euro erhalten.
Strategien zur Schenkungssteueroptimierung
Wie eingangs bereits angedeutet, gibt es ein paar völlig legale Möglichkeiten, die Steuerlasst bei einer Schenkung zu minimieren.
• Die Schenkung in Raten gehört dabei zu den einfachsten und am häufigsten angewandten Varianten der Steueroptimierung, respektive -vermeidung. Sie funktioniert, wie im Beispiel oben, überaus simpel, indem die Immobilie in Schritten, jeweils im Abstand von zehn Jahren, verschenkt wird, weil dann der Freibetrag immer wieder neu ausgeschöpft werden darf.
• Schenkung pro Elternteil: Diese Option ist nur gegeben, wenn das Haus beiden Elternteilen zu gleichen Teilen gehört – was allerdings eher die Regel als die Ausnahme ist. Wichtiger Hintergrund: Die Freibeträge der Schenkungssteuer gelten je getätigter Schenkung. Im konkreten Fall kann folglich jeder Elternteil eine (separate) Schenkung vornehmen.
Sind bei der Immobilie aus Beispiel 1 beide Elternteile als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so können sie das Haus im Wert von 750.000 Euro ihrem Kind auch einmalig und komplett schenken, wenn jeder Elternteil seinen Anteil in Höhe von 375.000 Euro separat überträgt. Da in beiden Fällen der Freibetrag nicht überschritten wird, geht das Finanzamt leer aus.
• Die Kettenschenkung empfiehlt sich ausdrücklich nur, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Beteiligten gefestigt und verlässlich ist, ansonsten drohen nicht unerhebliche Risiken. Im Kern geht es um die Übertragung von Vermögen über mehrere Angehörige, um so einen höheren Freibetrag ausnutzen zu können.
Beispiel: Möchten Sie als Großeltern eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro auf ein Enkelkind übertragen, so hätte dieses nur einen Freibetrag von 200.000. Verschenken Sie die Immobilie hingegen zunächst an ein Kind, so liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro. Er würde nicht ausgeschöpft und entsprechend keine Schenkungssteuer fällig. Das Kind kann die Immobilie nun wiederum an sein Kind – also Ihr Enkelkind – weiterreichen und erneut den Freibetrag von 400.000 Euro nutzen. Im Saldo bliebe die Schenkung steuerfrei.
Aber Achtung: Sie dürfen den ersten Beschenkten, also Ihr Kind, nicht zur Weitergabe der Schenkung verpflichten– denn dann handelt es sich steuerlich um einen Gestaltungsmissbrauch. Daher der Verweis auf die Notwendigkeit vorhandener großer Loyalität. Außerdem sollte bei der Weitergabe der Schenkung eine steuerliche „Schamfrist“ von ein bis drei Jahren eingehalten werden.
• Eine Schenkung mit lebenslangem Wohn- oder Nießbrauchrecht mindert die Steuerlast quasi „von der anderen Seite“ her, indem sie die Berechnungsgrundlage, also den Wert der Schenkung, schmälert. Lassen Sie sich als Schenkender ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht für Ihr verschenktes Zuhause eintragen, so wird der Gegenwert dieser Rechte vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.
Als Basis für die Berechnung dient eine hypothetische, jährliche Vergleichsmiete, die mit den von Ihnen bewohnten Räumlichkeiten erzielt werden könnte. Diese Jahreskaltmiete wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der Ihre statistische Lebenserwartung berücksichtigt und regelmäßig vom Bundesfinanzministerium herausgegeben wird. Der sich ergebende Kapitalwert steht für den Wert Ihres Wohnrechts und gleichzeitig für die Wertminderung der Immobilie. Der reduzierte Verkehrswert liegt in vielen Fällen dann unter der Freibetragsgrenze.
• Schenkungen zwischen Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern schließlich unterliegen immer dann nicht der Schenkungssteuer, wenn die Immobilie bereits zum Zeitpunkt der Schenkung gemeinsam bewohnt wurde (Familienheim). Anders als bei der Erbschaftssteuer muss das Haus anschließend auch nicht zwingend mindestens zehn Jahre weiter selbst genutzt werden, um die Steuerbefreiung nicht zu verlieren.
Muss die Schenkung dem Finanzamt gemeldet werden?
Jede Schenkung muss dem Finanzamt mittgeteilt werden. Für gewöhnlich ist es jedoch so, dass die Schenkung notariell beurkundet wird (bei Immobilien zwingend erforderlich) – in diesem Fall übernimmt der Notar die Meldung an das Finanzamt und Sie müssen sich darum nicht kümmern. In allen anderen Situationen müssen sowohl der Beschenkte als auch der Schenkende den Fiskus innerhalb von drei Monaten unterrichten. Sie können dazu ein formloses Schreiben aufsetzen, das die folgenden Angaben enthalten sollte:
- Angaben zur Person des Schenkenden und des Beschenkten,
- Gegenstand der Schenkung,
- Zeitpunkt der Schenkung,
- Wert der Schenkung (Verkehrswert der Immobilie),
- Angaben zum Verwandtschaftsverhältnis.
Gut zu wissen: Versäumen Sie die Meldung und übersteigt der Wert der Schenkung den Freibetrag, so gilt dies als Steuerhinterziehung. Wird der Freibetrag hingegen unterschritten, so drohen Ihnen keine Sanktionen.
Das Finanzamt prüft die Angaben und fordert den Beschenkten eventuell auf, eine Schenkungssteuererklärungabzugeben (§ 31 ErbStG). Der Fiskus setzt auf Basis der erhaltenen Informationen die Schenkungssteuer fest, sofern der Freibetrag überschritten wurde, und verschickt einen entsprechenden Schenkungssteuerbescheid.
Wichtig: Wie oben bereits erwähnt, können Sie gegen diesen Bescheid Widerspruch einlegen, sollte das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie zu hoch angesetzt haben. Sie müssen dann durch das Gutachten eines Sachverständigen den niedrigeren Immobilienwert nachweisen.
Wenn die Schenkungssteuer zur Belastung wird
Für gewöhnlich bereitet es Freude, ein Geschenk zu bekommen, doch bei Immobilien kann die Schenkung auch zur Belastung werden: Wenn Schenkungssteuer gezahlt werden muss und der Betrag die finanziellen Möglichkeiten übersteigt, respektive es unmöglich macht, die geforderte Summe in einem Mal zu überweisen. Für solche Situationen wurde die Option der Stundung geschaffen (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Ein entsprechender Antrag kann beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. Darin müssen Sie begründen, warum die eigene wirtschaftliche Situation es nicht zulässt, die Schenkungssteuer sofort zu zahlen. Das Finanzamt kann eine Stundung für maximal zehn Jahre gewähren. Wird sie abgelehnt, können Sie Einspruch dagegen einlegen und gegebenenfalls sogar vor dem Finanzgericht klagen.
Fazit: Planen Sie Ihre Immobilienschenkung klug und langfristig
Wenn Sie Immobilieneigentum „weiterreichen“ möchten, dann punktet die Schenkung gegenüber dem klassischen Erbe mit einigen Vorzügen. Insbesondere unter steuerlichen Aspekten ist es klüger, Haus oder Wohnung bereits zu Lebezeiten zu übertragen – und am besten so rechtzeitig, dass Sie, beziehungsweise der Beschenkte, den sich alle zehn Jahre erneuernden Freibetrag mehrmals ausschöpfen können. So lassen sich völlig legal auch größere Immobilienwerte steuerfrei übertragen. Sprechen Sie jedoch zunächst ausführlich mit Ihren Kindern, bevor Sie sich ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht für die Immobilie eintragen lassen, die Sie verschenken möchten. Es macht die Immobilie quasi unverkäuflich und bleibt eine dauerhafte Belastung – auch wenn sich Ihre Lebensumstände oder die Ihrer Kinder in einigen Jahren völlig geändert haben.
FAQs
1. Wie hoch ist die Schenkungssteuer?
Es gibt keinen allgemeingültigen Schenkungssteuersatz. Die Höhe der Schenkungssteuer richtet sich vielmehr nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem einerseits und dem Wert der Schenkung andererseits. Im Grundsatz gilt: Je näher beide miteinander verwandt sind, desto günstiger ist die Steuerklasse, desto höher sind die Freibeträge und desto niedriger ist der Steuersatz.
2. Kann ich eine Immobilie steuerfrei verschenken?
Ja. Das klappt problemlos, wenn der Wert der Immobilie unter den Freibetrag des Beschenkten liegt oder wenn Sie – bei einem höheren Wert – die Schenkung über zehn Jahre „splitten“, so dass der Beschenkte seinen Freibetrag zweimal ausschöpfen kann.
3. Fällt auch bei der Schenkung unter Ehepartnern Schenkungssteuer an?
Nein. Vorausgesetzt allerdings, dass die verschenkte Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung bereits gemeinsam bewohnt wurde. Der Beschenkte muss anschließend auch nicht mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben, um die Steuerbefreiung sozusagen zu legitimieren.
4. Muss jede Schenkung notariell beurkundet werden?
Nein. Übergeben Sie Ihren Kindern einen Koffer mit Bargeld und Schmuck, so können Sie diese „Handschenkung“ ohne juristischen Beistand ausführen. Aber: Die Schenkung von Immobilien muss immer notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Nur ein Notar kann die notwendigen Eintragungen im Grundbuch veranlassen. Auch für die Übertragung größerer Vermögenswerte, beispielsweise Aktienpakete oder Wertpapierdepots, ist die notarielle Beurkundung Pflicht.
