Sonderumlage in der WEG – Das gilt für Eigentümer im Landkreis Kelheim, wenn die Rücklage nicht reicht

Sonderumlage in der WEG – wenn die Rücklage nicht reicht

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Landkreis Kelheim zahlen Sie über das monatliche Hausgeld Ihren Anteil an den Versorgungs- und Verwaltungskosten und der Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum.

Das klappt in der Regel reibungslos und ohne größere Aufregungen. Steht nun allerdings eine notwendige Modernisierung oder Sanierung an, deren voraussichtliche Kosten durch die Rücklage nicht vollständig gedeckt werden können, so kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, um die finanzielle Lücke auszugleichen.

In einem solchen Fall müssen Sie als Eigentümer in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder einer anderen Gemeinde im Landkreis Ihren Anteil an den zusätzlichen Kosten stemmen – unabhängig davon, ob Sie für die Maßnahme gestimmt haben oder nicht.

Je nach Anlass und Umfang der anstehenden Arbeiten können da erkleckliche Beträge auf Sie zukommen – besser also, Sie kalkulieren den Sonderfall vorausschauend und langfristig ein.

Besonders relevant wird das Thema, wenn eine Eigentumswohnung gekauft oder verkauft werden soll. Denn Rücklagenstand, bekannte Sanierungen und bereits beschlossene Sonderumlagen können sowohl die Kaufentscheidung als auch die Bewertung einer Immobilie beeinflussen.

Wer aktuell einen Verkauf plant, findet hier weitere Informationen zum Immobilienverkauf mit Aurentum Immobilien.

Was ist eine Sonderumlage und wann ist sie nötig?

Die Sonderumlage ist ein durch die Eigentümergemeinschaft beschlossener zusätzlicher Beitrag, mit dem Kosten für die Gemeinschaftsimmobilie übernommen werden, für die die bestehenden Rücklagen nicht ausreichen.

Es handelt sich also um eine einmalige beziehungsweise außerplanmäßige Zahlung, die ergänzend zum regulären Hausgeld fällig wird.

Erforderlich ist eine Sonderumlage zumeist in den folgenden Situationen:

• Finanzierung umfangreicher Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am Dach oder an der Fassade,
• größere Anschaffungen wie beispielsweise eine neue Heizungsanlage oder ein Aufzug,
• Behebung von Liquiditätsengpässen, zum Beispiel durch Hausgeldausfälle oder gestiegene Kosten,
• Begleichung von Altverbindlichkeiten, etwa infolge eines verlorenen Gerichtsverfahrens,
• Kosten für ein Gerichtsverfahren oder die Abwehr von Schadenersatzansprüchen Dritter gegen die Eigentümergemeinschaft.

Wichtig: Die Sonderumlage ist stets zweckgebunden, das meint: Sie darf ausschließlich für den Zweck genutzt werden, für den sie beschlossen wurde – nicht um andere Finanzlöcher zu stopfen.

Die Sonderumlage wird auf Basis des § 16 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erhoben – obwohl der Begriff als solcher in diesem überhaupt nicht auftaucht. Gleichwohl legt der Paragraph fest, dass jeder Eigentümer die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend seines Anteils zu tragen hat. Die Zahlungsverpflichtung ergibt sich ergänzend aus § 28 Absatz 2 WEG.

Eine maximale Höhe für die Sonderumlage ist gesetzlich nicht definiert.

Bitte beachten Sie: Die Gemeinschaft kann eine Sonderumlage auch dann beschließen, wenn die Erhaltungsrücklage grundsätzlich ausreichen würde, etwa wenn ein Teil der Rücklage für andere bereits absehbare Maßnahmen erhalten bleiben soll.

Häufigkeit von Sonderumlagen

Wie oft eine Sonderumlage in einer WEG anfällt, hängt natürlich von der Höhe der regelmäßig zu zahlenden Beiträge und dem „Aufkommen“ an Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ab.

Einige Eigentümergemeinschaften im Landkreis Kelheim erheben höhere Beiträge und können so höhere Rücklagen bilden – entsprechend reduziert sich die Wahrscheinlichkeit von Sonderumlagen.

Andere WEGs in Kelheim, Mainburg oder Neustadt an der Donau nutzen das Instrument der Sonderumlage bewusst für die Kostendeckung größerer Instandsetzungsmaßnahmen und verlangen im Gegenzug geringere regelmäßige Beiträge.

Gerade bei größeren oder älteren Wohnungseigentümergemeinschaften in Mainburg, Neustadt an der Donau oder Bad Abbach lohnt sich deshalb ein genauer Blick darauf, welche Strategie die jeweilige Gemeinschaft verfolgt.

Tipp: Es ist empfehlenswert, in der WEG einen Konsens darüber zu finden, ob Sie lieber über höhere regelmäßige Zahlungen Rücklagen für Instandhaltungskosten bilden möchten oder bei Bedarf eine Sonderumlage für die konkrete Maßnahme beschließen.

Gut zu wissen: Vor dem Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Kelheim sollten Sie diese unbedingt professionell bewerten lassen, um eine sichere Kenntnis über den tatsächlichen Marktwert zu haben.

Die qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien übernehmen das für Sie. Und: Im Rahmen eines Immobilienverkaufs gehört auch der Blick auf die für Käufer relevanten Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu. Aus den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen lässt sich häufig bereits erkennen, wie die WEG mit Rücklagen, Sanierungen und Sonderumlagen umgeht.

Eine erste Einschätzung können Eigentümer über unsere kostenlose Immobilienbewertung anfragen.

Wie wird eine Sonderumlage beschlossen?

Die Sonderumlage ist eine Ergänzung des Wirtschaftsplans und ihr Beschluss muss dementsprechend den gesetzlichen Anforderungen genügen.

Er kann auf einer ordentlichen oder eigens dafür einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst werden. In bestimmten Fällen kommt auch ein Umlaufbeschluss infrage.

Die folgenden Punkte müssen indes in jedem Fall bei der Beschlussfassung klar benannt werden:

• Gesamtkosten der Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme,
• Verteilungsschlüssel sowie die konkreten Kosten für jeden Eigentümer,
• detaillierte Erläuterung der Maßnahme,
• Zahlungsmodalitäten,
• Fälligkeit der Sonderumlage.

Wichtig: Wenn absehbar ist, dass nicht alle Eigentümer pünktlich zahlen können, muss die veranschlagte Summe so bemessen sein, dass der Finanzierungsbedarf der Gemeinschaft dennoch gedeckt werden kann.

Erforderliche Mehrheiten

Welche Mehrheiten erforderlich sind, hängt von der Maßnahme ab, die mit der Sonderumlage finanziert werden soll.

Bei Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum werden die notwendigen Maßnahmen grundsätzlich durch Beschluss der Gemeinschaft entschieden.

Bei baulichen Veränderungen ist zwischen dem Beschluss über die Maßnahme und der späteren Verteilung der Kosten zu unterscheiden. Bauliche Veränderungen können nach § 20 WEG beschlossen werden. Für die Frage, wann sämtliche Eigentümer die Kosten einer solchen Maßnahme tragen, enthält § 21 WEG besondere Regelungen.

Werden bauliche Veränderungen mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, können unter den gesetzlichen Voraussetzungen alle Eigentümer an den Kosten beteiligt werden. Eine weitere Möglichkeit besteht insbesondere dann, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Gesetze im Internet

Gut zu wissen: Der Verteilerschlüssel ist ein wesentlicher Bestandteil jeder Sonderumlage.

Üblicherweise werden Kosten auf Basis der Miteigentumsanteile verteilt, soweit nicht Gesetz, Gemeinschaftsordnung oder ein wirksamer Beschluss eine andere Verteilung vorsehen.

Gerade bei baulichen Veränderungen sollte im Einzelfall genau geprüft werden, welche Eigentümer die Kosten tatsächlich tragen müssen.

Rechenbeispiel: 70.000 Euro Sonderumlage

Sie sind Mitglied einer Eigentümergemeinschaft im Landkreis Kelheim.

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung berichtet der Verwalter, dass das Dach nicht wie geplant einfach repariert werden kann. Eine umfassendere Sanierung wird notwendig.

Die Kosten der Dachsanierung belaufen sich auf 90.000 Euro.

Die vorhandene Instandhaltungsrücklage beträgt 30.000 Euro.

Von der Rücklage sollen 10.000 Euro unangetastet bleiben, da sie bereits für andere zeitnahe Reparaturen eingeplant sind.

Damit stehen für die Dachsanierung 20.000 Euro aus der Rücklage zur Verfügung.

Die Finanzierungslücke beträgt:

90.000 Euro – 20.000 Euro = 70.000 Euro

Besteht die WEG aus sechs Miteigentümern mit jeweils gleichen Anteilen und erfolgt die Kostenverteilung entsprechend gleichmäßig:

70.000 Euro ÷ 6 = 11.666,67 Euro

Jeder Eigentümer müsste folglich 11.666,67 Euro zur Sonderumlage beisteuern.

Gut zu wissen: Auch beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt sich stets ein genauer Blick auf den Rücklagenstand und die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre.

Ist die Rücklage dünn und das Gebäude in keinem überzeugenden Zustand, kann eine größere Sonderumlage schneller zum Thema werden als gedacht.

Auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie sollten diese Punkte frühzeitig geprüft werden. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Verkauf einer vermieteten Immobilie.

Kann ich mich gegen eine Sonderumlage wehren?

Im Fall einer tatsächlich notwendigen Dachsanierung in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder einer anderen Gemeinde des Landkreises bestehen in der Regel andere Voraussetzungen als bei einer rein freiwilligen oder wirtschaftlich nicht nachvollziehbaren Maßnahme.

Hätte die WEG beispielsweise einen Beschluss gefasst, der gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, kann dieser gegebenenfalls gerichtlich angefochten werden.

Wichtig: Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass eine Beschlussanfechtung einen Eigentümer automatisch von der Zahlungspflicht befreit.

Eine Anfechtungsklage hat grundsätzlich keine automatische aufschiebende Wirkung. Wer die Sonderumlage nicht zahlt, kann deshalb trotz laufender Anfechtung in Zahlungsverzug geraten.

Handeln Sie daher schnell, wenn Sie einen Beschluss für rechtswidrig halten.

Für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses gelten kurze gesetzliche Fristen. Betroffene Eigentümer sollten daher frühzeitig anwaltlichen Rat einholen.

Tipp: Konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, der die Erfolgsaussichten im konkreten Fall einschätzen kann.

Was passiert, wenn ich die Sonderumlage nicht zahlen kann?

Bei aufwendigen Renovierungsmaßnahmen an Fassade, Dach oder Haustechnik entfallen auf einzelne Eigentümer schnell mehrere Tausend oder sogar fünfstellige Beträge.

Für viele Eigentümer ist das kurzfristig kaum zu stemmen – die Zahlungspflicht besteht jedoch grundsätzlich unabhängig von der persönlichen Liquidität.

Was dann?

Ratenzahlung beantragen

Dies ist oftmals der naheliegendste erste Schritt.

Ob eine gestaffelte Zahlung möglich ist, hängt von der jeweiligen Gemeinschaft und deren Liquiditätsbedarf ab. Eine entsprechende Vereinbarung sollte schriftlich dokumentiert werden.

Finanzierung prüfen

Ein kurzfristiger Bankkredit oder eine andere Finanzierung kann je nach persönlicher Situation eine Möglichkeit darstellen.

Dabei sollten Zinsen, Laufzeit und Gesamtkosten sorgfältig miteinander verglichen werden.

Fördermöglichkeiten prüfen

Finanziert die Sonderumlage energetische Maßnahmen, können je nach Art der Maßnahme und persönlicher Situation Förderprogramme beziehungsweise geförderte Finanzierungen infrage kommen.

Hier sollte vor Beginn der Maßnahme geprüft werden, welche aktuellen Voraussetzungen gelten.

Wenn die Zahlung ausbleibt

Zahlt ein Eigentümer eine wirksam beschlossene und fällige Sonderumlage nicht, kann die Gemeinschaft ihre Forderung durchsetzen.

Üblicherweise erfolgt zunächst eine Zahlungsaufforderung beziehungsweise Mahnung.

Bleibt die Forderung weiterhin offen, kann die Gemeinschaft gerichtliche Schritte einleiten und beispielsweise einen Mahnbescheid beantragen oder die Forderung einklagen.

Liegt schließlich ein vollstreckbarer Titel vor, kann daraus grundsätzlich die Zwangsvollstreckung betrieben werden.

Die Zahlungsaufforderung einfach zu ignorieren, ist deshalb keine sinnvolle Lösung.

Sonderumlage bei Eigentümerwechsel: Wer muss die Kosten tragen?

Diese Frage ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung besonders wichtig.

Wer eine beschlossene Sonderumlage wirtschaftlich tragen muss, hängt unter anderem vom konkreten Beschluss, dessen Fälligkeit und dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ab.

Deshalb sollte bei einem anstehenden Eigentümerwechsel genau geprüft werden:

• Wurde die Sonderumlage bereits beschlossen?
• Wann wird sie fällig?
• Welche Raten sind bereits bezahlt?
• Welche Zahlungen stehen noch aus?
• Was wird im notariellen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart?

Im Kaufvertrag sollte daher ausdrücklich geregelt werden, ob und in welcher Höhe Verkäufer und Käufer eine bereits beschlossene Sonderumlage wirtschaftlich untereinander ausgleichen.

Wichtig: Auch eine noch nicht beschlossene, aber konkret absehbare größere Maßnahme kann beim Verkauf relevant werden.

Kennt ein Verkäufer einen konkreten Sanierungsbedarf oder bereits laufende Beratungen beziehungsweise Angebote innerhalb der WEG, sollte dieser Punkt nicht verschwiegen werden.

Gerade deshalb empfehlen wir, vor dem Verkauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Rücklagenstand und bereits bekannte Maßnahmen zusammenzustellen.

Für Eigentümer in Bad Abbach, Mainburg, Neustadt an der Donau oder Kelheim ist dies ein wichtiger Bestandteil einer professionellen Verkaufsvorbereitung.

Sonderumlage und Immobilienverkauf – welchen Einfluss hat sie auf den Wert?

Eine Sonderumlage bedeutet nicht automatisch, dass eine Eigentumswohnung schlechter oder unverkäuflich ist.

Entscheidend ist immer der Hintergrund.

Wird beispielsweise ein Dach umfassend saniert, die Heizungsanlage erneuert oder die Fassade energetisch verbessert, entstehen zunächst Kosten. Gleichzeitig kann sich dadurch aber auch der technische Zustand und langfristig die Attraktivität des Gebäudes verbessern.

Für Kaufinteressenten sind deshalb mehrere Fragen entscheidend:

• Warum wurde die Sonderumlage beschlossen?
• Wie hoch ist der Anteil für die konkrete Wohnung?
• Ist die Zahlung bereits erfolgt?
• Welche Arbeiten werden damit finanziert?
• Gibt es darüber hinaus weitere bekannte Sanierungen?
• Wie hoch ist die verbleibende Erhaltungsrücklage?
• Wie ist das Gebäude insgesamt aufgestellt?

Für die Bewertung einer Eigentumswohnung reicht es daher nicht, lediglich die Wohnfläche, Lage und Ausstattung zu betrachten.

Auch die wirtschaftliche und technische Situation der WEG gehört zum Gesamtbild.

Genau hier kann eine professionelle Bewertung helfen.

Sie möchten wissen, welchen Marktwert Ihre Eigentumswohnung trotz geplanter oder beschlossener Sonderumlage aktuell hat?

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Ist die Sonderumlage steuerlich absetzbar?

Ob beziehungsweise in welchem Umfang die mit einer Sonderumlage finanzierten Kosten steuerlich berücksichtigt werden können, hängt unter anderem davon ab, ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten und welche konkrete Maßnahme finanziert wird.

Selbstnutzer

Bewohnen Sie Ihre Eigentumswohnung selbst, ist die Sonderumlage als solche nicht einfach vollständig von der Einkommensteuer abzuziehen.

Für bestimmte Handwerkerleistungen können jedoch die Voraussetzungen des § 35a EStG erfüllt sein.

Bei begünstigten Handwerkerleistungen können 20 Prozent der Arbeitskosten steuerlich berücksichtigt werden, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten zählen grundsätzlich nicht zu diesen begünstigten Arbeitskosten. Gesetze im Internet

Vermieter

Bei vermieteten Wohnungen können Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung relevant sein.

Bei Zahlungen an die WEG ist steuerlich allerdings nicht allein entscheidend, wann der einzelne Eigentümer seinen Anteil an die Gemeinschaft überweist, sondern insbesondere, wann die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für die jeweilige Maßnahme verwendet.

Je nach Maßnahme können zudem unterschiedliche steuerliche Behandlungen gelten.

Bei größeren Beträgen empfehlen wir deshalb eine Abstimmung mit dem eigenen Steuerberater.

Hinweis: Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die über eine Sonderumlage finanziert werden, können nicht einfach als laufende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Davon zu unterscheiden sind gegebenenfalls mietrechtliche Folgen einer Modernisierung.

Die Sonderumlage im Blick behalten und vorbereitet handeln

Die Sonderumlage ist für viele Wohnungseigentümergemeinschaften im Landkreis Kelheim ein wichtiges Instrument, sobald größere Sanierungen anstehen oder sich Liquiditätsengpässe abzeichnen.

Wenn Sie die rechtlichen und wirtschaftlichen Spielregeln kennen, sind Sie in unterschiedlichen Situationen besser vorbereitet und handlungsfähig: als Eigentümer, als Käufer in der Prüfungsphase oder als Kapitalanleger.

Für Verkäufer kommt ein weiterer Punkt hinzu:

Eine Sonderumlage sollte nicht erst dann thematisiert werden, wenn bereits ein Käufer gefunden ist.

Je früher Rücklagenstand, Sanierungsbedarf, Beschlüsse und WEG-Protokolle geprüft werden, desto besser lässt sich die Immobilie bewerten und die Vermarktung vorbereiten.

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung im Landkreis Kelheim verkaufen?

Steht in Ihrer WEG eine größere Sanierung an oder wurde bereits eine Sonderumlage beschlossen, ist das kein Grund, einen geplanten Verkauf grundsätzlich infrage zu stellen.

Wichtig ist vielmehr, die Situation von Anfang an richtig einzuordnen und gegenüber Kaufinteressenten transparent darzustellen.

Aurentum Immobilien unterstützt Eigentümer in Kelheim, Mainburg, Neustadt an der Donau, Bad Abbach, Abensberg und im gesamten Landkreis Kelheim bei der Bewertung und Vermarktung ihrer Immobilie.

Wir begleiten Sie von der ersten Einschätzung über die Unterlagenprüfung und Vermarktung bis zum Notartermin.

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