Ein Hausverkauf ist stets eine komplexe Angelegenheit von großer finanzieller Tragweite. Und natürlich spielen in aller Regel auch viele emotionale Aspekte dabei eine Rolle. Wenn Sie als Eigentümer in Kelheim., Abensberg, Mainburg oder im Landkreis beschließen, Ihr Haus in Eigenregie zu verkaufen, also ohne einen Makler zu engagieren, dann betreten Sie vermutlich unbekanntes Terrain. Sie müssen sich daher einiges an Wissen aneignen und brauchen ein komfortables Zeitpolster, um sich um die Verkaufsvorbereitung, die Vermarktung und den finalen Abschluss zu kümmern. Dabei können Ihnen ein paar typische Fehler unterlaufen, die nicht nur ärgerlich sind, sondern die Sie auch richtig Geld kosten.
Lesen Sie im folgenden Ratgeber welche Unzulänglichkeiten beim privaten Hausverkauf oft großen finanziellen Schaden anrichten, worauf Sie unbedingt achten sollten und warum Sie niemals auf eine professionelle Immobilienbewertung verzichten sollten.
1. Unvollständige Unterlagen für den Hausverkauf
Wenn sie schon einmal ein gebrauchtes Auto ge- oder verkauft haben, dann wissen Sie, dass dazu Kfz-Schein und -Brief sowie die letzte TÜV-Bescheinigung unerlässlich sind – ganz ähnlich verhält es sich beim Verkauf einer Immobilie – nur dass die Liste der zwingend erforderlichen Dokumente ungleich länger ist. Und: Sie müssen sie bei verschiedenen Ämtern und Behörden anfordern und abholen – einige Unterlagen eventuell sogar überarbeiten lassen, weil sie nicht mehr aktuell sind. Das kostet viel Zeit und einiges an Energie. Bringen Sie beides nicht in ausreichendem Maße auf, riskieren Sie unnötige Verzögerungen: Potentielle Käufer benötigen die Dokumente für ihre Bank, die auf dieser Grundlage überhaupt erst eine Immobilienfinanzierung prüft. Und: Fehlende Unterlagen erzeugen Misstrauenund können dazu führen, dass ein vielversprechender Interessent einfach abspringt.
Folgend eine Checkliste der Dokumente, ohne die ein Hausverkauf nicht möglich ist:
- aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) (beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgericht beantragen),
- Flurkarte (Katasteramt),
- Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, falls nicht vorhanden von einem Energieexperten erstellen lassen),
- Grundriss und Wohnflächenberechnung (bei älteren Immobilien muss der Grundriss häufig neu erstellt werden, um geänderte Installationen oder Umbauten aktuell darzustellen, gleiches gilt für die Wohnflächenberechnung, Ansprechpartner sind Architekten oder Sachverständige),
- Kopie der Bauakte (mit Baubeschreibung, Flächen- und Grundstücksgröße, Bauplänen und Baugenehmigung) (Bauaufsichtsamt).
Außerdem benötigen Sie für die späteren Besichtigungstermine:
- alle Rechnungen und Belege über erfolgte Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen (am besten logisch sortiert, entweder chronologisch oder nach Themen wie Fenster, Dach, Heizung, Böden o. ä.)
- vollständige Wartungsberichte der Heizung
- Grundsteuerbescheid
- Vertragsunterlagen zur Wohngebäudeversicherung
- Aufstellung der Betriebskosten
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Tipp: Tragen Sie alle Dokumente ordentlich sortiert in einer Aktenmappe zusammen. Sie wirken auf mögliche Käufer wenig vertrauenswürdig, wenn Sie mit einem „Kraut und Rüben-Chaos“ an Unterlagen auftauchen – sie attestieren Ihnen dann die gleiche mangelhafte Sorgfalt beim Umgang mit Ihrer Immobilie.
Gut zu wissen: Wenn Sie einen qualifizierten Makler von Aurentum Immobilien mit dem Immobilienverkauf beauftragen, dann nimmt dieser Ihnen die zeitaufwendige Zusammenstellung aller verkaufsrelevanten Dokumente selbstverständlich ab. Und Sie können ganz sicher sein, dass nicht ein Blatt Papier fehlt.
2. Unprofessionelle Präsentation der Immobilie
Versetzen Sie doch kurz einmal in die Rolle eines Immobiliensuchenden, der seit Wochen, eher seit Monaten, die einschlägigen Immobilienportale auf der Suche nach einem passenden Haus im Landkreis Kelheim durchforstet. Wenn Sie dessen ungeteilte Aufmerksamkeit erreichen wollen, dann muss Ihre Immobilie dem Suchenden positiv ins Auge stechen. Das meint: Sie brauchen gestochen scharfe, einladende Fotos von Haus und Garten – eben solche, wie Sie nur ein professioneller Fotograf hinbekommt. Auch wenn Ihr Handy vermeintlich gute Bilder macht – jeder Immobilieninteressent erkennt die schnellen Selfmade-Fotos – und mutmaßt eventuell, dass Ihnen Ihr Haus ja wohl nicht so sehr am Herzen liegt. Wer weiß, in welchem Zustand usw…
Allerdings machen auch die tollsten Fotos ein dürftiges Exposé nicht wett. Es ist die erste Informationsquelle für mögliche Käufer in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis – es muss Interesse und Neugier wecken und dabei gleichzeitig alle relevanten Daten und Fakten zur Immobilie enthalten. Der Gesetzgeber hat überdies einige Pflichtangaben vorgeschrieben, die Sie zwingend unterbringen müssen, beispielsweise die Wohnfläche, das Baujahr und vor allem die Angaben aus dem Energieausweis. Der Text sollte ansprechend, muss allerdings auch verbindlich sein. Rein rechtlich gelten die Angaben im Immobilienexposé als „öffentliche Äußerungen des Verkäufers“. Unterlaufen Ihnen dabei Fehler, so haften Sie dafür.
Gelingt es Ihnen nicht, über ein interessantes, aussagekräftiges Exposé mit gut ausgeleuchteten, stimmigen Fotos, mögliche Interessenten zur Kontaktaufnahme zu motivieren, dann lahmt der Verkaufsprozess Ihrer privaten Immobilie bereits, bevor er überhaupt begonnen hat. Sie verlieren Zeit, während der Ihre Immobilie ein unscheinbares Dasein auf den Immobilienportalen führt.
• Schlechte oder unzureichende Erreichbarkeit
Unter das Rubrum einer mangelhaften Präsentation gehört auch die falsche Einschätzung vieler Eigentümer, die privat verkaufen möchten, wie es denn nach dem Immobilieninserat weitergeht. Um es kurz zu machen: Immobilieninteressierte erwarten, dass Sie nicht nur quasi rund um die Uhr erreichbar sind, telefonisch, per mail, über WhatsApp, sondern dass Sie auch aus dem Stand heraus jede Frage beantworten können. Das erfordert ein starkes Nervenkostüm und kann über einen längeren Zeitraum durchaus anstrengend sein. Verpassen Sie Anrufe oder Nachrichten und melden sich nicht umgehend zurück, verlieren Interessenten schnell das Interesse.
Am Rande: Überlegen Sie bitte sehr genau, ob Sie Ihre persönlichen Kontaktdaten, wie Handynummer, E-Mail-Adresse und/oder WhatsApp-Account, wirklich öffentlich „streuen“ wollen. Wenn Sie auf einen Makler verzichten, bleibt Ihnen als Alternative nur die umständliche Variante, eigens für den Immobilienverkauf separate Kontaktdaten anzulegen.
3. Der Kardinalfehler beim privaten Immobilienverkauf: Ein unrealistischer Verkaufspreis
Vermutlich haben Sie über die Jahre viel Zeit, Energie und finanzielle Mittel in die Instandhaltung Ihrer Immobilie gesteckt. Ihr Eigenheim im Landkreis Kelheim ist mit vielen persönlichen Erinnerungen verbunden und markiert ein Stück Ihres gelebten Lebens. Völlig verständlich und nachvollziehbar ist es daher, dass Sie auf Grundlage dieser emotionalen Bindung den Wert Ihrer Immobilie deutlicher höher einschätzen als er vielleicht ist. Begehen Sie daher niemals den gravierenden Fehler, Ihr Haus auf dem Markt privat anzubieten, bevor Sie es nicht von einem unabhängigen Makler objektiv haben bewerten lassen. Die Folgen können katastrophal sein. Zwei Szenarien sind denkbar:
• Ein zu hoher Verkaufspreis schreckt potentielle Käufer ab. Vergegenwärtigen Sie sich, dass Immobiliensuchende den Markt seit Monaten akribisch beobachten und daher recht genau wissen, welche Preise für welche Immobilie „aufgerufen“ werden. Sie bewerten die viel zu hohe Forderung für Ihren privaten Hausverkauf als überzogen oder sogar unverschämt und wenden sich kopfschüttelnd ab. Sie erhalten auf Ihr Inserat wenig oder gar keine Resonanz. Ihr Haus bleibt Woche um Woche „im Verkaufsregal“ stehen und erhält alsbald den Makel eines Ladenhüters.
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• Ein zu niedriger Preis schürt das Misstrauen möglicher Interessenten – ganz zu schweigen davon, dass Sie als Eigentümer im Landkreis Kelheim im günstigsten Fall ohne Not einfach nur Geld „verschenken“. Wahrscheinlicher ist es jedoch, das Immobiliensuchende mutmaßen, dass bei einem so niedrigen Preis irgendetwas mit der Immobilie nicht stimmen kann, dass sie wahrscheinlich verdeckte Mängel hat. Die Folge ist ebenfalls eine breite Zurückhaltung und eine viel zu lange Verkaufsdauer.
Irgendwann werden Sie als Eigentümer in Kelheim, Abensberg oder Mainburg dann vielleicht bemerken, dass Ihr privater Verkauf nicht in Gang kommt. Versuchen Sie nun über eine Preiskorrektur nach unten Schwung in die Angelegenheit zu bringen, so beschädigen Sie den weiteren Verkaufsprozess irreversibel. Denn natürlich bemerken Immobiliensuchende, dass das teure Haus auf einmal günstiger geworden ist – und kalkulieren, dass sie nur lange genug warten müssen, bis es zu einem noch niedrigeren Preis angeboten wird.
Gut zu wissen: Ein privater Hausverkauf ohne vorherige fundierte Immobilienbewertung klappt so gut wie nie. Nutzen Sie daher in jedem Fall die kostenlose und unverbindliche Marktwert-Ermittlung von Aurentum Immobilien. Qualifizierte Makler bewerten Ihr Haus auf Basis der anerkannten Bewertungsverfahren neutral, unabhängig und objektiv. So erhalten Sie eine belastbare, nachprüfbare Aussage über den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie.
Am Rande: Natürlich müssen Sie den Angebotspreis in Ihrem Inserat nicht exakt in der Höhe des Verkehrswerts Ihrer Immobilie ansetzen. Je nach Marktlage, sprich Nachfrage, kalkulieren Makler mit einem Aufschlag von fünf bis maximal acht Prozent – auch, um einen Puffer für die späteren Verkaufsverhandlungen zu haben. Die Abschätzung der jeweils durchsetzbaren Höhe erfordert wiederum eine genaue Kenntnis der lokalen Gegebenheiten im Landkreis Kelheim, die Sie als privater Eigentümer nur schwerlich einschätzen können.
4. Mangelhafte Vorbereitung auf Besichtigungen
Ein bis zu zehn Prozent höherer Verkaufspreis lässt sich für eine Immobilie erzielen, die zur Besichtigung top hergerichtet wurde – das zeigen umfangreiche Studien und Erfahrungsberichte engagierter Makler. Viele Eigentümer unterschätzen jedoch die emotionale „Überzeugungsarbeit“, die ein blitzeblankes, ordentliches Haus bei Interessenten verrichtet. Putzen Sie die Fenster, mähen Sie den Rasen – und vor allem: räumen Sie alle persönlichen Gegenstände und die überschwängliche Deko weg. Interessenten wollen nicht Ihr Zuhause kaufen, sondern suchen eine Immobilie, die Sie zu Ihrem Heim machen können. Verzichten Sie daher auch nicht auf die augenfälligen Schönheitsreparaturen, nur weil Sie sich sagen, dass die neuen Besitzer ja ohnehin neu streichen. Absolutes No-Go: Küchendunst vom Vortag, der noch muffig in der Luft liegt und jede heitere Stimmung im Keim erstickt.
• Wie gut ist Ihr Verhandlungsgeschick?
Bei jeder Besichtigung müssen Sie bereits eine gewisse Souveränität unter Beweis stellen, indem Sie auf jede Frage der Interessenten eine plausible, stichhaltige Antwort parat haben. Bleiben Sie Auskünfte schuldig, macht das einen denkbar schlechten Eindruck und schreckt Interessenten schnell ab.
Beispiel: Sie sollten nicht nur wissen, wann und mit welcher Verglasung die Fenster ausgetauscht wurden, wie alt der Heizungskessel im Keller ist, welche Nutzung der Dachboden erlaubt oder ob der Boden eine gute Trittschalldämmung hat. Negativpunkte sammeln Sie gleichwohl auch, wenn Sie nicht wissen, wo die nächste Haltestelle für Bus oder Bahn ist, ob es Sportmöglichkeiten, Kita und Schule in der Nähe gibt, welche Einkaufsmöglichkeiten wie erreichbar sind oder ob in der Straße Glasfaserkabel liegt.
Die größte Herausforderung für private Immobilienverkäufer im Landkreis Kelheim bleibt gleichwohl die Preisverhandlung. Viele Eigentümer, die privat verkaufen wollen, haben sich zuvor keine adäquate Preisstrategiezurechtgelegt und bringen verständlicherweise keine Erfahrung und kein Verhandlungsgespür mit. Diese Kombination ist aber entscheidend für einen erfolgreichen Abschluss: Sie müssen dem potentiellen Käufer vermeintlich entgegenkommen – ohne jedoch selbst gesetzte Grenzen zu überschreiten. Gelingt dies nicht, so droht der Verkauf schnell zu scheitern.
Auch in diesem entscheidenden Punkt profitieren Sie als Eigentümer in Kelheim, Abensberg, Mainburg oder im Landkreis von der Expertise und Erfahrung eines qualifizierten Maklers. Wir von Aurentum Immobilien fungieren bei Kaufpreisverhandlungen als Mittler zwischen den Parteien, so dass es erst gar nicht zu einer Verhärtung der Fronten kommt. Ziel ist es stets, dass beide Seiten mit dem Abschluss zufrieden sind, und das gute Gefühl haben, die eigenen Positionen erfolgreich vertreten zu haben.
5. Unzulängliche Überprüfung der Kunden-Bonität
Sind Sie davor gefeit, einem potentiellen Käufer, der Ihnen durch und durch sympathisch ist, Ihr Haus „anzuvertrauen“? Wohlgemerkt: Hier geht es nicht darum, dass Sie den Käufer in spe nicht charmant und liebenswert finden dürfen – nur reichen diese Charaktereigenschaften nicht aus, um den Verkaufspreis zu bezahlen. Viele private Verkäufer scheuen davor zurück, die Zahlungsfähigkeit des Käufers nüchtern zu überprüfen – ein nicht selten folgenschwerer Fehler. Denn kann der Interessent final wirklich nicht bezahlen, dann steht Ihnen eine teure Rückabwicklung des Kaufvertrags ins Haus – und Sie können von vorn beginnen.
Lassen Sie sich daher unbedingt eine Finanzierungsbestätigung der Käufer-Bank aushändigen oder zumindest eine andere Bescheinigung darüber, dass Ihr Vertragspartner über das benötigte Geld verfügt. Solange Ihnen ein solches Papier nicht schwarz auf weiß vorliegt, sollten Sie Ihre Verkaufsaktivitäten mit anderen Interessenten auf keinen Fall einstellen.
Fehlervermeidung: Beauftragen Sie einen qualifizierten Makler mit dem Hausverkauf
Ein Haus verkauft sich niemals von selbst. Es müssen eine ganze Reihe von bürokratischen Hürden genommen, gesetzliche Verpflichtungen beachtet werden und vor allem ist ein hohes Maß an Organisationstalent und fachlichem Know-how von Nöten. Als privater Eigentümer unterschätzen Sie vermutlich sowohl den zeitlichen Aufwand als auch die erforderliche Expertise. Wenn Sie Ihr Haus zügig und zu einem guten Preis verkaufen wollen, dann empfiehlt es sich, auf die professionelle Unterstützung durch einen qualifiziertem Makler von Aurentum Immobilien zu setzen. So vermeiden Sie Fehler, die richtig ins Geld gehen, und können gewiss sein, dass Sie die fällige Maklerprovision durch einen höheren Verkaufspreis allemal wieder hereinbekommen.
Aurentum Immobilien übernimmt für Sie den kompletten Verkaufs- und Vermarktungsprozess: Von einer Erstbesichtigung und der anschließenden fundierten Immobilienbewertung, über die Zusammenstellung aller benötigten Unterlagen und die Erstellung eines ansprechenden, aussagekräftigen Exposés mit professionellen Fotos bis hin zur Organisation von Besichtigungsterminen, der Führung der Kaufpreisverhandlungen, der Bonitätsüberprüfung des Käufer und schließlich der Vereinbarung des finalen Notartermins. Dabei können Sie sich stets auf unsere Sorgfalt, unsere Erfahrung und unser volles Engagement verlassen. Regelmäßig geben wir Ihnen ein Feed-Back zu den Verkaufsfortschritten und selbstverständlich behalten Sie bei der Entscheidung über den schlussendlichen Käufer das sprichwörtlich letzte Wort.
Bei jedem Immobilienverkauf geht es um hohe finanzielle Mittel und ein wertvolles Gut. Beides sollte nur der Obhut eines Experten anvertraut werden, damit es keinen Schaden nimmt. Wir von Aurentum Immobilien kümmern uns mit Kompetenz und aller gebotenen Fürsorge.
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FAQs
1. Wie lassen sich Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden?
Am einfachsten vermeiden Sie Fehler beim Hausverkauf, indem Sie einen qualifizierten Makler engagieren, der Ihnen zahlreiche Aufgaben abnimmt und den gesamten Verkaufsprozess von der Wertermittlung bis zum Notar mit Erfahrung und Expertise für Sie erledigt. Wenn Sie ohne Makler verkaufen wollen, müssen Sie sich sehr umfassend informieren und für bestimmte Bereiche andere Profis verpflichten, beispielsweise einen Immobiliengutachter, einen Fotografen oder auch ein Architekturbüro.
2. Kann ich für falsche Angaben im Exposé haftbar gemacht werden?
Ja. Die Angaben in einem Exposé gelten vor dem Gesetz als „öffentliche Äußerung des Verkäufers“, sind damit rechtsverbindlich und können Schadenersatzansprüche nach sich ziehen, falls sie sich als unwahr herausstellen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sogar einen im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss gekippt, weil der Verkäufer im Exposé einen offenbarungspflichtigen Mangel an der Immobilie verschwiegen hatte. Selbst kleine Fehler bei den Flächenangaben erlauben es dem Käufer, vom Kaufvertrag zurückzutreten.
3. Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Verkaufspreis?
Der Angebotspreis ist der Preis, den Sie in Ihrem Inserat nennen. Er sollte sich unbedingt am aktuellen Verkehrswert der Immobilie orientieren – und zwar insofern, dass der fünf bis maximal acht Prozent darüberliegen darf – je nach Nachfrage am lokalen Markt. Diese Spanne gibt Ihnen einen gewissen Spielraum für die die Preisverhandlungen. Der Verkaufspreis ist der Preis, für den Ihr Haus dann final tatsächlich den Eigentümer wechselt.
4. Gibt es eine schlechte Jahreszeit für den Hausverkauf?
Jein. Grundsätzlich können Sie Ihre Immobilie ganzjährig verkaufen, weil sich auch der individuelle Bedarf nun nicht nach der Jahreszeit richtet. Trotzdem gilt insbesondere der Dezember wegen seiner vielen Feiertage und des dunklen, kalten Wetters als ungünstiger Monat für den Immobilienverkauf. Traditionell zählen Frühling und Herbst zu den verkaufsstärksten Jahreszeiten.
