Banken und Kreditinstitute prüfen vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung die Sicherheiten für den Kredit recht genau und kalkulieren verschiedene Risiken quasi standardmäßig mit ein. Wenn Sie also Ihre Unterschrift unter den Darlehensvertrag gesetzt und vermutlich eine lange Sollzinsbindung gewählt haben, können Sie sich für gewöhnlich in Sicherheit wähnen. „Für gewöhnlich“ bedeutet jedoch „nicht immer“: In bestimmten Fällen kann Ihre Bank während der Laufzeit außerplanmäßig sprichwörtlich „bei Ihnen auf der Matte stehen“ – und eine Nachbesicherung des Immobilienkredits verlangen. Dabei handelt es sich mitnichten um einen willkürlichen Akt, sondern um eine durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gedeckte Vorgehensweise – wenn dem Kreditinstitut die existenten Sicherheiten nicht mehr ausreichen. Das passiert nicht unbedingt morgen oder übermorgen, liegt aber bei einer über Jahrzehnte andauernden Immobilienfinanzierung durchaus im Bereich der Wahrscheinlichkeit. Was können Sie in einem solchen Fall tun?
Lesen Sie im folgenden Ratgeber, unter welchen Voraussetzungen Banken zusätzliche Sicherheiten verlangen dürfen, welche Rechte Sie als Darlehensnehmer haben und wie Sie eine Nachbesicherung wirksam verhindern.
Was ist eine Nachbesicherung?
Reichen einer Bank die im Darlehensvertrag vereinbarten Sicherheiten nicht mehr aus, so darf sie während der Vertragslaufzeit zusätzliche Sicherheiten verlangen. Dieses Vorgehen wird als Nachbesicherung bezeichnet. Die Bank kann sich dabei auf den § 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) stützen, der ihr das Recht zugesteht, von Ihnen als Darlehensnehmer eine Nachbesicherung der Immobilie einzufordern. Zwar veranschlagen Banken und Kreditinstitute eventuelle Risiken bei der Kreditvergabe hoher Summen eher großzügig als verhalten, allerdings erstreckt sich eine Immobilienfinanzierung in der Regel auch über Jahrzehnte – in denen sich vieles ändern kann. Wenn eine Bank vom Instrument der Nachbesicherung Gebrauch macht, um das Risiko eines Kreditausfalls abzufedern, dann hat sie zuvor zumeist eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmendaten oder Ihrer persönlichen finanziellen Situation ausgemacht.
Wann kann die Bank eine Nachbesicherung verlangen?
Eine Nachbesicherung droht im Wesentlichen in den folgenden zwei Fällen:
1. Ihre finanzielle Situation verschlechtert sich oder droht, sich zu verschlechtern.
2. Die Immobilie verliert an Wert oder droht, an Wert zu verlieren.
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• Ihre finanzielle Situation verschlechtert sich
Bevor Sie von einer Bank eine Immobilienfinanzierung erhalten, prüft diese Ihre finanzielle Situation genau. Dabei stellt sie unter anderem Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber, beurteilt Ihr Arbeitsverhältnis und kontrolliert, ob Sie in der Lage sind, die monatlichen Raten aus Ihrem laufenden Einkommen zu begleichen. Schließlich nutzt sie die Schufa-Auskunft, um in Erfahrung zu bringen, ob Sie in der Vergangenheit Ihre Kredite zuverlässig zurückgezahlt haben. Im Kombination mit bankinternen Prüffaktoren ergibt sich so ein Gesamtbild Ihrer Kreditwürdigkeit oder Bonität. Damit schätzt das Kreditinstitut final das Risiko von Zahlungsausfällen ein – und legt eine entsprechende Messlatte bei den Ihnen anzubietenden Konditionen fest. Verschlechtert sich Ihre finanzielle Situation nun während der Laufzeit, beispielsweise weil Sie arbeitslos werden, so steigt das Risiko der Bank. Mit einer Nachbesicherung versucht sie das größere Wagnis auszugleichen.
• Die Immobilie verliert an Wert
Sinken im Umfeld einer Immobilie die Preise, so hat das auch Auswirkungen auf Ihre eigenes Haus. Bei der Kreditvergabe kalkuliert die Bank einen eventuellen Wertverlust der Immobilie über die gesamte Laufzeit des Darlehens grundsätzlich bereits ein. Sie rechnet daher im Fall einer Zwangsversteigerung mit nur etwa 80 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Dieser Wert wird auch als Beleihungswert bezeichnet. Vom Beleihungswert werden noch einmal zwischen 20 bis 40 Prozent Risikoabschlag abgezogen – der erreichte Wert markiert dann die Beleihungsgrenze und damit die maximale Höhe des Darlehens. Stellt die Bank in einer Region nun auffällig viele Zahlungsausfälle fest, beispielsweise durch hohe Arbeitslosigkeit, oder können Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung aufgrund zu hoher Zinsen nicht mehr stemmen, so sieht sie die Gefahr auch bei Darlehen, die noch regelmäßig bedient werden. Um diesem Risiko des Zahlungsausfalls entgegenzuwirken, fordert sie eine Nachbesicherung.
Exkurs: Die US-Immobilienkrise, die eine globale Finanzkrise auslöste
Welche verheerenden Folgen massenhaft ausgefallene Immobilienkredite haben können, erlebte 2007/2008 zunächst die USA. Dort hatten amerikanische Banken während der Niedrigzinsphase in großem Stil Finanzierungen an Kreditnehmer vergeben, die eigentlich eine viel zu schlechte Bonität und Kreditwürdigkeit mitbrachten. Diese riskanten Kredite wurden wiederum gebündelt und als vermeintlich sichere Wertpapiere weltweit an Investoren verkauft. Als die US-Darlehensnehmer im Zuge steigender Zinsen reihenweise ihre Darlehen nicht mehr bedienen konnten – und auch eine Nachbesicherung schlicht nicht möglich war – platze zunächst die amerikanische Immobilienblase.
Der dramatische Wertverlust der weltweit vertriebenen Sammelpapiere (aus faulen Krediten) löste zudem einen Domino-Effekt aus: In globalem Stil rutschen Banken und Kreditinstitute an den Rand der Zahlungsunfähigkeit. Den Gipfel der globalen Finanzkrise markierte schließlich die Pleite der Investmentbank Lehman Brothers im September 2008. Um einen weltweiten Absturz der Finanz- und Wirtschaftsmärkte mit tiefgreifender Rezession zu verhindern, sahen sich Staaten auf der ganzen Welt genötigt, die eigenen Banken mit Milliardensummen zu subventionieren.
Wie läuft die nachträgliche Absicherung der Immobilie ab?
Wie bereits angedeutet, muss die Bank nicht darauf warten, dass die ersten Raten des Darlehens von Ihnen als Kreditnehmer nicht mehr gezahlt werden (können). Sie kann bereits eine Nachbesicherung der Immobilie verlangen, wenn eine Verschlechterung Ihrer Vermögensverhältnisse oder ein Wertverlust der Immobilie auch nur droht. Im Wesentlichen gehen Kreditinstitute folgendermaßen vor:
1. Die Bank fordert Sie als Kreditnehmer schriftlich zur Nachbesicherung auf. Dafür muss sie allerdings Gründe angeben, beispielsweise durch Vorlage einer aktuellen Immobilienbewertung, die einen niedrigeren Verkehrswert ausweist, oder durch den Hinweis darauf, dass sie Kenntnis von Ihrer derzeitigen Arbeitslosigkeit erlangt hat. Basierend auf den jeweiligen Ergebnissen bestimmt das Kreditinstitut den zusätzlichen Sicherheitsbedarf.
2. Sie haben nun die Möglichkeit, innerhalb einer von der Bank gesetzten Frist, die geforderten Sicherheiten zu stellen. Dies geschieht zumeist durch das Einbringen von zusätzlichem Eigenkapital (Sparguthaben) oder das Verpfänden anderer Vermögenswerte.
3. Kommen Sie der Forderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, kann das Kreditinstitut Ihren Immobilienkredit kündigen. Allerdings muss es Sie schriftlich über diese Möglichkeit informiert haben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.
Gut zu wissen: Suchen Sie in jedem Fall rechtzeitig das Gespräch mit Ihrer Bank – bevor (!) Sie mit den Ratenzahlungen in Schwierigkeiten geraten. In aller Regel können Sie zeitlich begrenzte Stundungen und/oder Aufschübe aushandeln, wenn Ihr finanzieller Engpass nur temporärer Art ist. Letztlich hat keine Bank ein Interesse an einem geplatzten Kredit.
Was passiert, wenn Sie der Nachbesicherung nicht nachkommen können?
Wenn Sie nicht in der Lage sind, die geforderte Nachbesicherung bereitzustellen, können die folgenden Konsequenzen drohen:
1. Kreditkündigung: Die Bank kann den Kredit kündigen und die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrags verlangen. Dies führt nahezu immer zu großen finanziellen Schwierigkeiten und final möglicherweise zum Verlust der Immobilie.
2. Zwangsvollstreckung: Im schlimmsten Fall kann das Kreditinstitut rechtliche Schritte einleiten, um die Immobilie zu verkaufen und die Darlehenssumme zurückzuerhalten. Da der Erlös aus einer Zwangsversteigerung vermutlich nicht den Kreditbetrag deckt, verlieren Sie als Darlehnsnehmer nicht nur Ihr Haus, sondern bleiben nach dem Verkauf auch noch auf Schulden bei der Bank sitzen.
3. Erhöhung der Zinsen: Die Bank kann alternativ die Zinsen für das Darlehen erhöhen, um das zusätzliche Risiko auszugleichen. Damit steigen auch Ihre monatlichen Kosten und die Belastung Ihres Budgets nimmt zu.
4. Schufa-Eintrag: Schließlich kann eine Nichterfüllung der Nachbesicherung zu einem negativen Eintrag bei der Schufa führen – der Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt und damit zukünftige Kreditaufnahmen erschwert.
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Welche Rechte haben Sie als Kreditnehmer bei der Nachbesicherung?
Das bislang Dargestellte erweckt unterschwellig sicherlich den Eindruck, dass Banken und Kreditinstitute in puncto Nachbesicherung recht selbstgerecht am sprichwörtlich längeren Hebel sitzen und durchaus ein wenig nach Gutdünken schalten und walten können. Dem ist aber nicht so. Eine Nachbesicherung Ihrer Immobilie darf von der Bank nicht ohne stichhaltigen Grund eingefordert werden. Das bedeutet: Sie muss beweisen (!), dass die Sicherheiten des Kredits nicht mehr ausreichen und eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse droht oder vorliegt. Sie muss also aufzeigen, dass Ihre finanziellen Möglichkeiten nennenswert eingeschränkt sind oder der Wert Ihrer Immobilie merklich gesunken ist. Erst wenn sie einen solchen stichhaltigen Nachweis erbringen kann, darf eine Nachbesicherung überhaupt auf den Weg gebracht werden.
Bitte bedenken Sie: Werden Sie als Darlehnsnehmer arbeitslos oder in Kurzarbeit beschäftigt, so reicht dieser Umstand nach allgemeiner Rechtsprechung als Voraussetzung für einen Nachbesicherungsanspruch Ihrer Bank.
Die Bank muss Sie explizit darauf hinweisen, dass Ihre Immobilienfinanzierung gekündigt wird, sollten Sie die Frist zur Nachbesicherung nicht einhalten. Auf welchen Zeitraum diese Frist tatsächlich taxiert wird, liegt gleichwohl im Ermessen Ihrer Bank.
Ganz wichtig: Das Recht der Nachbesicherung ist in der Regel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank verortet. Der Nachbesicherungsanspruch kann nur entfallen, wenn dies mit der Bank im Vorfeld vertraglich vereinbart wurde. Beschränken Sie also Ihr Immobiliendarlehen explizit auf nur eine einzige Sicherheit, so ist eine Nachbesicherung ausgeschlossen.
Wie kann eine Nachbesicherung verhindert werden?
Der vertragliche Ausschluss einer Nachbesicherung ist die wirksamste und gleichzeitig einzige Möglichkeit, eine Nachbesicherung Ihrer Immobilie tatsächlich zu verhindern. Allerdings gibt es ein paar Optionen, mit denen Sie einer Nachbesicherung vorbeugen können.
1. Die Lage der Immobilie gut abwägen: Entscheiden Sie sich nicht für ein Haus in einer Wohngegend, in der die Immobilien bereits überbewertet sind – hier besteht ein erhöhtes Risiko für einen Wertverfall. Im Gegenden mit gewachsenen Strukturen ist diese Gefahr deutlich kleiner,
Gut zu wissen: Nehmen Sie bei der Entscheidungsfindung die Hilfe eines erfahrenen Maklers von Aurentum Immobilien in Anspruch. Er kennt den lokalen Markt, weiß um seine Dynamik und besitzt die fachliche Expertise, um Immobilien realistisch einzuschätzen. Mit einer objektiven, neutralen Immobilienbewertung sind Sie immer auf der sicheren Seite.
2. Die Baufinanzierung solide aufstellen: Kalkulieren Sie Ihr Darlehen so, dass nicht alle Ihre finanziellen Mittel in die Immobilienfinanzierung fließen. Wählen Sie die Monatsrate und damit auch die Tilgung so, dass Sie am Ende des Monats stets noch „etwas übrighaben“.
3. Ausreichend Eigenkapital einbringen: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können, desto kleiner fällt die Darlehenssumme aus. Und: Eine hohe Eigenkapitalquote wird von den Banken mit niedrigeren Zinsen belohnt.
4. Rücklagen schaffen: Bilden Sie während der Laufzeit des Darlehens zusätzliche Rücklagen. Mit einer finanziellen Reserve können Sie nicht nur vorübergehende Verdienstausfälle kompensieren, sondern im Ernstfall tatsächlich auch eine Nachbesicherungsforderung Ihrer Bank bedienen. Als Rücklage eignen sich Sparguthaben, ein Bausparvertrag, Aktien, ETFs oder eine Mischung aus allem.
Fazit: Eine solide Finanzierung für eine realistisch bewertete Immobilie schützt
Eine Nachbesicherung kann jeden treffen. Dabei ist die Wahrscheinlichkeit in Gegenden mit überbewerteten Immobilien deutlich höher als in Regionen, in denen die Immobilienpreise am ehesten dem Verkehrswert der Häuser und Wohnungen entsprechen. Ausdrücklich ausgenommen von dieser Regel sind die begehrten Lagen in Metropolen und deren Speckgürteln. Verlassen Sie sich im Landkreis Kelheim am besten auf die langjährige Erfahrung und fachliche Kompetenz eines qualifizierten Maklers von Aurentum Immobilien. Er hat den Markt seit Langem im Blick, kennt die Ausschläge und wird Ihnen in jedem Fall sprichwörtlich „reinen Wein einschenken“, wenn es um den Immobilienwert geht. Gegenseitiges Vertrauen und Ehrlichkeit sind das eherne Fundament, auf dem die erfolgreiche Maklertätigkeit von Aurentum Immobilien im Landkreis Kelheim gründet. Daneben sollten Sie Ihre Immobilienfinanzierung von Anfang an auf solide Füße stellen: Mit dem Einsatz von ausreichend Eigenkapital und Monatsraten, die Ihnen die Bildung von finanziellen Rücklagen ermöglichen. Halten Sie sich stets vor Augen, dass Ihre Finanzierung nach der Unterschrift nicht in Stein gemeißelt ist. Behalten Sie die Möglichkeit, dass Ihre Bank während der Laufzeit Zusatzforderungen stellt, sicherheitshalber im Hinterkopf.
FAQs
1. Was bedeutet Nachbesicherung?
Reicht der Bank die im Immobiliendarlehen vereinbarte Sicherheit nicht mehr aus, so darf sie während der Vertragslaufzeit weitere Sicherheiten fordern. Dieses Vorgehen wird als Nachbesicherung bezeichnet. Gründe dafür können eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmendaten (Wertverlust der Immobilie) oder Ihrer persönlichen finanziellen Situation sein, beispielsweise, weil Sie Ihren Job verloren haben. Die Bank steht dabei grundsätzlich in der Beweispflicht: Sie muss ihr (drohendes) erhöhtes Kreditausfall-Risiko nachweisen.
2. Kann ich eine Nachbesicherung ausschließen?
Ja. Grundsätzlich können Sie durch eine individuelle vertragliche Vereinbarung im Darlehensvertrag eine Nachbesicherung ausschließen. Auf einen solchen Passus wird sich die Bank jedoch nur einlassen, wenn Sie entweder sehr viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, das Risiko für das Kreditinstitut also ohnehin kleiner ist, oder wenn Sie eine überdurchschnittliche Bonität mitbringen.
3. Lässt sich eine Nachbesicherung anfechten?
Ja. Mit Aussicht auf Erfolg allerdings nur in den folgenden zwei Fällen: Die Nachbesicherung erfüllt den Tatbestand der „sittenwidrigen Überforderung“. Das meint: Die Bank nutzt die Notlage des Kunden insofern aus, dass sie Sicherheiten fordert, die in keinem angemessenen Verhältnis zur Restschuld stehen. Die Nachbesicherung kann außerdem erfolgreich angefochten werden, wenn sie kurz vor einer Insolvenz verlangt wird, also zu einem Zeitpunkt, als der Bank bereits bekannt war, dass der Schuldner zahlungsunfähig ist.
4. Reicht ein Wertverlust meiner Immobilie für eine Nachbesicherungsforderung?
Jein. Grundsätzlich ist eine Nachbesicherung möglich, wenn die Immobilie so stark an Wert verliert, dass der Beleihungswert unter die geschuldete Restsumme fällt. Aber: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Darlehensnehmer in einem wegweisenden Urteil vor willkürlichen Forderungen der Banken geschützt, wenn es sich allein um zyklische Marktschwankungen handelt. Die Bank muss darlegen, dass der Wertverlust von Dauer ist (IX ZR 6/22).
