Mit der für deutsche Behörden inzwischen fast schon üblichen Zeitverzögerung hat das Statistische Bundesamt Ende März bekanntgegeben, dass die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland 2023 im Durchschnitt um 8,4 Prozent gefallen sind. Das ist der stärkste Rückgang seit der Jahrtausendwende – gleichzeitig aber der erste seit 2007 überhaupt. Zwischen 2008 und 2022 stiegen die Preise für Wohnimmobilien munter und stetig. Setzt sich der Preisverfall nun ebenso konsequent fort? Nein, prognostizieren Banken und Kreditfinanzierer. Der Zenit ist überschritten, das Ende der Talsohle im Sommer endgültig erreicht, mutmaßen die Wirtschaftsforschungsinstitute.
Immobilieneigentümer, die sich mit dem Gedanken an einen Immobilienverkauf tragen, stehen derzeit vor der schwierigen Frage: Jetzt verkaufen (bevor die Preise noch weiter fallen) oder warten (bis sie doch wieder steigen)? „Den“, allgemein gültigen, besten Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf gibt es nicht – wohl aber wirtschaftliche und konjunkturelle, regionale und saisonale sowie persönliche Bedingungen und Faktoren, die für oder gegen einen zügigen Verkauf sprechen. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche das sind.
Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt
Ende des Booms: Das Kieler Institut für Wirtschaftsforschung (IfW) untermauert die Zahlen des Statistischen Bundesamt durch eigene Berechnungen – und holt gleichzeitig das aufgeschreckte Entsetzen auf den Boden der Tatsachen zurück. Ja, der deutsche Immobilienmarkt hat 2023 den „stärksten Preisrückgang sei rund 60 Jahren“ erfahren. Noch niemals seit Beginn der Preissammlungen der Gutachterausschüsse seien die Immobilienpreise „so schnell so stark“ gefallen, erklärte das Institut. Und nein, das ist keine bedrohliche Katastrophe, vielmehr sei „diese Korrektur durchaus angebracht”: Seit 2009 nämlich waren die Immobilienpreise aufgrund der extrem fallenden Zinsen je nach Segment um das Drei- bis Vierfache (!) gestiegen – ehe 2022 der Absturz begann.
Energiekrise und Ukraine-Krieg, eine Mega-Inflation und drastisch gestiegene Bauzinsen – das sind die wirtschaftlichen Eckpfeiler, die 2023 die sogenannte „Trendwende“ am Immobilienmarkt befeuert haben: Die Nachfrage nach Immobilien sank und mit ihr fielen die Preise.
Seit Jahresbeginn stabilisiert sich die Lage hingegen. Nicht zuletzt, weil die Zinsen wieder nachgegeben haben (dazu weiter unten). Der Hauspreis-Index EPX von Europace verzeichnet für das 1. Quartal 2024 bereits wieder bescheidene Zuwächse von 0,79 Prozent. Das mag wie eine verzweifelte Suche nach Positivsignalen anmuten, und seien sie auch noch so klein, stützt aber gleichwohl die Prognosen von Helaba oder DZ-Bank: Die Preiskorrektur am Immobilienmarkt verlangsamt sich merklich, bevor spätestens ab dem Sommer die Preise wieder ansteigen.
Dabei darf bei aller Zahlenakrobatik nicht vergessen werden, dass es sich stets um Durchschnittswerte handelt, die das Preisgefälle zwischen modernen, energieeffizienten Gebäuden und Immobilien mit schlechter Energiebilanz nivellieren. Der Preisverfall bei Häusern mit alten Öl- und Gasheizungen ist höher und hartnäckiger, wohingegen Objekte mit einer optimalen Energiebilanz konsequent teurer verkauft wurden und werden. Sehr deutlich überdies das Gefälle zwischen städtischen Regionen, mit einem Minus von 11 Prozent, und ländlichen Kreisen, in denen der Rückgang bei moderaten 6,9 Prozent lag.
Die Prognosen für das 1. Halbjahr 2024 vertiefen die Kluft, allerdings anders. So erwartet der größte, deutsche Finanzierungsvermittler für Immobilien in Deutschland Dr. Klein, dass die Wohnimmobilienpreise in Metropolregionen stabil bleiben oder nur noch marginal sinken, während in ländlichen und/oder strukturschwachen Regionen Preisabschläge zwischen 10 bis 12 Prozent möglich sind.
Welchen Einfluss haben die Bauzinsen auf die Immobilienpreise?
Der simple marktwirtschaftliche Grundsatz, dass ein Verkauf umso lohnender ist, je höher die Preise sind, gilt für Aktien ebenso wie für Immobilien. Da Häuser und Wohnungen nun allerdings in den seltensten Fällen komplett mit Eigenkapitalressourcen erworben werden können, müssen sie finanziert werden. Als Bauzinsen werden im allgemeinen Sprachgebrauch die Zinsen bezeichnet, die im Rahmen einer Bau- oder Immobilienfinanzierung fällig werden.
Je niedriger die Bauzinsen sind, desto günstiger wird die Immobilienfinanzierung – und umgekehrt. In den vergangenen zehn Jahren bis Mitte 2022 fielen die Bauzinsen auf ein historisch niedriges Niveau mit final einer „1“ vor dem Komma. Die billigen Baukredite begünstigten eine enorme Nachfrage nach Immobilien, die wiederum die Immobilienpreise ansteigen ließ.
In Folge der mehrfachen Leitzins-Erhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) ab dem Herbst 2022, die vorrangig dazu dienten, die enorme Inflation einzudämmen, kletterten auch die Bauzinsen und dämpften so die Nachfrage nach Immobilien, weil sich viele Immobilieninteressierte den Baukredit schlichtweg nicht mehr leisten konnten. Die schwindsüchtige Nachfrage begünstigte schließlich den Preisverfall bei Immobilien. So weit der, zugegeben vereinfacht dargestellte, Mechanismus im Räderwerk aus Bauzinsen und Immobilienpreisen.
Am Rande: Die Bauzinsen orientieren sich nicht unmittelbar am Leitzins der EZB. Deren Entwicklung wird maßgeblich durch den Handel mit Pfandbriefen angetrieben. Der Zinssatz dieser Pfandbriefe bildet im Wesentlichen die Kalkulationsbasis für den Zinssatz der Bauzinsen. Und dieser wiederum orientiert sich maßgeblich an der Rendite für deutsche Staatsanleihen. Der EZB-Leitzins beeinflusst insofern die Entwicklung der Bauzinsen nicht direkt – wohl aber psychologisch.
Kreditinstitute senken oder erhöhen ihre Zinsen, wenn sie erwarten, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins ändern wird. Deshalb steigen oder fallen die Bauzinsen in aller Regel auch deutlich vor einer entsprechenden Veränderung des Leitzinses.
Auch wenn die „Explosion“ der Bauzinsen in den vergangenen eineinhalb Jahren bei potentiellen Immobilienkäufern, aber auch bei Eigentümern, für Sorgenfalten sorgte – historisch betrachtet handelt es sich „nur“ um eine überfällige Korrektur. Um diesen Umstand zu verdeutlichen, muss gar nicht auf das Zinsniveau hingewiesen werden, das noch vor 30 Jahren an der Tagesordnung war und Spitzenwerte von 11 bis 12 Prozent erreichte. Es reicht ein Blick auf die jüngere Entwicklung der letzten 15 Jahre.
Zu Beginn der weltweiten Bankenkrise, die 2007 maßgeblich und ausgerechnet von den US-amerikanischen Hypothekenbanken verursacht wurde, lagen die Bauzinsen in Deutschland im absoluten „Normalbereich“ zwischen 4,5 und 5 Prozent. Erst als 2008 die Pleite der Investmentbank Lehmann Brothers weltweite Turbulenzen auslöste und gigantische Rettungspakete in Milliardenhöhe auf den Weg gebracht wurden, begannen die Bauzinsen historisch zu fallen. Und zwar kontinuierlich – unterbrochen nur durch einen starken Ausschlag nach oben infolge der Schuldenkrise in den Jahren 2010 und 2011. Die Talfahrt setzte sich anschließend jedoch, mit ein paar Wellenbewegungen zwischendurch, konsequent fort. 2018 war die „1“ vor dem Komma bei Neuverträgen eher die Regel als die Ausnahme: Die Bauzinsen waren in einem historisch tiefen Tal angekommen – und blieben dort bis Mitte 2022.
Spitzenwerte von 5,5 Prozent, wie sie noch vor gut einem halben Jahr aufgerufen wurden, gehören inzwischen wieder der Vergangenheit an. Das Zinsniveau pendelt sich aktuell um die 3,5 Prozent-Marke ein – und bewegt sich seitwärts. Zum Stichtag 11. April 2024 gab es für zehnjährige Darlehen bereits Angebote mit einem effektiven Jahresszins von 3,24 Prozent.
Wirtschaft und Konjunktur: Mit dem Immobilienverkauf besser noch warten?
Wenn Sie als Eigentümer mit Verkaufsinteresse nach dem bislang Dargestellten nun darauf warten möchten, bis die attraktiven Bedingungen der vergangenen Jahre wiederhergestellt sind, so ist das eine falsche Schlussfolgerung. Es wird nie wieder so sein. Potentielle Käufer gelangen nicht mehr so einfach an preisgünstige Kredite, die Lebenshaltungskosten steigen vermutlich ebenso weiter wie die Heiz- und Energiekosten. Deutschland ist zwar weit entfernt von dem so oft beschworenen „konjunkturellen Aufschwung“, steckt aber auch nicht tief in einer Rezession.
Das Lohn- und Gehalts-Niveau klettert in diesem Jahr noch einmal kräftig – nachdem die Gewerkschaft der Lokführer eine ganze Gesellschaft für die Durchsetzung ihrer Forderungen in Geiselhaft genommen hatte.
Neben den wieder gesunkenen Bauzinsen spricht ein weiterer Umstand dafür, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist. Der enorme Druck auf den Mietmarkt hat sich seit Ende 2022 noch einmal zusätzlich verschärft – auch befeuert durch all diejenigen Bauherren in spe, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden plötzlich nicht mehr leisten konnten und sich notgedrungen in die Schlange der Wohnungssuchenden einreihen mussten. In der Konsequenz aus noch mal gestiegener Nachfrage bei unverändert viel zu geringem Angebot legten die Mieten rasant zu – und der Mieterbund prognostiziert einen weiteren Anstieg um bis zu 10 oder gar 12 Prozent.
Es steht zu erwarten, dass viele der solcherart Gebeutelten mit spitzem Bleistift nachrechnen, ob sich die horrende Miete nicht doch gegen eine monatliche Kreditrate für die Immobilienfinanzierung tauschen ließe.
In jedem Fall empfiehlt sich für den Immobilienverkauf eine professionelle Vermarktung mit marktgerechtem Preis und präziser Zielgruppenansprache. Engagieren Sie einen qualifizierten Makler, der für Sie die Bonität der Interessenten prüft und mit Erfahrung und Geschick die Preisverhandlungen führt.
Saisonale Aspekte: Warum sollte ich meine Immobilie im Frühling verkaufen?
Wenn Sie eine ansprechende und attraktive Immobilie zu verkaufen haben, dann können Sie das natürlich zu jeder Jahreszeit tun. Gleichwohl gibt es ein paar psychologische Gesichtspunkte, die insbesondere die Preisverhandlungen einfacher gestalten.
Kurzum: Ein blühender Garten im Frühling, überhaupt erwachende Natur und sprießende Knospen, warme, schmeichelnde, aber noch nicht zu heiße Sonnenstrahlen lassen selbst ältere Immobilien im Frühjahr liebenswerter, fröhlicher und wohnlicher erscheinen. Im Frühling finden sich auch zumeist automatisch mehr Interessenten für Besichtigungen – Marktforscher vermuten, dass der berüchtigte Frühjahrsputz im alten Zuhause, den Wunsch nach einem neuen Domizil noch einmal bestärkt.
Trotzdem müssen Sie natürlich keineswegs im Frühling verkaufen – der Herbst ist ebenfalls günstig. Der Sommerurlaub ist vorbei und der Weihnachtsmarkt noch etwas hin. Das Wetter ist prinzipiell angenehm bis schön – und es bleibt noch reichlich Zeit für eventuell nötige Renovierungen. Vor allem Eltern mit schulpflichtigen Kindern bevorzugen einen Hauskauf im Herbst – dann können Winter und Frühling für die entsprechenden Arbeiten am Haus genutzt werden, und rechtzeitig zum Schuljahreswechsel sind Renovierung einschließlich Umzug erledigt.
Ein Immobilienverkauf im Sommer kann sich dagegen etwas in die Länge ziehen – weil viele der potentiell Interessierten im Urlaub sind. Vermeiden Sie es nach Möglichkeit, Ihre Immobilie im Winter zu verkaufen. Es ist kalt und nass und die meisten Menschen verbringen ihre Zeit lieber drinnen im Warmen als bei einer Besichtigung, bei der der eiskalte Wind um die Ecken pfeift. Auch der schönste Garten sieht in der kalten Jahreszeit irgendwie traurig aus.
Regionale Umstände, die einen Immobilienverkauf begünstigen
Es gibt sie heute nicht mehr in der Regelmäßigkeit und vor allem nicht in dem Ausmaß wie noch vor hundert Jahren: Die Ansiedelung großer Arbeitgeber, die automatisch die angrenzenden Immobilien „vergoldet“ hat, weil auf einen Schlag im näheren Umkreis Wohnraum für viele Beschäftigte nötig wurde. Tesla in Grünheide ist ein solches, jüngeres Beispiel – mit Ausstrahlung bis nach Berlin-Lichtenberg, Erkner und Königs Wusterhausen, weil ab dort jeweils ein Werks-Shuttle fährt.
Bundesweit hat die Corona-Pandemie eine Vielzahl von überaus lohnenden Immobilienverkäufen begünstigt. Im Zuge der verordneten und durchgesetzten Home-Office-Pflicht wechselte eine erquickliche Anzahl von Häusern im Umland der Metropolen den Besitzer. Die Neu-Eigentümer entschieden sich für die vergleichsweise günstigen Häuser, weil sie nicht mehr täglich in die Stadt pendeln mussten, die Alt-Eigentümer verkauften ihren Besitz zu höchst attraktiven Preisen – weil plötzlich eine Nachfrage vorhanden war, die es zuvor so nicht gegeben hatte.
Was bei unvorhersehbarer Nachfrage zu steigenden Angebotspreisen führt, gilt selbstredend auch umgekehrt: In von Abwanderung bedrohten oder strukturschwachen Regionen kann es oftmals sinnvoll sein, eine Immobilie möglichst zügig zu verkaufen – bevor der Preis mangels Nachfrage weiter verfällt. Schließen Schwimmbäder und Schulen, wird das Umfeld für Familien mit Kindern unattraktiver, wird eine neue S-Bahn-Trasse verlegt, kann möglicherweise die Zielgruppe der Pendler mit ins Auge gefasst werden. Der Neubau einer Durchfahrtstraße mindert die Wohnqualität und drückt den Immobilienpreis, die Ausweisung einer Parkanlage sorgt für das Gegenteil.
Persönliche Gründe für einen zügigen Immobilienverkauf
Jenseits aller Preis- und Konjunkturprognosen gibt es eine ganze Reihe von individuellen, höchst persönlichen Gründen, die den Verkauf einer Immobilie sinnvoll oder sogar dringend geboten erscheinen lassen. So unterschiedlich diese auch sein können, in jedem Fall gilt: Überstürzen Sie nichts. Beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler mit dem Verkauf – und erklären Sie diesem – und nicht potentiellen Käufern – dass ihnen eventuell die Zeit auf den Nägeln brennt. Bemerken mögliche Käufer, dass Sie „verkaufen müssen“, so ist Ihre Verhandlungsposition denkbar schlecht. Ein qualifizierter Immobilienmakler verhindert dies.
Zu den privaten, persönlichen Motiven für einen zeitnahen Immobilienverkauf zählen insbesondere:
• Sie haben ein Haus geerbt, das Sie nicht selbst nutzen oder vermieten möchten, weil Sie gar nicht in der Region leben.
• Ein nicht nur temporärer, sondern dauerhafter Arbeitsplatzwechsel in einer anderen Stadt oder Region steht an.
• Sie haben sich von Ihrem Ehe- oder Lebenspartner getrennt und sich auf einen Verkauf der gemeinsamen Immobilie verständigt.
• Das Haus wird Ihnen nach dem Auszug der Kinder und mit zunehmendem Alter zu beschwerlich und ist außerdem viel zu groß.
• Große finanzielle Schwierigkeiten zwingen Sie dazu, die Immobilie zu verkaufen.
Gut zu wissen: Vermeiden Sie unbedingt einen Hausverkauf, wenn Sie anschließend zur Spekulationssteuer herangezogen werden können. Das ist immer dann der Fall, wenn sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet oder wenn Sie sie nicht im Jahr des Verkaufs und in den zwei davor liegenden Jahren selbst bewohnt haben. Im Erbfall übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers – es zählt also der Zeitpunkt, an dem dieser die Immobilie erworben hat.
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?
Marktanalysten sprechen gerne von sogenannten „Zeitfenstern“, wenn es um günstige Gelegenheiten für den Kauf oder Verkauf geht. Alle Parameter der derzeitigen Lage am Immobilienmarkt deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise nicht weiter nennenswert fallen werden. Die Erholung der Bauzinsen und die prognostizierte Seitwärtsbewegung führen derweil zu einer sich wiederbelebenden Nachfrage. Das Zeitfenster für einen Immobilienverkauf birgt daher in den nächsten Monaten positive Aussichten.
Die Mutmaßung, dass sich die Situation ab dem Sommer noch einmal bessert, gleicht ein wenig dem Blick in die Kristallkugel, vor allem, weil die bislang angenommene Leitzins-Senkung der EZB im Juni 2024 nun gar nicht mehr so sicher scheint. In jedem Fall sollten Sie einen regional verwurzelten Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen: Niemand kennt den örtlichen Markt besser als er.
FAQs
1. Werden die Immobilienpreise weiter fallen?
Nein, sicher nicht in dem Ausmaß wie es in den letzten Quartalen des Jahres 2023 der Fall war. Kleinere Korrekturen nach unten sind noch möglich, ebenso wie bereits behutsame Anstiege. Insgesamt sind sich die Markt- und Finanzexperten jedoch einig, dass „das Tal der Tränen durchschritten ist“.
2. Welche Immobilien verlieren zukünftig an Wert?
Die Energiebilanz einer Immobilie tritt als gewichtiger Faktor neben das lange Zeit wertbestimmende Kriterium der Lage. Das bedeutet: Schlecht gedämmte Häuser mit alter, fossiler Heizung haben es am Markt zusehends schwerer – vor allem, weil der Neu-Eigentümer das Haus nach dem Kauf auf eigene Kosten energetisch fit machen muss.
3. Soll ich mein Haus vor dem Verkauf noch sanieren?
Das kommt darauf an. Stehen die Chancen gut, dass Sie einen so hohen Verkaufspreis erzielen, dass er die Sanierungskosten deutlich übersteigt, ist der Aufwand eine Überlegung wert. Andernfalls ist es ratsamer, von vorneherein Abstriche beim Verkaufspreis zu machen.
4. Warum ist der Frühling eine gute Zeit für den Hausverkauf?
Das hat in erster Linie psychologische Gründe: Die erwachende Natur und die ersten warmen Sonnenstrahlen schaffen ein heiteres Ambiente, in dem selbst ältere Immobilien einladender und attraktiver aussehen. Potentielle Käufer lassen sich von dieser Stimmung anstecken – und sind eher und schneller bereit, den Kauf abzuschließen.
